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买房后购房合同什么时候给_签购房合同要注意的问题

2022.09.28 254人阅读
导读:许多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作准备。而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。对此,笔者认为,由于内部认购行为政府不认可,也没有纳入管理。

商品房的内部认购可能存在以下隐患:开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。因此,购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格更有好处而麻痹大意。

购买一手房签订商品房买卖合同的时候应该注意如下几个地方:

一、确认开发商“五证(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)”是否完整。

二、您购买的房源是否在预售许可证范围内。

三、出卖人的信息和五证里的信息是否一致。

四、买受人信息是否正确,特别是姓名、身份证号码、电话号码不能有错误。

五、购买房源及房源信息是否正确。

六、房源单价总价是否正确。

七、已付房款、未付房款数字是否正确。

八、面积差异处理及质量保证。

九、房屋交付时间。

十、房屋交付条件,标准。

十一、产权办理时间。

十二、责任与义务是否对等。

简单点总结为一句话就是:谁买了谁的哪套房子,交了多少钱,剩余部分怎么支付,房子什么时候交付,交付标准是什么,什么时候办证,如果违约付什么责任。

因为《商品房买卖合同》条款较多较细,不是简单几百个字可以说完整的。在我的头条原创文章里有专门的四个章节做详细说明,如果需要了解更多相关信息您可以点击我头条号的文章板块详细阅读。

买房子是人生当中的一件大事,攒了半辈子的钱付了一个首付。确实值得高兴和幸福的事!但是激动归激动。别被兴奋冲昏了头脑!签合时候要注意!防止大意而陷入开发商设计好的“坑里”。不然随意签了字,会有很大麻烦,甚至后患无穷!千万注意“新房和二手房”要求还不一样!二手房要注意“定”和“订”的区别,特别是签字之前要调查好,卖房人是不是房主,房屋有没有抵押,是不是房主夫妻两人都同意卖?新房签合同要注意。

一是明确面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

二是明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

三是五证不齐全的房子,购买起来风险很大。如果不小心,就可能钱房两空。查验五证时最好查原件,因为复印件很容易造假;如果开发商不同意查验五证,购房者则至少要确保《商品房预售许可证》的是真实。“五证”是指开发商销售商品房时必须具备的五证证件,它们分别是:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,如果开发商五证不全,购房者即使交了钱,也无法明确房屋的产权所属。

首先要说明的就是商品房买卖合同是由房管局统一下发的模板,所以是不会有什么问题的,在签约的时候,只要核对自己的个人信息、所购房屋的楼栋号、房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式以及逾期违约责任相关的逾期款项。在签合同时,需要仔细阅读附件条款看是否有霸王条款之类的,如有疑问需及时提出,不要盲目签字!!!一定要是网签备案合同,就是签完就可以在当地房管局网站上可以查询信息的。

买房的合同分为两个吧。

一手房

一、看开发商五证。

二、购买预售时一般要你付定金,注意开发商是否有预售许可证,及所购买的房屋是否在预售范围内,有保障。

三、注意建筑面积。填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。

四、期房要约定条件以及时限。交房是有两层含义,一是使用权,就是实物交付,而是所有权即产权过户。

五、注意房屋质量。《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容好好研究,把质量保证书作为合同附件,在合同内体现。

六、注意物业管理事项,这个在以后居住中很重要。要确定物业管理公司,及管理范围,收费标准,要明确。

七、注意补充协议,有的开发商会在补充协议中取消示范合同中的公平交易的条款。

八、违约责任。包括:签约后退房、不按期付款责任,开发商换房,不按期交房的责任,面积变动的责任,质量不过关的责任,办理过户手续不符合规定约定等等啊(这个注意的比较多,望大家补充)

二手房

有的回答有讲了,我补充一下需要特别注意的,该房屋已经缴纳或者正在缴纳的一些款项,例如房屋维修金,在买的时候如果对方已经交完了或者交了一半,这些就要提前和对方协商清楚,是已经包含在购买的钱里面还是什么的,最好在合同中体现。

谢阅!买房子毕竟是一项大的消费支出,现实的生活中我们也会见到交过定金房子迟迟建不成或者是签订购房合同后发现后续存在很多不合理的现象,这让很多第一次买房的朋友手足无措,所以说买房是存在一定的风险的,为了避免一些购房过程中不必要的麻烦,我们在签订购房合同时要多注意下面【九个方面】。

