婚前首付婚后还贷离婚后怎么分/婚前首付买房婚后还贷离婚咋分割

离婚案件中常见的一种类型是，婚前一方付首付，通过按揭贷款买房，婚后继续还贷款，这种情况下离婚时如何进行房产分割？

最高人民法院《婚姻法司法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

一、法理研究：

婚前首付婚后还贷的房子，实际上可以分成两部分：一部分是一方婚前首付以及独自偿还贷款，因为发生在婚前，因此属于婚前个人财产；另一部分是婚后还贷部分，发生在婚后，我国实行的是法定夫妻共同财产制，婚后无论是哪一方实际还贷，都视为是夫妻共同还贷，因此这一部分理应视为共同财产来进行分割。

婚后未购房的一方以还贷款的方式参与了房产的投资，无论从婚姻法角度，还是物权法角度，都应当享有一定比例的房屋产权。

根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有，婚后还贷部分当然是共同共有，婚前首付部分是个人财产，在离婚房产分割时按照夫妻双方的出资比例进行分割，即按份共有来分割，既照顾到未购房一方共同还贷的投入，又不会损害婚前购房一方的利益，这就是司法解释三第10条的法理依据。

举例说明，假设男方婚前购房房产，男方首付30万元并支付贷款及利息30万元，后与女方结婚，婚内还贷款及利息20万元，离婚时房产升值到200万元，尚有20万元贷款及利息未偿还。

那么在离婚诉讼时，法官应将该房产判归男方所有，剩余贷款由男方继续偿还，但是男方应向女方支付补偿金，计算方法如下：

1、购买房产总成本（注意：并非当时的购买价，应包括贷款利息部分）=30+30+20+20=100万元。

2、婚后共同还贷20万元，无论谁实际支付，都视为夫妻共同支付，即一方支付10万元。

3、男方支付=30+30+10+20=90万元，其中20万元是尚未支付的部分，法院判决房子归男方所有，剩余贷款由男方实际支付。

4、女方支付=10万元。

5、因此，男方投资比例为90/100=90%，女方投资比例为10%。

6、离婚时房产价值为200万元，女方应获得20万元的补偿。

女方实际支出的还贷款是10万元，获得的补偿却是20万元，多出的10万元就是房产增值部分的收益。

二、判例研究：

《马璟与马刚离婚纠纷再审民事判决书》新疆维吾尔自治区高级人民法院

根据案件事实，争议房屋总价为147142元，其中马某乙婚前首付38142元，婚后还贷及利息共计138943.19元（包含一次性还贷78909.15元），实际总房款合计177085.19元，经原审法院委托鉴定机构对房屋市场价值进行评估结论为330909元，故，房屋增值部分为153823.81元（330909元－177085.19元），婚后还贷占实际总房款的比例为78%（138943.19元&pide;177085.19元），则因婚后还贷供分割之房屋增值部分为78%×153823.81元=119982.57元。

原审法院判决该房产归马某乙所有，马某乙向马某甲支付71477元补偿款（考虑到马某乙在婚姻中的过错，法院酌定马某甲分得60%，马某乙分得40%）。再审法院维持此项判决。

该判例中，马某乙首付，婚后共同还贷，法院考虑到马某乙在婚姻中的过错，直接在房产升值部分给予马某甲多分。

如果按照本文前面讲的办法计算，不考虑婚姻过错，两人平分

马某乙支付=38142+138943.19*50%=107.613.6元，占总成本比例为60.77%

马某甲支付=138943.19*50%=69471.6元，占总成本比例为39.23%

马某甲获得补偿款=39.23%*330909=129815.6元

可见，即使法院照顾无过错方，在房产升值款部分予以多分（7万多元），仍不及按照本文讲述的方法按照双方投资比例在现房价基础上均分的款项12.9万元多。那么问题出在哪里？

原来本案中一次性还贷78909.15元部分，是马某乙向第三人借款，法院认定为马某乙个人债务，不是夫妻共同债务，因此法院没有判决马某甲对这7万多元债务承担偿还责任，也未对婚后还贷部分进行分割。但是笔者认为，婚后还贷中138943.19-78909.15=60034元，是马某乙用现金和公积金偿还的，应当认定为夫妻共同财产偿还，6万元这一部分也应当分割，对马某甲进行补偿。