如何起诉物业

    如何起诉物业

    物业不负责任可以起诉

    物业服务企业如果不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    业主与物业公司之间的纠纷怎么解决

    一、双方当事人通过协商调解解决

    物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

    物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

    民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

    二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷

    依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

    仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

    三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷

    1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；2、法院立案后将起诉状副本送达被告；3、被告提交答辩状；

    4、开庭、调查、辩论、调解；

    5、制作调解书或一审判决书；

    6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；7、第二审审理，制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；8、执行。

    前期物业服务合同为何有效？

    在物业服务合同类纠纷中，业主一方的抗辩理由往往包含着“不存在合同关系”一项，主要原因有两方面，其一是小区只存在开发商与物业企业签订的前期物业合同，业主本人并非合同签订方；其二是小区没有签订过书面的物业服务合同。对此，有必要厘清两个概念，即前期物业合同及事实上的物业合同关系。

    根据物业管理条例相关规定，物业服务合同成立一般有两种形式，一为通过建设单位选聘物业企业，由建设单位与物业企业签订书面合同，也就是前期物业合同；二为通过业主大会选聘物业企业，由业委会与物业企业签订书面合同。前期物业合同之所以特殊，在于它的直接订立者为开发商与物业企业，但履行合同的主体却为业主与物业企业。

    换言之，是用一个业主没有参与订立的合同来约束业主。这也导致了前期物业合同会在一定程度上引起业主的反感，很难被业主普遍接受认同。但实际上，业主与物业企业虽然未签订物业服务合同，但业主在购房时签订了《业主临时公约》，其中往往都约定了前期物业企业由开发商通过一定的方式选定。因此，若物业企业确实对业主提供了物业服务，业主应当向物业企业支付物业服务费。

    可以说，立法上将前期物业合同设计为一种临时性的替代合同，是在业主尚未全部入住小区，业主大会无法召开情况下的一种权宜之计。这种临时性的状态理论上不应持续时间过长，根据业主入住情况允许召开业主大会时，则应当及时召开业主大会选聘物业企业，签订正式的物业服务合同。但遗憾的是，实际生活中，召开业主大会这一环节得不到有效的落实，导致前期物业服务合同往往持续时间过长。

    前期物业服务合同期限届满，小区一直未有业委会和新的物业企业签订物业服务合同的情况下，也就产生了是否存在合同关系的质疑。在业主与物业企业之间缺乏一致意思表示的情况下，根据事实服务来确定两者之间已经建立了物业服务合同关系，有着现实的合理性。首先，物业服务涉及范围广，比较复杂，当事人取证困难。如果否认合同关系，而依据不当得利或侵权行为来处理，案件的审判将变得异常繁杂，而且很难与实际情况相吻合。其次，小区业主个体情况比较复杂，在业主整体意志不明确的情况下，很难以个别业主不缴纳物业费的行为推定多数业主不同意物业企业提供服务。再次，基于一方履行主要义务且对方接受的事实，认定事实合同关系成立，在我国现行合同法范围内存在依据。因此，实践中法院选择认可双方之间的合同关系，是符合法律规定的必然结果。