农村房屋土地拆迁_农村拆迁评估

拆迁评估流程主要包括八个阶段

第一个程序

是前期洽谈、现场勘察。

比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。

第二个阶段

是签订评估合同，然后制定工作计划。

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。

第三个程序

是外业入户评估。

外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。

第四个程序

是内业结算。

外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。

第五个步骤

是出具正式评估报告。

第六个步骤

送达报告。送到拆迁户手中。

第七个

是动迁解释。

第八个

是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。

农村房屋拆迁流程与城市房屋拆迁大同小异：

一、农村房屋拆迁一般规定

补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。

特别情况的处理：

1、征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定;

2、拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3、违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。

4、一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。

二、农村房屋拆迁的补偿安置规定

1、征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置：　　被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。　　货币补偿金额计算公式一般为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。　　被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

2、征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：　　律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：　　具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;　　货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。　　不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

3、其他补偿：　　律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

4、补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

三、拆迁非居住房屋的补偿安置：　　在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。　　补偿标准一般为：

1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：　　(1)按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。　　(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。　　(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。　　(4)其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。　　农村的房屋拆迁由于其自身的特殊性，与城市房屋拆迁存在着一定的不同。虽然都是拆迁工作有一定的共性，但农村房屋拆迁时，我们国家更注重保护农民权益，以及保护珍贵的耕地资源。以上为农村房屋拆迁具体流程，希望能够帮助到您。

宅基地上房屋由评估公司评定价格。根据房屋的成本给予房屋重置成新价补偿价，不应有每平米多少的价格出现。