引言

随着百姓物质生活水平的大幅提高，机动车基本已成为家家户户日常出行、通勤的必须品。随之，小区停车位成为了紧俏商品，停车位不仅实用价值极高，在某些地区，停车位还具备较高的投资价值。

在此背景下，小区停车位的归属问题往往极易引发业主与开发商之间的激烈矛盾，因停车位归属问题引发的诉讼案件更是屡见不鲜。

在相关案件中，对于地下部分的车位、车库归属问题，司法观点较为统一，即地下规划用于停放车辆的车位、车库在无特殊约定的情况下属开发商所有。

但对于地上规划停车位的归属问题在司法实践中存在较大争议，该部分地上规划停车位的归属问题往往也系相关诉讼案件的主要争议焦点。本文，笔者结合相关司法判例对该问题进行剖析与解读。

探讨

一、问题的提出与所涉法律条文

（一）问题：地上规划用于停放车辆的地面（上）停车位的归属问题

（二）本文引用判例所涉法律规定：

《民法典》生效后的相关法律规定

《民法典》第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用中华人民共和国工会法若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》

十三、修改《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》将第二条修改为：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一） 具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二） 具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三） 能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

同上，将第六条修改为：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”

二、案例分析

随着《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的出台，“同案、类案同判”的趋势愈发明显。律师代理案件时更加注重案例检索。同时，相关司法判例往往也成为案件证据之一。法官裁判较以往相比，也更加注重对于相关判例的引用与借鉴。因此，对于已生效判例内容的分析，对于争议较大的司法问题显得尤为重要。

（一）认定规划用于停放车辆地面（上）停车位归属于业主所有的相关判例

案例

（2017）最高法民申2817号

提示：本案件为最高人民法院精选案件，已被多起同类案件直接引用并予以裁判

裁判要旨

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于……应当认定为物权法第六章所称的专有部分：……（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。

即使豪A公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当……

本案一审、二审裁判要旨

一审法院认为：本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有……

本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，但地面停车位并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算，已建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，当然也不属于开发商可以取得产权登记的物业……

二审法院认为：……如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪A公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当……

前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。

整理与分析

本案各级法院认定“规划用于停放车辆地面（上）停车位”归业主所有的原因如下：

1. 因涉案车位不属于计算容积率的地上建筑面积，故涉案车位不能办理产权登记；

2. 在涉案车位不能办理产权登记的情况下，涉案车位不属于原《物权法》所规定的专有部分，故涉案车位应属于占用业主共有区域的停车位。

笔者通过分析发现，上述判例虽已被多次作为裁判指引直接援用，但该案件有其局限性。因为，该案例的核心观点为相关车位无法办理产权登记，故不属于专有部分，应属业主共有区域。

但停车位产权登记制度并非在全国统一适用，相当一部分区域的停车位产权登记并未放开。因此，在车位产权登记未放开的城市直接采用该案件的裁判观点存在瑕疵。因此，就该问题还应检索其他判例，以保证相关问题之分析的全面性与客观公正性。

（二）认定规划用于停放车辆地面（上）停车位归属于开发商所有的相关判例

案例

（2020）闽民申2021号

裁判要旨

……本案中，经规划部门审核批准，御文阁二号小区内规划用于停放汽车的地面停车位有64个（实际57个），《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第4款约定“小区内规划用于停放车辆的车位、车库归出卖人所有”，同时，根据诉争小区总平面图、合同附件二《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》及《泉州市建设工程规划竣工测量报告》，诉争地面停车位并不作为公共部位，因此，御文阁二号小区内地面64个（实际57个）停车位使用权并非小区全体业主共有。

业委会主张《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款适用的前提条件是：经“规划”的停车位属于“未占用业主共有部分”的停车位，才能由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，系对法律理解不当。

案例

（2016）鄂2802民初2662号

裁判要旨

结合本案，硒都花园小区地面79个停车位在设计时有规划，建成后所处位置土地未占用公共通道、消防通道、绿地及公共场所用地，亦未分摊给业主，且经市规划局验收合格……

在不动产统一登记前国土部门发证时不细分这些用地类型进行登记，转移登记时也不会将这些土地分摊登记给业主”，即对规划内的停车位土地并未分摊给业主……

故，地面停车位的土地使用权已由国B公司交付商品房时转移给业主的辩称意见，本院不予采纳。

案例

（2020）粤民申737号

裁判要旨

一、二审法院查明，案涉架空层车库未占用道路、绿化带等公共场地；梅州市国土资源局于2017年11月23日作出的《情况说明》也明确“案涉架空层建筑面积不计算容积率，属非公摊范围，未计入每套（单元）商品分摊的公用面积。”

综合上述查明事实，一、二审法院对C江南业委会主张案涉架空层车库属公共区域的公共停车场不予支持，处理并无不当。

案例

（2017）渝02民终95号

裁判要旨

本案上诉人与被上诉人争议的地面停车位经建设主管部门批准，属建设规划内规划用于停放汽车的车位，不符合《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案所争议的车位不应当认定为业主共有，上诉人的请求没有法律依据，故对其请求不予支持。

整理与分析

上述案例认定“规划用于停放车辆地面（上）停车位”归开发商所有的原因如下：

1. 车位所占土地并不计容，不属于公摊范围，未计入业主公摊面积；

2. 因相关车位的规划用途即为停放车位，所以相关车位不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”之规定，因此不属于业主共有。

三、总结与分析

通过上述判例所显示的裁判要旨，对于规划用于停放车辆地面（上）停车位的归属问题应着重分析、审查、参考如下事实：

1. 争议车位所处地区的车位产权登记情况；

2. 争议车位所占土地使用计入业主公摊面积。

简要图示如下：

①若争议车位所处地区车位产权可以依法登记：

②若争议车位所处地区车位产权不可登记：

结语

关于“规划用于停放车辆地面（上）停车位的归属”问题一直属于司法实践中争议较大的问题，各地区法院的裁判观点甚至同一区域不同节点、不同案件的裁判结果都不相同。

通过查询相关案件，总结案件共同点，尽可能还原、厘清法院裁判本类案件所需查明的事实与内容，但本文并非本类案件处理结果的既定结论，具体案件仍应结合具体案件事实进行分析。