从租计征房产税怎么算（纳税人单位对外租赁业务的税负）

房产税对于一般企业属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于增值税及企业所得税的第三大税种，占据着重要地位。

一、房产税的定义

首先我们从“房产税”的定义出发：房产税以房产作为征税对象，财税地字〔1987〕3号对“房产”做了明确定义：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。因而我们对建筑物是否征收房产税的判定依据应该从“房产”的定义本身出发，而不以是否具有房屋产权证为依据。我们利用以下案例来分析具体的差异：

二、自用地下建筑物如何缴纳房产税?

1.与地上房屋相连的地下建筑：如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，即地下建筑物与地上建筑物的一致，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%。

2.完全建在地面以下的建筑、地下人防设施：

①工业用途房产：以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

②商业和其他用途房产：以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值，房屋原价折算为应税房产原值的具体比例实务中由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定，即应纳房产税的税额=应税房产原值×打折率×地下建筑打折率×1.2%。

纳税人单位对外租赁业务的税负

1、单位对外租赁动产税负：

增值税：例如：单位仅单对外租车，税率13%，而出租车+司机，税率9%;

单出租生产设备，税率13%，而出租生产设备+工人，9%;

城市维护建设税、教育附加、地方教育附加：以增值税为基础计算，7%+3%+2%，或者5%+3%+2%

印花税：有合同的还需贴印花，缴纳印花税。租赁合同印花税率为0.1%，按合同金额计算，应纳税额应在一角以下，免，一角以上的，未满五分的不计，满五分以上的按一角计算。

2、单位对外租不动产税负：

增值税：对2016年以前取得的不动产，按租金收入的5%计算缴纳增值税及相应的城建及附加，对2016年以后取得的资产，按租金收入的9%计算缴纳增值税及相应的城建及附加;单位对单出租仓库，税率9%，而出租仓库+管理员，6%。

城市维护建设税、教育附加、地方教育附加：以增值税为基础计算，7%+3%+2%，或者5%+3%+2%

房产税：从租计征，按租金收入的12%计算缴纳，每年的4月和10月分别对上半年和下半年进行计算缴纳，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

3、有些地区会因地制宜，制定各地区有征对性的征免政策。