按份共有的房产离婚时怎么分

根据《民法典》第二百九十八条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

产权登记为按份共有，离婚时如何分割？
根据《民法典》第二百九十八条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有不是共有人按照份额对共有物分割成不同的部分，各个共有人对各自享有的部分单独行使所有权，而是各共有人对共有物作为一个整体按照各自共有的份额对共有物享有所有权，按份共有通常来源于当事人的约定。而共同共有是共有人共同对共有物享有所有权，共同共有通常来源于特定的共有关系，该共有关系常源于家庭成员之间。根据《民法典》的相关规定，按份共用人可以随时要求分割共有物。夫妻购房掺杂着复杂的感情、家庭因素，如果双方一直和睦相处，倒也相安无事，但双方一旦离婚就极易引发争议，本文笔者特针对产权登记为按份共有的房屋分割问题来进行探讨。
产权登记为按份共有的，原则上，按份额依法分割
产权登记为按份共有的，主流观点认为，夫妻离婚，房产应直接按份额依法分割。持此种观点的认为，按份共有人既然已经在房产交易中心对房产份额进行了登记，那么该登记行为就应当认定双方已就房屋的分割做出了内部约定，否则，相当于否认行政机关的行政行为，并且也不利于交易秩序的稳定。更何况，夫妻去房产交易中心登记房产份额前，房产交易中心通常会要求夫妻双方提供按份共有的书面材料，该材料应当视为夫妻对房产的内部分割协议。
例如，上海市闵行区人民法院审理的一起案件【2020沪0112民初10679号案】，杨某、李某某于2004年4月2日登记结婚，婚姻关系存续期间，双方共同购买602室房屋一套用于居住。2016年2月22日，双方办理了602室房屋的产权证，根据产权证记载，权利人为杨某、李某某二人，二人按份共有，其中杨某占70%份额、李某某占30%的份额。杨某起诉离婚，并要求按照产权证约定的份额分割602室房屋。针对602室房屋的分割，法院认为，“鉴于不动产的重大价值，原（杨某）、被告（李某某）在办理产权证时应对份额进行过协商并达成一致，产权证上记载的份额系双方真实意思表示，对双方均具有约束力；现被告主张产权证约定的份额无效，主张各半分割，其应就此承担举证责任，但被告患脑梗死以及被鉴定为部分丧失劳动能力的情况并不足以认定影响其关于房屋份额的表达和认知，故被告的辩称主张，本院难以采纳；原告要求按照602室房屋产权证的约定份额对房屋进行分割，具有事实和法律依据，且与双方出资贡献相符，本院予以采纳；根据双方份额大小等因素，本院酌情确定602室房屋归原告所有，由原告根据评估的房屋市场价值按照30%的份额比例给予被告房屋折价款1,029,000元。”
可见，夫妻双方就房产份额进行过登记，法院通常会推定双方在登记份额时已就房产的分割达成了一致意见，故，房产应按份额直接分割。持类似观点的法院还有上海市黄浦区人民法院【见2017沪0101民初16851号判决书】、上海市浦东新区人民法院【2019沪0115民初4324号判决书】、北京市西城区人民法院【2014西民初字第04283号判决书】、北京市第二中级人民法院【2015二中民终字第06411号判决书】等。
产权登记为按份共有的，仅在特定情况下，不按份分割
虽然主流观点认为，产权登记为按份共有的，应当依份额分割，然，特定情况下，法院会综合个案的具体情况酌定分割比例。法院通常认可双方在产证上的份额登记效力，但离婚纠纷属于融财产和人身性质的复合型民事纠纷，夫妻双方的登记行为很多时候也会掺杂复杂的感情因素，双方往往出于某些复杂的感情因素而做出与真实意思不符的行为表示，如果一味的坚持按照产证份额分割房产，可能会对一方极不公平。所以，实践中，法院在审理类似案件的时候，除了审查双方在产证上的登记份额，还会从公平的原则出发，考虑出资情况、贡献大小、婚姻存续时间的长短、照顾妇女、照顾无过错方等综合因素，在按照双方产证登记份额分割房产对一方不公平的特定情况下，充分发挥法院的自由裁量权去酌定房产份额的合理分割。

