小产权房可以办理不动产权证吗？

随着不动产统一登记政策的实施，有的小产权房业主对小产权房转正又心存侥幸。那么，小产权房是否可以颁发不动产权证?

究竟什么是小产权房?据了解，小产权房的供应，从源头上讲主要可分为两种：一种是擅自在集体建设用地上违法建造的房子，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地违法建造的房子。这类房子没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在房管局不会给予备案。

也就是说，建设、销售小产权房违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，不受法律保护。因此，小产权房申请登记的，登记机构将按照《不动产登记暂行条例》有关规定不予受理登记。

小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设并用于销售的住房，此类房屋，用地未经依法批准，也没有办理相关涉建审批手续，属于违法建设，也就是说购房户是难以取得合法产权的。

近年来，国家已多次明令禁止并要求坚决查处“小产权房”在建、在售行为，同时要求对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。虽然国家确定将农村房屋等构筑物、建筑物一并纳入不动产统一登记，以更好的保护权利人依法取得的不动产产权，但是小产权房本身不合法，因此，不能登记发证。

依据《不动产登记暂行条例》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

国家通过不动产登记，保护权利人依法取得的不动产产权，小产权房本身不合法(无合法用地、建设手续)，，其产权不受法律保护，不能办理不动产登记，因此不能登记发证。

小产权房在商品房的房价不断上涨的情况下，受到了一部分购房者的青睐。但是小产权房之所以叫小产权，主要就是因为它存在着一些比较严重弊端，因此购买的过程中有着很大的风险。

一、缺少证书

“五证”是购房者办理房产证的先决条件，但是小产权房的“五证”都是缺失的。比如小产权房多是建在集体 土地之上，所以它们至少不可能有国有土地的使用证。小产权房虽然备受青睐，但是因为没有房产证这一购房者权益的重要凭证，所以大多还是不建议购房者选择的。

二、补偿难得

除了不能办理房产证外，因为小产权房本身在法律上也是不允许的，所以在面临拆迁的问题时，房屋人是没办法获得补偿的。

三、安全隐患大

开发商在开发小产权房时，因为其价格价格较低，为了节省开支增加利润，往往会偷工减料。这样的房产，常常存在安全隐患。而且在后期房屋质量出现问题后也常常得不到及时的维修。还有就是入住的后的物业问题。

四、配套不齐备

这些房子几乎都没有暖气、等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

五、不能贷款

因为不能办理房产证，所以就没办法在银行那里贷款。也就是说小产权房的购买是走不了银行贷款的形式。只能选择全款或者其他融资渠道。

其他的问题也有很多，比如由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。而且甚至存在开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者的情况。所以购买小产权房，一定要慎之又慎。

小产权房最起码的依据是有住宅建设许可证，拆迁还建的住宅就属于小产权房，因规划或国家建设征用的住宅，拆房还房，只供住居，若当商品出售，这不是商品房，因土地是勉税提供的，不属于私有产权，哪来的不动产证权。

农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

建筑物所有权和土地使用权相互依存，在此前提下，没有取得土地使用权即不能取得房屋所有权，意即不能取得不动产权证。

小产权房为非法建筑物，非法建造并不能取得不动产物权。

此外，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。