第一:我们去售楼部看房,选房时要首先看看是否该楼盘有预售许可证。

因为办理预售许可证需要提供《国有土地使用证》,《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建筑工程施工许可证》这四个证才可以,所以我们想买某一楼盘的房子时,只需要到房地产管理部门去咨询一下他是否有预售许可证就可以看看这个楼盘是不是有销售资质,如果没有预售证的话,这时候与开发商签订合同或者是交所谓的定金是具有一定风险的。

第二:我们在签订购房合同的时候要看清合同中土地使用的性质。

这个主要是看看土地性质是不是出让和使用年限是70年,目前法律只是规定住宅到了使用年限后自动续期,商业性用地或者是公寓房是不是自动续期这个还没有相关规定,目前还应该是缴费续期的状态,另外如果土地使用性质是商业或者是工业用地的话,那么以后入驻所缴纳的水电费也会比住宅用地的贵,这一点还是应该留意一下。

第三:关于停车位和车库的约定

有些楼盘为了达到销售目的,会承诺送购房者停车位,车库或者是低于销售价购买车库,车位,对于这样的口头承诺我们应该注意是不是可以兑现,如果有条件的话,尽可能把这些条款写在合同上,以免以后打嘴官司。

第四: 关于房子面积的约定(这一点很重要)

关于审理商品房买卖合同若干问题解释,规定了超过3%的面积可以免费,面积少于3%开发商应该双北赔偿,这条规定适用的前提条件是签订的购房合同中没有约定面积或者是对面积约定不明确,那么只能按照合同约定执行。因此可以在合同中约定超过了多少面积不在付费,少于多少面积可以解除购房合同或者是要求开发商支付相应的赔偿。

第五:关于房屋办证和逾期交房的问题

我们这次签订购房合同的时候一般都会标明交房日期和办证日期,但是有些合同会可以的回避掉开发商也就是乙方责任,所以合同中应该明确写出逾期交房和逾期办证分别约定开发商的违约责任,当遇到逾期交房时,开发商并不能主张免除因为逾期交房而导致逾期办证的违约责任。

第六: 关于买房的贷款问题

我们买房前,如果不能确定自己能否贷款,可以先去银行查一下自己的个人征信,购房合同的一般约定都是在购房者能不能办理贷款时需要一次性付清房款是否违约,所以在购房合同中可以约定在自己不能贷款时,可以解除购买合同,开发商应该返还定金。

第七: 关于交房的问题

我们在签订购房合同时,应该明确交房的条件,交房的时间,不能说是单体验收合格就可以交房,因为单体验收以后,小区的其他地方还在建设之中,另外交房的时间涉及开发商逾期交房的违约责任,也涉及到购买房屋的风险转移问题。

第八: 关于小区的公共区域,设施的约定

小区的公共区域产权应该有明确的规定,如果约定不你不明确的话,很有可能被开发商另做它用或者是被开发商卖掉,关于设施方面最常见的问题比如宽带,电视几大运营商为了抢占市场,会和一些开发商签订一些协议,该小区接受指定某一运营商的服务,导致购房者没有自主选择的权利。

第九: 关于房屋的平面图

我们买房,选房首先会接触到房屋的平面图,看图的时候应该注意到房间,厨房等长宽高,标明诸如空调机位的具体位置。

一般我们买房时应该注意以上九点,不到之处还请多多见谅,欢迎补充。

签订购房合同需要注意什么?

首先要知道购房合同会包含哪些合同,购房合同是一系列合同的统称,可能会包含认购合同,定金合同,正式合同,网签合同、物业合同、车位认购合同、个人住房贷款合同、中介合同、以及各种补充协议,其中补充协议里有很多限制性的条款减轻责任,各种合同对购房的各方面都有约定。

了解了购房合同会包含哪些类型的合同内容,我们就要去识别和把握合同规定的内容哪些是有利于我们是否是哪些是不利于我们,但无论合同内容是什么,都应当要明确。特别是涉及的房屋类型、坐落、面积、价款、违约责任、首付和定金的比例数额、违约责任和违约金的数额、发生争议的解决办法以及诉讼费的分担等。此外还有可能涉及到交房时间,办证时间的约定。这些约定通常都是有法定标准的,很多开发商为了进行自己责任,会设定一个很长的时限,这些都有可能限制了购房者的权利。

