婚前有一套房婚后买房算二套房吗（二手房为啥不能当婚房）

名下有过房产或贷款记录再购房的,则为二套。在异地再买房子是按照二套计算的,如果买房人在有房,但是贷款已经还清或者是全款购买,那么再在异地买房,那么此时可以算首套房。买首套房和二套房的区别是什么?

1、第一次买房叫首套房，第二次买房叫二套房，它们的区别有首付比例不同，在部分不限购、限贷的城市，如果是首套房，商业贷款首付比例是20%，二套房商业贷款首付款比例为30%。

2、贷款利率不同，如今各地房贷利率不断上涨，很多人也发现了，二套房的利率上涨比例肯定是大于首套房的，所以首套房和二手房贷款利率的区别在不同的银行、不同的城市差别不一样。

3、契税的税率不同，比如个人购买家庭唯一用房144平方米及以上面积的仅需按1.5%税率征收契税，购买二套改善性住房，90平方米及以下的，按1%税率征收契税，90平方米以上的，按2%税率征收契税。依据新出台的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》及《普通住房界定标准》，房屋交易纳税标准有所改变，特别是对于第一次购房客户，更可以享受到税收减免政策，当然，必要前提是能够提供第一次购房证明。

首套房卖掉之后再买一套，算第几套?

贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房就会算成是首套，若贷款未结清则算二套房。个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

夫妻俩人一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清，银行业金融机构贷款利率和首付比例若贷款未还清，就会算二套房以上。个人名下有全款购买的住房，再贷款购房，过去只认贷这种情况不算二套房，但现在加了认房虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房;市场中改善型需求购房者面临尴尬选择，尤其首套住房无贷款记录，需要贷款购买第二套住房的购房者将受到直接的影响。

如今，在三胎的鼓励下，为了改善自己和家人的生活条件，很多人会选择再买一套房子，这样不仅住起来舒服，也是对未来的一个很好的投资。那么，一套房和二套房税费怎么算的，怎样认定属于第二套房呢?买房前这些你要知道的。

一、一套房和二套房税费怎么算的

一套房税费：

当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。

二套房税费：

1、房本满五年：(普通住宅)契税1%，(面积小90平方米)，1.5%(面积90-140平米)，3%(面积大于140平米)，卖方名下唯一一套房产，个税1%，卖方名下唯一一套房产，个税免交，营业税免交，(非普通住宅)契税3%，个税同上，营业税差额征收。

2、首套面积在90平米以下，1%的契税，首套在90平米以上，1.5%的契税!二次购房3%的契税(不管多大面积)!

二、怎样认定属于第二套房

1、第二套房是指贷款已经买了一套房，商业贷款已经结清，然后贷款买房是第一套;贷款不结清，按两套算。个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，一套未还清。此时，贷款被确定为两套房以上。

2、夫妻一方婚前用商业贷款买房，另一方婚前用公积金贷款买房。结婚后，他们想以夫妻的名义一起借钱。如果贷款已经还清，银行金融机构可以根据借款人的偿债能力、信用状况等具体因素灵活掌握贷款利率和首付比例;如果贷款没有还清，就算作两套房以上。

3、二套房界定为准备结婚的两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。