首次买房注意的坑_买房注意的问题

第一，要看你是全款购买还是贷款，区别大

买新房还是买二手房，还是学区房

现在售楼很多精装房，不过对比过就会发现，精装的报价比自己装肯定贵，而且材料未必都是好材料，后期想要改装，也没那么容易。这一点一定要小心。

1. 楼盘的选择

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选大不选小。要知道楼盘越大，需要开发商的实力越强，而开发商的实力是需要历经市场考验的，只有实力强的开发商才能获得相对好的楼盘，承担更多的社会监督，一旦楼盘出现质量问题，开发商处理流程和机制也相对完善，即使需要诉诸法律个人维权也更容易。

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选近不选远。住家和工作不是分开的，每天上班路上的时间不宜过长，一是因为路途太远容易疲劳;二是因为浪费一些本该陪家人或是努力工作的时间在不必要的地方;最后一点更重要，就是远了容易堵车!你知道堵起车来不仅是浪费时间、汽油，更重要的是要呼吸更多的汽车尾气!

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只信现在拒绝承诺。楼盘选定范围确定后，下一步就是看楼盘了，这时销售员首先会介绍楼盘的一些信息、楼盘周边的一些信息，此时一定要注意了!一定要问清楼盘周边的信息，哪些是已经有的?哪些是未来将建的?通常未来将建的都是遥遥无期的。销售员常见的伎俩是说你想要的东西或是满足你对未来的期许，比如：“这个地方(区域)是市政规划了的，要建.....”或者“这个地方将建....”, 或者“XXX公司已经选了这地方，未来将.....”再或者“你知道XXX新闻报...这个地方就是其中之一”等等，千万不要信这些!这个年头自己都不可信更何况他人......另外还需要问清距离，通常你看到的楼盘周边地图都是缩小并修改过的(和主要生活基础设施距离都便短了，比如离超市、菜市场、学校近了等)

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样板间都是骗人的。如果你花不起几十万到几百万去装潢的话就不要相信样板间，因为即使格局再不好的房子也能用钱砸到你满意为止，所以还要去掉繁华的装饰外表看真正的户型和格局。问清样板间和真实户型有何差异、哪些墙体是可改的等等。精装房需要注意了，开发商承诺给你的只是硬装房!并不是你看到的样板间的样子!因为样板间是经过了所谓的“软装潢”后才是呈现给你的样子。

2. 开发商需要具备的资质或楼盘所需材料

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一定要注意开发商是否具备开发资质，如果不想住的提心吊胆的话，最好选规模大、知名度高的开发商。这种开发商承受风险能力较强，而且运营相对较为规范，一旦出现纠纷好维权

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五证是否齐全。即“建设用地规划许可证”，“建设工程规划许可证”，“建设工程开工证”，“国有土地使用证”，和“商品房预售许可证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的

房子如果抵押了是不会过户的

物业费，卫生费，电费，水费，取暖费

是否有不动产证，没有是什么原因，要去房产局做登记，这样办产权证的时候，没有你是办不了的

贷款买房，还款方式有两种，先还本金，越还越少，还有利息本金同等额度偿还，每年每月一样金额

一定要先看好卡上的存款，否则会很伤心。

一不买底楼，二不买顶楼，三不买期房，四不买小产权房，五不买二手房，六不买经济适用房，七不买开发商样板房，八不买销售自留房，九不买所谓打折房，实实在在不是刚需现在别买房!

简单的几点参考如下：

1、理清所缴纳费用的类型，分清楚“诚意金”、“定金”等概念的区别，“诚意金”可以退，“定金”是不可以退的;

2、确认购房前需理清首付成数、贷款数量，是否可以公积金贷款等等，不要出现“开发商挞定金”、“断月供”等情况;

3、了解楼盘开发商的实力，楼盘的实际控制企业，避免出现本地开发商挂靠品牌开发商的情况，出了问题相互推诿;

4、充分了解该项目物业公司的实业(资质，是否为开发商自己品牌)，物业公司管理水平直接影响到了后期二手房交易的价格;

5、如果前期有宣传“地铁”等信息，需通过多方面核实;

6、项目宣传的学位房，最好去教育部门核实，避免影响孩子后期读书;

7、特别是一线城市综合体项目，特别要注意各业态直接的车位配比，不可只关注小区的车位总量;

8、分清是毛坯交楼还是精装修交楼，如果可以选择最好是毛坯交楼，第一：可以自主选择，第二：需考虑一下开发商为什么要精装交楼呢?(特别是一线城市)

