房屋买卖合同一方违约该怎样办 /买卖房屋卖方违约的处理办法

一、房屋买受人“解除权”的法律依据

《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

从文义解释的角度看，房屋买受人因无力支付房款而不按约支付房款系房屋买受人违约，房屋买受人不享有合同解除权。但是仔细推敲《民法典》第五百六十三条的立法精神，该条第一款明确了一个原则，即合同解除以能否“实现合同目的”为核心判断标准。

房屋买受人的主要合同目的即取得房屋所有权，房屋出卖人的主要合同目的之一即获取房款（将房屋过户到买受人名下也是房屋出卖人的主要合同目的之一），房屋买受人无力支付房款，房屋买卖双方的合同目的都无法实现，此时，准许房屋买受人解除合同，符合《民法典》第五百六十三条第一款的立法精神。

并且，房屋买受人无力支付房款，会使房屋买卖合同的履行陷入僵局，参考《民法典》第五百六十三条第二款的规定，准许房屋买受人解除合同，对买卖双方都更公平，且有利于避免法律关系长期处于不稳定状态。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

二、房屋买受人需承担违约责任

1、房屋买受人违约，需承担违约责任

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

房屋买受人因无力支付房款而解除合同，合同解除的原因和责任很明显在于房屋买受人，因此，房屋买受人要承担赔偿损失的违约责任。

2、违约金的调整

《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”

（1）违约金过分高于造成的损失的

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

（2）违约金低于造成的损失的

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。

3、举证责任

《民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”

根据上述规定，主张违约金过分高于造成的损失的或违约金低于造成的损失的一方要承担举证责任。