楼盘烂尾了，工程款要不回来怎么办？

楼盘烂尾了，工程款要不回来怎么办？

房产开发商因楼盘烂尾而申请破产，悲摧的除了购房人还有工程承包人。被拖欠的工程款还有回款的可能吗？如果破产重整，房子继续盖，后续工程款怎么回款？接下来我们就聊聊这些问题。

承包人作为楼盘的施工主体，参与开发整个过程，对开发商的经济状况较为了解，开发商走到申请破产这一步，对承包人来讲并不意外，需要考虑的是怎么把工程款要回来。

进入破产程序，主要有两种处理方式，破产清算和破产重整。简单来说，破产清算就是按照破产企业的现状，把能卖的东西都卖掉，然后还钱。这种方式最简单，但易造成破产企业资产贬值处理，不利于保护债权人的利益。另一种是破产重整，也就是重新整顿，再借点钱，加把劲，把买卖干成，这样可以多还点债，甚至与债权人协商免除部分债务，最后重新盘活破产企业。

对开发商来讲，采取破产重整的话，就是继续把房子盖起来，正常销售、交房、办证。这样的话，就会产生两笔工程款，一是破产申请受理前拖欠的；二是破产申请受理后续建产生的。承包人怎么处理这两笔工程款，本文展开讲讲

一、破产申请受理前拖欠的工程款

1. 承包人是否享有建设工程价款优先受偿权（以下简称工程款优先权）

工程款优先权是指，承包人就其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。

因为开发商是因为不能清偿到期债务，也就是通常讲的资不抵债而进入破产程序，因为钱不够还所有的债，这就产生一个清偿顺序的问题，一般来讲，清偿顺序是这样的，工程价款优先受偿权>抵押权>共益债权>职工债权>税款债权>普通债权（含税款滞纳金），不同类型的债权按顺序，先把前面的还清，再还后面的，钱不够的情况下，同类型的债权按比例清偿。

如果承包人不享有优先受偿权，那工程款只能作为普通债权参加分配，等前面这些债权清偿后，工程款能回款多少是个未知数。

2. 是否已在法定期限内主张工程款优先权

行使工程款优先权有期限限制，按原相关规定为最长不得超过6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算；按2021年1月1日起施行的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第四十一条规定为最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

如果承包人在上述期限内，没有及时主张工程款优先权，则只能作为普通债权处理。因此，承包人需特别注意及时提出优先权主张。

3. 支付期限长

建设工程价款优先受偿权在破产财产分配方式经债权人会议表决通过并法院裁定后才能支付，且期间不计付利息损失。开发商申请破产，如按破产清算程序，相对周期会短一些，如按破产重整程序，则周期较长，起码等到房子建好并销售一段时间后才能进行财产分享环节，两三年都算正常。

4. 不一定有钱拿

依照相关规定，承包人享有的优先受偿权是指就其承建的工程经折价或者拍卖所得价款优先受偿。如果商品房楼盘中相当部分已经预售出去，而且大部分购房人属于支付大部分房款的商品房消费者。依照相关规定，这类房屋不能再拿去拍卖还债。既然无法拍卖，那等于说没有钱或没什么钱可供优先支付工程款。在此情况下，承包人即使有优先受偿权，也没钱能优先。

二、续建工程款

续建工程款是指进入破产重整程序后，由管理人通过招投标的方式选择工程承包人，将烂尾楼继续建起来，然后正常销售回款。

续建产生的工程款属于共益债，该债务的清偿资金来源一般为销售房屋所得，也就是续建那部分房子卖来的钱才能用来还续建工程款。但一般考虑到烂尾楼口碑下滑，市场缺乏信心，销售情况未必乐观，能卖多少，需要卖多久，对承包人来说都是风险。在此情况下，一般会采取由管理人招募共益债投资人，先借钱付工程款，等卖了房再还共益债。