疫情期间开发商延期交房

新冠肺炎疫情给社会经济和人民群众均带来极大冲击，各级政府采取一系列防控措施，在全民战“疫”的同时，相关法律问题亦广受关注。徐州中院在落实《关于充分发挥审判职能作用 依法服务保障疫情防控工作的意见》的基础上，积极整理人民群众关心的热点难点问题给予解答，希望能够帮助大家应对疫情、合法维权。

本期，根据疫情防控带来的建设工程、商品房买卖和房屋租赁可能引发的纠纷，提示12个法律问题并予以解答。

建设工程篇

因疫情防控措施导致工期顺延如何处理？

因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工等导致工期顺延，建设方主张施工方承担违约责任，施工方以不可抗力予以抗辩的，应当审查工期顺延与限期复工、人员流动控制之间的因果关系，确因疫情防控措施造成的工期顺延应当根据双方合同约定予以处理，双方合同没有约定的，可以援引不可抗力的法律规定，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。‍‍‍‍

建设工程施工合同约定施工方包工包料施工，因疫情防控措施影响造成材料供应不能如何处理？

因疫情防控措施影响造成材料供应不能，施工方应及时通知建设方，妥善协商解决办法。双方均应尽力促进施工进度，必要时可变更合同履行方式为甲供，避免损失扩大。在此基础上，如仍然存在损失，首先根据合同约定处理，如合同未予约定，应根据公平原则，由双方分担。‍‍‍‍

因疫情防控措施影响造成材料价格上涨，能否因此调整工程价款？

材料价格上涨，确因疫情防控影响造成的，在结算工程价款时首先根据双方合同约定，如果双方签订的合同对于不可抗力情形下合同责任承担有明确约定，如《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款，则按照合同约定处理。如双方对此无明确约定，则根据公平原则，由双方分担。‍‍‍‍

因疫情防控措施影响造成人工成本增加，能否因此调整工程价款？

因疫情防控影响造成人工成本增加的，在结算工程价款时优先根据双方合同约定处理，如果双方签订的合同对此未予约定，则根据本地区关于人工费调整的文件执行，人工费调整文件对此类情形未予规定的，根据公平原则，由双方分担。‍‍‍

商品房买卖篇

受疫情防控措施影响，开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任？

（1）因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。

（2）因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工导致施工人力短缺、工期延误的，或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的，基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。

（3）导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，首先应查明具体防控措施要求及对施工的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及承担责任的比例。若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应原因力大小酌情免除开发商的责任。‍‍‍‍

受疫情防控措施因素影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同。

如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。‍‍‍‍

购房者签订商品房预约合同并交付定金后，因受疫情防控措施影响，无法与开发商签订正式房屋买卖合同，能否要求解除预约合同并返还定金？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。‍‍‍‍

购房者因疫情防控措施影响，无法及时向开发商支付购房款，开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？

购房者如能够举证证明确因疫情防控措施原因造成无法及时支付购房款，且其无法及时支付购房款只限定于一定合理期间，开发商要求解除合同或要求购房者支付违约金的，购房者得以不可抗力予以抗辩。如果购房者未能履行购房合同约定的付款义务超过合理期间，开发商要求解除合同的，由于非因双方当事人过错造成，应当按照公平原则依法予以处理。‍‍‍

房屋租赁篇

租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期或减免相应租金？

因疫情防控措施影响致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，系因不可归责于双方当事人的原因所致，如因此发生纠纷，双方应互谅互让，尽量协商解决。如协商不成，可根据《合同法》第五条规定，依据公平原则视情适当延长租期或减免租金，合理分担因疫情防控影响导致的损失。‍‍‍

房屋租赁受疫情防控措施影响，承租人能否要求解除合同？

对于承租房屋系短期用于服务行业的，比如出租用于游客旅游居住，因受疫情防控措施影响，合同处于履行不能状态，承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的，依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，承租人亦可以请求提前终止租赁合同，但需要支付适当违约金。‍‍‍

受疫情防控影响，房屋租赁合同不能履行，承租人交付的定金应否退还？

《担保法司法解释》第122条规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”，若承租人提供证据证明其不履行合同确系不可抗力因素造成，其交付的定金应予退还。‍‍‍

承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金，出租人能否解除合同？

承租人应对此承担举证责任，如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内，承租人经催告仍不支付租金，则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。‍‍‍

结语

合同签订及履行应以诚信、合法、公平为基本原则，解决纠纷的最好路径是协商一致。我们建议建设工程、房屋买卖、房屋租赁的当事人，及时查阅合同约定和相关法律规定，密切关注政策形势，认真考量疫情及防控措施影响，同时注意证据留存。在签订新合同时应注意评估影响并作出明确约定，在履行已签订合同时应考量有无受疫情防控影响以及影响的程度，及时与合同相对方进行充分沟通、协商，本着大局为重、公益优先的原则，从效率最大化、成本最小化角度的出发，妥善解决相关问题。