经济适用房离婚后怎么分割

现称“共有产权保障住房”是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

经济适用房离婚时如何分割

（1）若取得的经济适用房离婚时尚未取得房屋产权证书，则法院一般不会处理，待取得产权证书后另行起诉。

（2）对于一方婚前取得购房资格，且购买行为也已经于婚前完成的，应当认定为个人婚前财产，在离婚案件中不能作为夫妻共同财产进行分割。

（3）对于一方婚前取得购房资格，但婚后使用夫妻共同财产出资购买的，应当认定为夫妻共同财产，但房屋的所有权应当优先分配给具备购房资格的一方，由具备购房资格的一方向对方支付房屋折价款；

（4）对于双方婚姻关系存续期间取得购房资格，婚后使用夫妻共同财产出资购买的，应当根据照顾子女和女方权益的原则分割诉争房屋，由一方取得房屋的所有权并向另外一方支付相应的房屋折价款，若双方均同意竞价的也可令双方竞价决定房屋的实际归属。

（5）对于房屋的价值问题，双方若能就房屋价值达成一致，则按照双方达成一致的价格进行分割：若双方无法就房屋价值达成一致，则应当委托专门的评估机构进行评估，但应当以双方主张分割时的时间点作为评估价格的时间点，不能作诉争房屋已满五年的假设。但是如果夫妻双方离婚时，该经济适用房并未满五年，则房屋尚且不具备上市交易的条件，处于限制流通的状态不宜以市场价格进行评估。

以上2-5的情形为经济适用房为夫妻一方或双方出资购买，且已取得产权证书的情形，实践中，也有出现以家庭形式（涉及案外人）购买的情形，离婚时分割经济适用房必然涉及到案外人的合法权益，对此，实务中做法如下：

（6）离婚案件中不予分割，需在离婚后另案处理：法院考虑到经适房的分割涉及案外人（其他购房人或同住人）的利益，或是由于购房人取得不动产权证不满五年属于限制产权而不宜在离婚纠纷中一并处理。此时，法院会建议相关权利人通过其他合法途径或者另案诉讼的方式予以处理。

（7）在保护政府份额、同住人权益的前提下，依法分割；根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第十六条规定：在购房时，需明确购房人和政府各自的产权份额。很多时候，在经适房的不动产信息登记簿中也会载明：在取得房地产权证满5年转让房屋的，购房人和政府可分别获得各自的产权份额。因此，在购房人离婚时，法院认定的夫妻共同财产，仅限于“属于购房人的产权份额”。

经济适用房的申请主体多以家庭为单位，申请人通常包括夫妻双方、孩子及一方的父母，在不动产权证上除了登记权利人还会备注同住人信息。因可能涉及到其他购房人和同住人利益，法院在处理经适房分割时会谨慎地将其他购房人或同住人列为第三人。有时，法院也会追加具有回购权的住房保障机构和公积金贷款中心列为无独立请求权的第三人。在具体确定分割比例时，经适房的分割和商品房分割并无本质差异，法院在判定是否属于夫妻共同财产时，也会考虑购房时间是否婚后、首付款出资来源以及是否共同还贷等事实，并综合房屋价值、双方对房屋的贡献、房屋上尚余贷款以及同住人等因素，最终由法院最终确定房屋折价款。

夫妻一方申请所购经济适用房的分割原则

经济适用房在离婚分割时应充分考量其作为保障性住房的政策因素，权属认定的主要依据应为购房对象的资格而非与婚姻状态变动相关的购房时间或出资主体、出资金额等因素。经济适用房由一方或其所在家庭申购而另一方仅有出资的，有限产权应属于申请一方而非夫妻共同财产。另一方的出资应视为债权行为，可依公平原则在低于按夫妻共同财产分割的数额下获得合理补偿。

在离婚案件审理中，房产的权属认定与分割问题往往成为当事人的争议焦点。我国住房政策经历多阶段的调整，房产种类繁多，不同性质的房屋存在不同的房屋管理政策。不同于一般商品房，经济适用房作为一种保障性住房，在分割时应有其特殊的处理原则。

（一）分割经济适用房时应充分考量政策因素

根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。上海市的经济适用房政策是通过民法上的共有制度来实现社会住房保障供应的功能，即由政府与购房人按份共有产权，故又称共有产权保障住房。正是基于上述立法目的，经济适用房政策在运作上有多方面明显不同于一般商品房：

