楼面价3000房价要卖到多少钱_土拍价和楼面价的关系

先要计算建安成本：

一般现在的地下空间至少要一层以上，有些还要地下二层。这是根据繁华地段和楼盘档次来决定的。如10万平方米的地上建筑面积会配置2万～3万的地下车库面积，暂且以部分地下车库成本纳入到车位出租中，那也至少会把部分(这里以地上成本加10%)成本纳入到地上建筑成本中。

(1)土建成本 2000元/平米，折算为2200元/平米。

(2)中等装修成本1500元/平米;

(3)安装设备成本500元/平米;

(4)室外配套成本400元/平米;

(一)以上的建安成本(含普通装修)4600元/平米。

另外，工程建设其他费(含管理、设计、监理、环评、能评、水保、电配)400元/平米。

(二)这样的工程费用➕普通装修成本为5000元/平米。

(三)加上土地成本=13000+5000=18000元;

(四)加上8%的财务费用和2%的销售费用，该楼盘的可销售成本在20000元/平米;

(五)开发商一般要求的利润空间在成本基础上加15～30%，也就是这个楼盘的价格至少会卖到22000元～25000元/平米的价格。如果精装修要卖到30000元/平米以上，而中等装修也要在25000～28000元/平米。

新建商品房的价格，通常由五个部分组成：

一、土地有关成本

假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*(1+4%)=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。

另外，根据各地政策规定不同，报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程费

既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。

三、管理费用、财务费用和销售费用、

分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*(3%+5%+3%)=1430元。成本上升至17600元。

四、税收负担

除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*(10%+8%+2%)=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利润

计算到第四步，实际上开发商的保本价已经出来了，那就是20200元。差不多就是2万元每平方。

但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。

小区在开发的时候所占据到的成本。

（1）建筑成本。

房屋的建筑成本主要体现于是建筑材料和人工成本这方面目前。我国的建筑材料比2018年的时候几乎上涨了一倍有余，现在在楼盘当中建设的成本，包括公摊面积都算进去约2500元左右每平米。

（2）税费成本。

楼盘在建设的过程中，涉及到的税费非常的多，其中有我们常见的契税，城镇土地使用税，印花税，增值税及附加土地增值税，企业所得税，营业税等杂七杂八的费用占起来占到开发成本的20%，税费成本就已经占到2600元每平米。

（3）融资成本。

开发商是我国负债率最高的一个行业，平均负债率已经达到84%现在开发商的总负债金额为88.9万亿元，开发商建造房子都是拿少部分的钱出来作为保证金一样的资金，剩余的金钱全部都是银行借款。

目前我国开发商主要的借款渠道有信用债，海外债， ABS债这几种借款方式平均值算下来占到开发成本的13%每平方所用制的成本达到1690元每平米。

（4）市政工程。

开发商再拿土地的时候，当地政府就已经开始谈独的情况，要为城市周边建设最基本的设施情况，其中包括道路绿化，学校建设公园建设各方面一些生活所需要到的东西。

这些工程有90%以上的开发商都需要做的，毕竟道路和绿化这些最基本设施是保证开发商房子能销售出去的最起码建设。

市政工程所占到开发成本的4%左右，每平米的开发成本在520元。

（5）销售成本。

销售成本这方面包括的费用就比较广泛，广告人工，财务，电商，中介费，各种各样的杂费杂在一起占比8%左右，每平米所需要的销售成本为1040元。

●土地成本+建筑成本+税费成本+融资成本+市政工程+销售成本：13000+2500+2600+1690+650+1300=21740元每平米。根据开发商15%的利润来定价最终销售价格为25576元每平米，有15%的开发商已经是非常可观的状态，房屋销售价格应该定价为25,000元还有一些相对应的折扣。