一房二卖算不算诈骗罪_一房多卖是否构成诈骗金额和量刑

对于第二个合同无法得到房屋的人可以主张对方违约责任，反过来推理，可以看出这样的行为在民事法律角度看都不承担责任，更别说合同诈骗罪。

据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

所以要想构成合同诈骗罪，必须证明再次出卖是欺诈的必然追求，如果只是单纯的追求更高的利益，应当慎重考量刑事标准。

一房二卖在实践中还是比较常见的，一房二卖也是有很多种情形的。

因房屋所有权人先后与两个当事人签订房屋买卖合同，但两个合同都是有效的，所以不存在欺诈的说法，只是在履行时要承担违约责任以及未取得房屋的一方可期待利益。

但是有一种特殊情况，如果出卖人以骗取买受人的钱财为目的，在没有产权的情况下签订《房地产买卖合同》，构成合同诈骗罪，将被判处三年以下有期徒刑，情节严重的最高可判无期徒刑。

律师建议买受人在签订《房地产买卖合同》前，到房地产交易中调取房地产资料登记册，就可以避免此纠纷的发生。

一般情形下，一房二卖原则上是不构成诈骗罪。

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

之所以原则上不够成诈骗罪，是因为《物权法》在物权变动上采取区分原则。按照孙宪忠教授所言，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实， 他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。

例如商品房买卖，法律上便将商品房买卖合同和房屋产权登记区分开，买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果。买卖合同则根据《合同法》进行法律适用，房屋过户(物权变动)则根据《物权法》进行认定。所以若未办理过户登记，物权变动不会发生，买受人并未取得房屋所有权;但登记并不是买卖合同的生效要件，买卖合同生效与否，参照《合同法》相关规定。所以在一房二卖中，因并未办理房屋产权过户登记，故所有权仍然属于卖方所有，而卖方对外签订的两份买卖合同都是属于合法有效的合同。

对于对一房二卖是否构成诈骗，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。如果行为人主观上为了获取更高利润,并无非法占有他人房款的意图,应当承担民事违约责任;相反,如果行为人主观上没打算交房,使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务,直接非法占有对方房款,其行为就构成合同诈骗罪。

例如最高院在普天大有公司一房二卖中，普天大有公司认为与后手再次签订房屋销售合同后，并没有将购房者支付的购房款挥霍，或是用于高风险经营以及其他不当、非法用途，而是用于公司经营和清偿所负债务，这恰恰表明其有继续正常经营的意愿和行为，不予认定为合同诈骗。

一房两卖涉嫌构成诈骗罪。

对于同一套房屋，在出卖给他人后。以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺诈第三人，将房屋再出售给第三人，最终致使第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪。根据《刑法》第一百五十一条和第一百五十二条的规定，利用经济合同诈骗他人财物数额较大的，构成诈骗罪。利用经济合同进行诈骗的，诈骗数额应当以行为人实际骗取的数额认定，合同标的数额可以作为量刑情节予以考虑。行为人具有下列情形之一的，应认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：

(一)明知没有履行合同的能力或者有效的担保，采取下列欺骗手段与他人签订合同，骗取财物数额较大并造成较大损失的：1、虚构主体;2、冒用他人名义;3、使用伪造、变造或者无效的单据、介绍信、印章或者其他证明文件的;4、隐瞒真相，使用明知不能兑现的票据或者其他结算凭证作为合同履行担保的;5、隐瞒真相，使用明知不符合担保条件的抵押物、债权文书等作为合同履行担保的;6、使用其他欺骗手段使对方交付款、物的。

(二)合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的;

(三)挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的;

(四)使用对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产进行违法犯罪活动，致使上述款物无法返还的;

(五)隐匿合同货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，拒不返还的;

(六)合同签订后，以支付部分货款，开始履行合同为诱饵，骗取全部货物后，在合同规定的期限内或者双方另行约定的付款期限内，无正当理由拒不支付其余货款的。

“一房二卖”,诈骗or欺诈?哪份合同有效、能履行?如何赔偿?

