法院拍卖的房产有哪些风险点_法院拍卖的房产有哪些风险

法院拍卖的房子，一般会低于当地的区位平均价格，对于刚需的买房人而言，不失于一种捡漏的选择。

1.对于大院拍卖的房子，一定要看清拍卖事项，看房子是因为什么原因拍卖?罚没，抵债或者其他。认清房屋的性质尤为重要。

2.在拍卖公示时间里，有条件的可以通过公示的法院了解房屋现在的状况，是否有人居住，是否有债权不明的情况，是否法院会帮忙强制执行还是自行协商?这个尤为关键，这个关系到你是否能够交钱后拿到房子。

3.去现地查看，去了解下法院拍卖的房子具体的区位，还有当地的价格是不是在合理的估值区间。如果价格合理，你拍卖要在什么价位内是划算的，自己玩心里有数。超过了就不划算了，不要给别人做嫁衣。

4.法院拍卖的房子，有一部分可以按揭有一部分要求全款，还是一定要看清拍卖公示中竞拍人和付款方式，不要因为心仪而让自己陷入被动

总结下：

一、充分评估房子的合理估值

二、认真阅读法院拍卖公示

三、结合自身能力，在力所能及单位内，拍下房子

四、债权清晰，法院帮忙，避免瞎忙。

五、祝刚需朋友合理开心捡漏。

购买法拍房，门道特别多，简单介绍一下风险及注意事项：

其一，原则上，法拍房可以绕过住房限购政策，即无购房资格也可购买法拍房，但目前这项政策在执行中，住建部门正在封堵漏洞，即便你购买了法拍房，在进行不动产权登记时，也要面临购房资格查验。到时候，如果你没有购房资格，这套房产不能登记到你的名下，法院方面也不会负责解决你的购房资格问题。是的，你没看错，司法部门不是房产中介。

其二，法拍房无法进行实地考察，房产基本信息只能依靠法院公告，还是那句话，司法部门不是房产中介，测量出错，你也没办法。

其三，法拍房前身往往都很复杂，故事比较多，也可能会被一些追债者纳入追债地址，即便入手，也有可能面临三天两头有不明就里者上门闹事，你可能也会不胜其烦。

其四，如果你打算通过法拍房获取房产的划片入学资格，也比较麻烦，这套房产如果有原房主落户，原房主又不幸跑路溜了，你的户口落定也会有问题，原房主即便不溜，房产被法院剥夺，谁会负责任地完成善后。

其五，如果法拍房里有人正在租住，且持有正规租房合同，那么，你还需要等待对方租约期满，才能收房入住。

其六，法拍房需在法院要求的规定期间内付款，否则，你的保证金会血本无归。

其七，如果你购买法拍房但拒不付款，可能还会招致拘留处罚，罪名是“扰乱正常司法秩序”。

法院拍卖的房产就要负责到底保证竞买人的合法权益

风险一：房屋所有权证的办理难以确定

风险二：房屋质量没保障

风险三：法律规定的执行回转

风险四：购房成本风险

如何规避风险

1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

3 法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。

4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。

在实体拍卖行拍的房子，是没有风险的，直接就知道房子的状况，网上拍卖的，没试过，不知道怎么看房和了解房屋信息。至于网上流传的债务人赖死在房子里面不肯搬走，或者出租继续收租，这种情况应该是不会发生的，如果房子产权不清或者不能搬进去住的房子，法院会处理好再委托拍卖行拍卖，法院或者拍卖行把不能过户不能入住的房子，把负债人的债务转嫁给买受人怎么可能呢，这不是等于抢劫天下大乱了。

法院一般不负责腾空和办理房产证，对于房子的背景调查也比较简单，所以购买法拍房一定要找专业的法辅公司进行指导竞拍，尽量不要自己在不清楚房子背景的情况下私自去竞拍。

“法拍房”可以归纳四大问题:

1.不能过户问题:

土地有没有抵押、土地有没有压红线、房产有没有联合抵押、有没有影响过户的其他问题、有这些问题出现就会不能过户或近期不能过户，更不可能办理后续的贷款，有部分竞拍者后续贷款办不下来不能按时付拍卖尾款，悔拍致使保证金被扣除，损失惨重!!

2.产生高额税费:

原标的物(所拍房产)的获取方式(继承、析产、遗产、赠与、直系亲属间交易等)和获取时间(交契税时间)及土地性质等、直接影响后期过户税费的计算。法拍房捡漏出现“天价”税费的报道时有发生。所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

3.不能及时入住:

有租赁或恶意租赁，“买卖不破租赁”-拍房易交付难。只有所有权没有使用权的房产不是真正的自己房产。

4.其他隐性瑕疵：

是否凶宅、有没有治安纠纷、户口、户型结构等隐性问题直接影响后期居住质量和出售收益。

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法拍房不限购、不限售、价格低、能贷款 法拍房专员宋玉东

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