对于房屋类型,购房者应当首先要注意。房屋类型可分为预售商品房、现售商品房、存量二手房、房改房、拆迁安置房、经济适用房、公租房、廉租房、军产房、小产权房以及农村的宅基地房等各种类型。不同的房屋有不同的政策,有些能够上市交易,有些就不能够上市交易,有些房屋是合规的,但有些房屋就可能是违章违建。

对于付款,应当要明确首付,定金,保证金,违约金的标准和数额,约定交付的时间以及交付的方式。所有的付款都应当有相应的收付款凭据,最好都是通过银行的转账进行。对于房贷办理的时间约定,以及签署正式购房合同的时间和办理贷款的时间约定,都是很重要的条款和内容。

对于交房和办证,注意交房验收时间,交房验收的质量标准,办证时间和未能按时交房,未能及时办证的违约责任。通常会约定未能及时交房,及时办证时双方可以采取的措施,一般是解决或者承担违约责任,但这个往往是不明确的,或者开发商有意的模糊处理。

对于物业,注意物业协议和物业管理的约定。缴纳物业费的时间,从法律法规的规定来说,应当是交房之后才缴纳物业费,有些合同会约定,在交房之前就要求缴纳物业管理费,这个是违法的,购房时也要注意。

买房是老百姓的家庭大事,多花些时间去考察和比较,慎重考虑为好,特别是涉及到需要签订购房合同时,不要着急在现场签合同,拿回去慢慢看,可以就合同的内容与开发商进行协商,协商好之后再到现场去签合同,拿不准的话咨询或者委托律师帮助处理是比较稳妥的做法。

买房是件大事,加上一般人对房产知识也缺乏专业的知识,因此在签订合同难免会担心,这是正常现象。

在这里,无忧房为您整理一下几项需要注意的事项:

1、价格一定要明确写上

现实是有例子,在未明确价格就签订购房合同后,当去付首付时,就会出现开发商告知涨价的情况。这是您遇到这种情况也无可奈何,如果不执行,那购房合同也就不成立,那交易也就失败了。所以一定要写上明确房屋价格,以免开发商肆意涨价。

2、把开发商的承诺写到合同中

往往在买房时,开发商都会说出一些承诺,如相关配套,赠送的面积等,这些都要写到合同中,并以此来维护自己的权益。一旦开发商将来言而无信了,购房者你也能拿着购房合同来为自己争取利益。

3、明确权责

特别是要注意购房者(即题主您的权益)的权利,明确开发商什么情况算违约情况,会怎么样处理,这些都要详细说明;还有购房者有退换房的权利也需要加上去,如遭遇到开发商存在严重的问题,例如延期交房,房屋质量差等,那么购房者就有权要求退房。

一旦明确并签订了合同,当问题发生我们也能求有门,维护好自身权益。

4、明确承担的费用

这里主要说的是一些特别的税,比如契税、公共维修基金、印花税等这些费用应该由购房者承担,但小区一些内部配套的费用,就应该是开发商承担的才合理。故而在购房合同中明确费用的承担者是非常有必要的。

综上所诉,买房是件大事,签订购房合同是必经且很关键的一环,一定要小心谨慎,上诉的4大注意事项都要有,这样才能更好的保障您的合法权益。

希望以上回答能帮助到您

无忧房祝您一切顺心

我个人觉得最应该注意三点,第一交房日期和逾期交房后的违约金,第二公摊面积和预估面积与实际面积的差值,第三就是交首付签完合同后是否给你正规发票。

首先,交房日期和逾期未交房的违约金,本来是签订购房合同时必写的。可是有些购房人在签订合同时没有违约金这一项。其实这是卖房最大的套路,就是为了保护开发商的利益,一旦出现问题,没有按时交房,开发商也不用赔付任何损失给业主。而许多业主因为不留心这一项,而真正出现问题时,没有得到保护。

其次,公摊面积本来是开发商在建筑时预先固定好的。但预售时的预估面积与交房后的实际面积往往存在差值。法律规定不得超过百分之三,而合同里的套路是不写差值的多少,只写出来多退少补。真正到交房时,多出来的很多面积即使超过百分之三,开发商会让业主补钱。许多对这方面不清楚的业主,糊里糊涂的就把钱交了,没有维权。