新手买房需要注意：考察开发商的实力、检查房屋基本信息、不要轻易交定金、确定贷款方式。

1、考察开发商的实力

如果楼盘的开发商实力强大，那么新楼盘的选址、物业服务标准，还是建造的房屋质量、户型，肯定都是值得购房者去进行购买的。

现在开发企业跑路事件屡见不鲜，如果开发商的信誉不好，那么在购买这个楼盘房子的时候风险可能也会很大。

2、检查房屋基本信息

选好了房屋之后，在和开发商签订购房合同时，一定要注意再次和开发商确定合同里的楼盘信息，如房屋所处的是哪一栋、几单元、第几层、房间号、户型面积、价格等，查看这些信息是否和自己所认定的是一样。

3、不要轻易交定金

很大的开发商在正式签订预售合同前都会要求购房者签订一份《房屋认购协议书》，并且还会要求购房者缴纳一定金额的定金。

但是签认购协议书并不是在购买房屋中必须要经历的程序，签订之后弄不好还会陷入定金纠纷，所以建议尽量不缴纳定金。

4、确定贷款方式

现在的贷款方式主要分为了两种，一种是商业贷款，另一种是公积金贷款，这两种贷款方式都是各有优缺点的，购房者在决定采取哪种方式进行贷款购房时，应充分考虑到两种方式的特点，依照自身实际情况选择贷款方式。

如果购房者所购房屋需要的贷款额度较大，可选择商业贷款，但如果购房人希望尽可能地节省利息，那么公积金贷款为优选。

选房技巧：

1、房子应该是在一个宜居、健康、绿色的环境之中，应该容积率小，绿化率高，使用率适中：容积率度不高于3.0，绿地率要大于30%，房子使用率应该在70%-84%之间。

2、挑选楼盘的时候，先要去看看这个楼盘是否档次足够高、是否很多高素质人群都选择了这里，买房子的同时还可以为自己的事业搭上通往更高的财智平台。

买房需要看看这个房子有没有抵押，或者有没有大票，房产证，还有涉及不涉及财务纠纷问题。如果这些都不涉及可以买房子了。

首先是找对人，很关键!找靠谱、专业、资深、实操经验丰富的经纪人!可以节省你很多时间!找一个你最信得过的，可以给您多重解决方案的置业顾问。做决定前和他沟通一下。

其次，多看看房子，对自己的实际需求，反复矫正，很多时候，我们的需求也是根据实际市场的状况而调整的!反复与房产顾问沟通新想法和需求。才能更快找到自己满意的房源。

首次买房，无论对谁来说，都是大事，所以一定得仔细斟酌。买对了，开心一生，买错了，烧心一辈子，我的经验分享你:

第一点，看大环境。即区位了。所谓大环境指是不是自己喜欢熟悉的区位，包括交通、学区、治安、发展趋势。可能的情况也要考良自己的社交圈，以上这些都满意的话，大的方面即可。

第二点，看小环境。包括周边医院、超市、菜场、公园、小交通、幼儿园等等于你方便生活的服务设施，这一点蛮重要，买对了，长期的生活都很方便，省时省力。

第三点，看房子。面积大小各取需求，朝向一定选南北向，冬暖夏凉，日照时间长;多层的房子楼层最好三或四层，尽量不选二层，二层大概率会出现下水堵的情况，很烦人。高层的楼房看楼层视野，以视野开阔为目的。当然还必须了解物业费档次，房子的使用年限，小区绿化景观的美什程度。停车必须考虑到。

第四点，琐碎细节。主要是开发商的销售许可等有关的资质，提醒一下，开发商的宣传楼盘资料类似合同的辅件，尽量保管时间长些，万一有问题，有用。

……首次买房是大事情，多看多听多琢磨，然后买到满意的房子。

个人建议，作为第一次买房，最好是找身边的懂行的朋友一起陪同过去售楼部做个实地考察了解。了解开发商的实力，楼盘的地理位置，朝向，周边的商业配套设施，交通配套，学区配套等等。千万不要看一次下定，可以多做个对比

买房人的权益如何维护

(一)如果卖家是开发商

如果房屋卖家是房地产开发企业的话，对于其一房二卖的情形，应该依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定处理。此时，开发商应该承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(二)如果卖家是普通个人或者企业

因自己生活需要或者经营所需，将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。

这类卖房者如果违约，不能按照房地产开发商的处罚方法来处罚，即不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。因为该解释是特指房地产开发企业，也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。

这种情况下，争议的处理应以合同法的有关规定作为基础，向违约者主张违约责任，维护自己的合法权益。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，和赔偿损失。

一房二卖合同的法律效果如何

(一)前后两个买卖合同都有效

一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。

当然，这是在两份合同都是符合法定条件的前提下，有一种意外情况会使第二份合同无效。即第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。按照《合同法》的有关规定，这种行为属于恶意串通损害他人利益，这种情况后合同应无效。

(二)房屋登记对房屋买卖合同的效力

生活中很多人都存在着这样一个误会，认为没有登记合同就没有效力。实际上未登记的房屋买卖，合同的效力不受影响。

房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。