开发商虚假宣传之法律后果是什么

目前，商品房预售制度仍然是我国商品房交易的主要模式。近年来，因开发商虚假宣传导致的群体性诉讼案件时有发生。

一、商品房销售广告的性质

一般情况下，商品房销售广告的性质属于“要约邀请”。但当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响的”，视为“要约”。开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。

二、商品房销售广告宣传被认定为“要约”的审查要点

司法实践中，关于商品房销售广告宣传被认定为“要约”的要点通常包括：

1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。

2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。

法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无须再进行磋商即可固定下来的内容认定为要约。

3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

三、具体问题如何认定损失需结合实际情况进行分析

关于开发商虚假宣传的行为，在实践中往往以不同形式出现。针对具体行为，在认定受损方损失时，必然采用不同的损失赔偿标准，这一标准一般由法院结合实际情况进行酌定。

常见的开发商虚假宣传行为一般主要是对房屋的内在条件和外部环境进行不实宣传。内部条件的不实宣传如房屋的层高低于实际交付的层高、房屋面积少于实际购买的面积等;外部环境不实如没有地铁谎称即将开通地铁、小区没有游泳池但宣传有数个游泳池等。

这里就房屋层高不足如何确定损失延伸说明一下。就这一问题而言，法律并无明文规定，但因为房屋层高不足对其使用及价值的确存在一定影响。在量化具体损失时，法院通常会考虑到房屋价格=单价×建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少，故法院会结合层高差、阳台面积、房屋售价等因素，综合酌情确认损失额。