最后,最重要的就是交完首付款,签完合同后,一定要拿到开发商的正规发票。有些小开发商出于避税等各方面原因,只给业主开了个收据,这个收据和发票相比,法律保障要差的远多了。一旦出现问题,业主是最先吃亏的,毕竟期房预售这事,两三年后交房,不确定因素太多了。

买房是人生大事,可是不少人也吃过亏上过当,希望国家能够出台相关的法律或措施,保护购房人群的利益。

这个问题挺大的,签署购房合同需要注意的事项:

一、房屋的产权人的相关情况;

二、房屋的属性;

三、房屋所在的户口情况;

四、是否抵押情况;

五、租赁情况;

六、办理过户情况;

七、违约责任;

八、房屋周边的相关情况、比如物业等。

就说二手房吧。首先,要有个合同,从网上下载,或找中介公司买。个人建议由中介人员帮忙签合同,因为,他们相对专业。

一、要核实房屋的基本情况。建议先去房产交易中心查档。核实房屋来源,使用性质,房屋产权证与实际地址是否一致,是否能正常出售(有无抵押),房屋所有人信息等。再去房屋现场查看,如果房屋出租中,则要查清租期及租金情况,以及租客放弃购买该房的纸质签字。

二、确认房屋能正常交易后,就要跟查档载明的全体房屋所有人签合同,需要全部到场并全部签字盖手印、全部签字收房款等。

三、房屋交易价格及付款方式。要确认是否为卖方净售价,约定税费怎么承担,分几次付款,怎么付等等。

四、要约定房屋交易(到房屋产权交易中心递件过户)及交割时间。户内设施设备的归属也要约定。

五、违约责任等。

不知道你问的是新房合同还是二手房?先说说购买二手房签定合同注意事项:

1.想了解产权是否清晰,有无债务纠纷,是否处于抵押状态,通常情况下去房管局就可以落实出来;

2.房子是否有共有人,共有人是否知情;

3.房子里面户口落实多久迁出;

4.房子有无土地证,如果有需要一块过户;

5.交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。会被出卖人利用从而引起较多纠纷。

6.房子建筑和使用年限;

7.交易环节中产生的税费,需要了解清楚;

8.物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

9.明确写清楚交房时间;

10.付款方式,节点等

……

如果是新房:

1.选择靠谱有实力的房产公司;

2.看清楚房子产权性质:住宅还是商业性质;

3.五证齐全;

4.交房时间,交付标准;

5.公摊面积

6.贷款问题,付款方式;

7.看清楚土地性质;

8.约定违约责任条款须详细、具体

..……

签购房合同时要注意的事:

1、合同中概念模糊

实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“不知道合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

2、合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。在签约前您较好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。

3、要求不那么具体明确

房屋的户型、朝向、装修要求、门窗规格、数量、使用材料、房屋交付时间,要尽可能约定详细,避免模糊约定,如“高档门窗”、“知名品牌电梯”等。购房者对房屋标准要求约定的越明确,因约定不明而产生争议也就越少,对购房者也就越有利。

4、违约责任条款不公平

设定公平、切实可行的违约责任条款,是保证和促使双方顺利履行合同的有效方式.合同中关于买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平。

5、在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。

6、房屋面积模糊

在合同中分别约定套内建筑面积和分摊面积的多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内面积均发生误差的处理方法(通常不超过合同约定面积的3%)。

7、约定提前交纳部分费用

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。

对策:购房者应该将物业管理条款写清楚。

8、不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。、

对策:看清楚补充协议的条款,较好的办法是找一个律师来帮你的忙。

9、开发商出具普通的收款收据

应当注意的是,房地产开发商应当向你出具正式的,由税务部门印制的商品房销售发票,而不能用普通的收款收据代替。

10、价格条款不清晰

房屋价格及付款方式应明确、准确,如缴纳定金、首付款及剩余房款的时间、数额,分期付款的步骤、时间、数额等。对于需要办理货款的购房者,应明确如果不能获得贷款银行审批情况下的处理方式,是否可以解除合同,收回已支付的款项而无需承担违约责任,避免因银行贷款原因而承担损失。

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