北京市一法律师事务所 《童律师会客室》团队

案例：小王购买小李的房屋一套，价款200万元，二人与房产中介公司共同签订了购房合同，明确约定：如果小李再将房屋出售给第三方，就构成了根本违约，小王有权以书面通知的方式解除该合同，另外，小李还要按房屋总价的20%，向小王支付违约金。几个月后，房价又涨了一大截，小李禁不住利益驱使，又将房屋以更高的价格卖给了刘生，并办理了过户手续。无奈，小王只能一纸诉状将小李告上法庭。

一、一房二卖的两份合同是否都有效?

如果两份合同都是当事人自愿签署的，内容合法，且没有《合同法》第52条损害国家、集体或第三方利益等的相关情形，就应当认定两份合同都是合法有效的。而不能说，因为第二份合同是后签的，就没有法律效力。

但也有例外：如果第二份合同中的购房人与房主有串通嫌疑，也就是说，明知房主已经把房子卖给了别人，还故意加价买这房子，这就需要另当别论了。还有其他许多情况，这里不再一一赘述。以上案例中，如果小王能找出证据，证明第二个买房人与卖方存在恶意串通，存在损害国家、集体或第三人利益的情形，就可以主张小李与刘生所签合同无效。

恶意串通，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利而订立的合同。比如，卖方和第三人私下协商，故意签订第二份买卖合同，目的是让卖方不再将房屋卖给第一个买受人。这种情况就存在恶意串通的嫌疑。这时对于第一个买房人来说，他可以要求卖方继续履行与他的合同，如果履行不了，可以要求他承担相应的违约责任来弥补自己的损失。

二、两份合同都有效的情况下，应履行哪份合同?

对于这个问题，一般遵循的原则，一是物权优先于债权的原则，二是债权平等的原则。

物权优先于债权是指当同一标的物上，既有物权又有债权时，物权优先。案例中的小王与刘生两位买房人，如果该房以向其中一个买受人办理完了过户登记手续，则自然应将此房判给这个人比较合适。

债权平等原则，就是指，两个买房人都没有办理过户手续，那这个选择权可以交与卖方人，他可以选择把房子到底卖给谁。但是如果其中一个买房人已经提起了诉讼，那就只能由法院根据具体情况去判决。

法院一般按下列顺序进行判决：

1. 已经办理过户的优先。

2. 都没有过户，已经合法占有房屋的优先。

3. 都没过户也都没有占有房屋，则应考虑各买受人实际付款的多少、是否办理的网签、合同成立的先后等因素公平合理的确定。

三、没有得到房屋的人如何维护自己的权益?

这个首先要看合同中有无相关的违约责任，有约定按约定执行，没有约定可以按法律规定执行。比如可以要求对方承担违约责任、赔偿损失等。特别是对于现在房价飞速上涨的情况，比如买受人因为这个纠纷，导致再行买房时房价上涨，这个购房差价是可以要求违约方进行赔偿的。

四、一房二卖的这种情况会不会涉及刑事犯罪?

关于一房二卖的问题确实跟合同诈骗罪有些像，所以如何区分一房二卖到底属于普通的民事纠纷，还是属于刑事案件非常关键。合同诈骗罪与合同纠纷可以从以下几个方面进行区分：

1.主观方面。行为人在主观上是否明知自己没有实际履行能力而与他人签订合同以达到非法占有他人财物的目的。

2.履约能力。行为人是否具备履行合同的实际能力。

3.欺骗手段的程度。行为人是否采取隐瞒真相、虚构事实。

4.履约的行为。订立合同后，行为人是否具有积极的履约行为。我个人认为，区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键是行为人的主观目的，行为人是以骗取财物为最终目的，还是通过履行合同而获得经济利益。而要判断行为人的主观目的，必须从行为人是否具有履行合同的实际能力、是否采用欺骗、隐瞒等手段以及履行合同的实际行为，违约后的表现等几方面进行综合判断。

以上我们分析了一房二卖的法律问题，具体到前面的案例，到底是小王得房还是刘生得房，得根据我们前面所讲，结合具体情况，比如付款多少来确定。