买房“延迟过户”有什么风险

前段时间，小王看中了一套二手房，最终和卖家协商以200万元的价格成交。但因为这个房子还差6个月就满5年了，到时候过户可以省去一大笔税费。

所以双方在合同中约定，小王首付80万，6个月办完过户手续再支付剩余尾款。

一切准备就绪，只差过户。结果小王没等来喜讯，反而等来了噩耗。原来刚好在房产证期满2个月前，因为房主与他人的债务纠纷，房子被法院查封了…

事实上，在不少买房纠纷中，延迟过户的现象屡有出现，延迟过户背后都有哪些动机，风险点何在？该如何避免？今天为大家一一拆解。

延迟过户？背后风险太大了！

所谓“过户”，就是到房管局指定的交易中心，将房屋的产权证上原屋主的名字，换成买房人的名字，这个过程需要缴纳一定的税费。

买房时“延迟过户”的一大动机是省钱，我们都知道，很多城市二手房交易中，如果是不满2年的普通住宅，或不满5年的家庭唯一住房等，一般都是要缴纳不菲税费的。

所以，出于少交点税费的心理，部分购房者和业主想等到期满再过户，以此达到避税的目的，算是个省钱的好办法。

还有的情况是买卖双方或是因为手续证件问题，或是因为个人资金周转原因，推迟过户时间。

可能有人会好奇，一道过户手续而已，早几天晚几天能有什么影响？

可千万别小看这里面的风险。按照法律规定，房屋产权证书是认定房屋所有权的唯一合法凭证，只要房屋没有办理过户，在过户前房屋产权仍属于卖方。

在延迟过户期间，如果卖方有其他债务，一旦涉及债务纠纷诉讼，那么债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封该房。如果发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，买房人的钱就有可能打水漂。

另一种情况，在未过户期间，房价上涨过多，这时候有卖方可能会产生“卖早了卖亏了”的心态，宁可赔付违约金也不配合办理过户；反之，房价如果下跌过多，买家也有可能宁可放弃购房定金或部分房款，也不愿继续履行合同。

此外还有一些极端情况的出现，比如在此期间，买卖双方中的任何一人突然意外离世，后续办理产权过户必定困难重重。或者出现了天灾人祸导致房屋毁损、失去居住价值，买卖双方谁来承担责任？

由此可见，买房过程中的延迟过户，暗藏了诸多风险，有些事不出则已，一出就是大麻烦。

买房毕竟是很多人一生中少有的大事，我们有必要消弭一切风险隐患。

如果无法及时过户，该怎么预防风险？

虽说延迟过户存在种种风险，但买房时难免会遇到不能及时过户的情况，既然风险无法避免，我们要做的就是将风险降至最低。

在取得产证之前，最好不要交付全款，只付一定比例的首付款，后续完成过户后补齐剩余尾款，首付的款项越少，所要面临的风险也就越小。

同时，如果不能尽快过户，要求卖方把房产证等交由买方或中介持有。即使暂时没有法律上的所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权，避免风险出现时太过被动。

对于过户的时间，双方在合同上最好有非常明确的时间或条件约定，并商量出一个适当的违约金标准，有合同约定在，即便后续发生极端情况需要维权，也有据可依。

此外，也要考虑到因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化，这些低概率事件后续该如何处理，双方最好也能事前约定一个解决方案。