前文例举的闵行区法院的案例，虽然最终支持按份分割602室房屋，但能让法院作出如此判决结果的也正是因为双方的实际出资情况与双方的份额大小相符，按份分割对双方都比较公平。详见上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初10679号）判决书，“本院认为……，原告要求按照602室房屋产权证的约定份额对房屋进行分割，具有事实和法律依据，且与双方出资贡献相符，本院予以采纳；根据双方份额大小等因素，本院酌情确定602室房屋归原告所有，由原告根据评估的房屋市场价值按照30%的份额比例给予被告房屋折价款1,029,000元。”

论离婚时共有房屋分割的方式及注意事项

当今社会，老百姓的家庭共同财产之中的大头可以说非房子莫属，不动产的经济价值体现得淋漓尽致。因此离婚分家之时，房屋的分割问题也成为大多数人关注的重点。那么在法律层面，离婚时共有房屋分割存在哪些方式以及需要注意什么事项呢？
根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条的规定，离婚时的共同财产分割以协议为先，协议不成，再由人民法院判决。
而法院判决房产的分割，主要有四种方式：
一、双方均主张房屋所有权且愿意竞价的，由出价最高者取得房屋所有权，这里所竞的价格，实际上也是取得房屋所有权的一方给予另一方的补偿金额；
需要注意的是：
参与竞价需要对房屋的价值有一定的了解（可以通过房产中介、二手房交易记录等了解房屋价值），避免斗气竞价而超过房屋原有价值，因为通过法院确认下来分割方式以及竞价数值后，除非对方同意，否则是无法反悔的；同时，竞价取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。
二、一方主张房屋所有权，但价值认定有争议的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，再由取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
需要注意的是：
实务之中，评估机构对于房屋的市场价值评估与实际交易金额会有一定的偏差，会出现偏高或偏低的情况，不一定与双方心目中的价格完全相同，同时评估费用一般也是由双方共同承担，因此双方争议的金额不大的，建议是折中取得合理的价格，避免花费高额的评估费用；同样，一方取得房屋所有权之后，如果房屋登记在另一方或双方共同名下的，可以通过离婚析产的方式办理过户手续，但如果房屋存在抵押贷款的，则需要取得抵押权人同意或清偿贷款后才能办理过户手续。
另外，对于存在购房贷款的房屋分割，一般一方主张房屋所有权的，都会判决该方承担尚未偿还的银行贷款，再以扣减之后的净价值向另一方进行补偿，此前笔者所书写的另一篇文章《房子现价分割，房贷共同承担——离婚时夫妻共同所有房产分割的实务判例分享》之中就出现了房屋现价值分割，购房贷款共同承担的特殊判例。当然，经过笔者的上诉行径，二审法院最后改判了一审的判项，以净价值补偿的方式处置了不动产的分割。
三、双方均不主张房屋所有权的，则根据当事人的申请进行拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割；
需要注意的是：
以拍卖方式分割房产的，需要进入执行程序，会产生执行费用、评估费用、拍卖费用，同时网络司法拍卖房产的起拍价基本是参考价的百分之七十，通过网络司法拍卖程序拍卖房屋的，成本会比较；同时第一次拍卖流拍的，再次拍卖的起拍价降价幅度一般都是前次起拍价的百分之二十，并且会面临再次流拍的可能。
以变卖方式分割房产，或网络司法拍卖二拍流拍而人民法院采取网络司法变卖方式处置财产的，变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价；并且变卖不成的，可以降低价格变卖，最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
因此，除非是双方实在无法共同合意出售房屋，否则是不建议申请拍卖、变卖的。
实务之中也有出现法院因为不愿意拍卖而不以该方式处理房产，直接漏判的情形。
四、双方均主张房屋所有权且愿意按份共有的，由法院判决份额并保存共有状态。
需要注意的是：
按份共有房屋一般是双方为了子女就读或户口等问题而选择的一种方式，也有些离婚不离家的夫妻会选择该方式，分割清楚财产问题，但是为了抚养子女等原因选择共同居住。此类选择并未真正分割房产，特别是对于共有关系的维系，是否约定不得分割是需要特别关注的事项，避免事后争端。当然，如果有重大理由或共有基础丧失的，在承担损害赔偿的基础上一样是可以请求分割的。
在此也提醒各位，选择合适的方式分割夫妻共同房产，可以减少损失与后续争端，避免更多的矛盾产生。