首先，经济适用房的购买价远低于市场价。经济适用房属于重要的民生政策，其交易并非按照市场经济的等价有偿原则。经济适用房建设用地以划拨方式供应，建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。购房人享受到的优惠价格正是来源于公共资源的投入。如本案中，涉案房屋有限产权的单价为5,540元/平方米，而当时同类房屋市场单价则为9,802元/平方米。同时，经济适用房在上市交易时需要交纳土地出让金，相比普通商品房，其市场价值较低。

其次，申请人的购房资格具有严格的审查和公示程序。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》规定，具有达到规定年限的本市城镇常住户口的家庭及个人或者同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的非本市户籍家庭，申请人的住房面积、可支配收入和财产等均符合规定限额的，方可申请购买。经审核符合条件的，由住房保障实施机构结合共有产权保障住房的房源供应情况，采用公开摇号、抽签等方式对申请人进行选房排序，并建立和及时更新轮候名册。

最后，购房人作为取得有限产权的共有人，其处分房屋会受到政策的限制。一般而言在取得房地产权证未满5年，购房人出现离婚析产、无法偿还购房贷款等特殊情形需退出共有产权保障住房的，必须由政府回购，回购价为原销售价款加按照银行同期存款基准利率计算的利息。购房人取得房地产权证满5年，需转让该房屋的，政府有优先回购权，回购价由政府按照符合市场价格的原则确定；政府决定不回购的，方可向他人转让该房屋，转让款按照其产权份额获得。

（二）经济适用房的权属认定应主要取决于申请方的资格离婚时涉夫妻一方申请所购经济适用房的分割问题，涉及到国家政策与法律规范、法律效果与社会效果的综合考量。因经济适用房属于政府保障性住房，购房主体限定为城市低收入住房困难人群，购买价格亦非市场价值的直接体现，具有福利性质。故区别于普通商品房进行权属认定及财产分割时主要的审查内容为购房时间、购房出资及还贷、房屋登记等事项，在分割经济适用房时应更着眼于申请方的购房资格。

经济适用房由一方或其所在家庭共同申请的，房产的供应对象为该方或该家庭，而与另一方无关。申请经济适用房的个人或家庭经过严格的资格审查和公示程序，经过排队轮候才可选定具体房屋，与后续的签订购房合同、支付购房款、办理房屋贷款手续及取得房屋所有权证等行为应构成一系列不可分割的行为，在此期间申请人婚姻状态的变动或实际付款的主体等情况对申请人是否能申购经济适用房不会产生实质性的影响。因此，经济适用房性质上的特殊性使得房产的取得主要取决于申请人所具备的资格，而非购房出资等其他情况。如在认定经济适用房的权属时不考虑上述因素，将导致经济适用房作为保障性住房的政策目的落空。本案中，男方家庭于婚前提出购房申请、选定涉案房屋及签订购房合同，涉案房屋的取得应主要取决于男方家庭所具备的经济适用房申请人的资格。虽然女方以婚前受赠的个人财产支付了大部分房屋首付款并在婚后与男方共同还贷，但不能简单地认定不符合购房条件的女方因其出资行为就可获得此政策性住房的产权。

（三）对出资方的补偿应低于按夫妻共同财产分割时的金额经济适用房由一方或其所在家庭申购而另一方仅有出资的，离婚分割时需要确定出资方对房产享有何种权益。在充分考量政策性因素并认定此种情形中的经济适用房不属于夫妻共同财产的前提下，申请方购买经济适用房并登记为有限产权人，与另一方支付房屋首付款及共同还贷的行为，则可以构成两个不同的法律关系。另一方对经济适用房的出资应视为一种债权行为，可据此获得相应补偿。

对于出资方的补偿标准如何确定，成为离婚时涉夫妻一方申请所购经济适用房分割中的一大难点。一方面，因出资方不具备购房资格，经济适用房的购买价远低于市场价，如完全按照夫妻共同财产中分割商品房的一般处理原则，将使得出资方可享受到目前高房价态势下带来的巨额增值部分，与另一方作为城市低收入群体通过向政府申购经济适用房以解决其居住困难的初衷背道而驰。另一方面，因夫妻双方在婚后共同生活，使得出资方已没有必要或没有可能购置个人房产，在房价持续上涨的背景下，在离婚后无疑加大了该方的机会成本，如完全不考虑房屋升值的因素，对出资方而言亦有失公允。对此，法院在确定对出资方的补偿问题时，可综合考虑房屋来源、有限产权份额、首付款支付情况、贷款偿还情况、目前房屋市场价值等情况，亦可适当参考就出资方的该部分出资额如按照民间借贷法律关系处理时可受到法律保护的债权金额，以公平为原则，兼顾双方对涉案房屋享有的权益，在低于按照夫妻共同财产分割的数额下，最终合理确定对另一方的补偿金额。