签订宅基地购买协议是否有效_宅基地买了签合同后悔

您好，农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。这种土地有以下三种类型：建了房屋的土地、建过房屋但因某种原因已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据《土地管理法》第62条及其他条款规定，不论哪一种类型，宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

弄清楚宅基地的性质和特点，我们再回到宅基地能否买卖这个话题上来，既然《土地管理法》明文规定宅基地的所有权属于农村集体经济组织，对建过房屋但因某种原因已无上盖物或不能居住的土地，如该户无需再建房屋或根据“一户一宅”原则，另有住宅的，那么就应该将残留的砖瓦等处理好后归还集体经济组织。对准备建房用的规划地，如果不想继续使用了，也应该告之集体经济组织，集体经济组织将取消其使用权，另行分配给其他需要建房的农户。通过以上分析，农村宅基地是不可以买卖的。只有一种情况，就是同一个集体经济组织成员之间进行房屋买卖的，根据宅基地使用权随房屋转移的原则，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。需要提醒的是，若将唯一的宅基地使用权随房屋转移出卖之后，该户不可再向集体经济组织申请宅基地。

只有一种情况，就是同一个集体经济组织成员之间进行房屋买卖的，根据宅基地使用权随房屋转移的原则，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。需要提醒的是，若将唯一的宅基地使用权随房屋转移出卖之后，该户不可再向集体经济组织申请宅基地。

这是作为"乡杆杆"在乡镇负责村建国土工作的笔者，结合现行政策和工作实际，给出的答案。

第一，宅基地所有权为当地集体经济组织，不属于私人所有，村民只有使用权。

这好比东西是别人的，属于别人所有，只是让你使用而已，你能随便卖吗?显然不能。

但对于本集体经济组织的成员，可以转让使用权。这也好比，集体买来公用的桌子，先申请者先用，大家也可调剂使用。但别人先使用了，你要着急用，大家商量，给一定补偿让出来也是一种调剂方式。

所以，实际之中群众“买卖宅基地”，一种通过买卖其地面上的房屋而获得该宅基地的使用权，一种是单纯转让宅基地的使用权，再一种是给予一定经济补偿调剂别人的土地来作宅基地。

第二，实际之中“买卖宅基地”应具备的基本条件

(一)转让标的物方面

1.若是单纯的宅基地地块，权属应清楚，且不能是复垦后的宅基地。

2.若是连同农房一交易的，权属应清楚，共有产权人均同意。

3.若是调剂他人的土地，该地块最好为建设用地，基本农田买来后也不能作宅基地。

(二)受让方

1.本村农业户口。

2.符合“一户一宅”的条件。

3.原有宅基地复垦的或原有农房转让交易的了，不能再使用宅基地。

农村宅基地所使用的土地就是农村建设用地，所有权归村集体，村集体内部成员享有使用权，可供符合宅基地使用条件的本村村民申请，用来建房，以满足家庭居住需求。

《农村土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”

既然法律规定不得买卖土地，那么违反法律规定买卖土地就属于违法，即便签定了买卖合同，也属于无效合同。所以，农村宅基地买卖合同无效。

土地不得买卖，但是土地的使用权可以依法转让，因此农村宅基地的使用权除了可以申请取得外，还可以通过合法转让的方式取得，但是不得以买卖的方式取得。

除了A、B农户协商一致，签订宅基地转让合同之外，此宅基地转让合同还应交由村集体备案同意，同时A农户还应将宅基地使用权证过户至B农户名下，宅基地转让程序办理完结，这就属于合法的宅基地使用权转让。

如果A、B农户只是双方达成了宅基地转让，而不经村集体备案同意，也不办理宅基地使用权过户手续，就有可能会被认定为宅基地买卖或非法转让，容易产生纠纷，导致双方签定的合同无效。

同样的，如果A农户将自己的宅基地转让给其他村集体成员或是城镇居民，也会导致合同无效，因为不是本村集体成员不得使用农村宅基地，违反法律强制性规定，所以违反法律规定签定的合同也属于无效合同。

一、农村宅基地是什么?

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定享受使用，并且可以用来建造居住房屋的农村土地。

二、农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

宅基地申请的条件：

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的;

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

3、出卖或者出租村内住房的。

三、农村宅基地转让易出现的问题

1、买卖合同不规范因纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;

2、房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷;

3、城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这些禁止购买的政策为出卖人要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑，从而使购买宅基地的人出于劣势，也助长了出卖人反悔的气焰。

四、农村房屋买卖合同的法律效力

司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。

1.答案是：可以买卖。其实，更准确的说法是有偿调剂。买卖能够成立的前提是：在村集体经济组织同意的前提下，将宅基地(可以是空地，也可以是建有住房)有偿调剂给本村符合宅基地申请条件的村民，可以办理过户登记手续。

2.一般情况下，外村人与本村人之间的宅基地买卖无效(除非是经过政府批准或同意的，比如地质灾害搬迁户、下山移民户、水库移民户、旧村改造拆迁户等)。城里人到农村买宅基地或者房屋则是国家政策明文禁止的。

3.那外村人或者城里人与村民签订的宅基地买卖合同效力如何呢?1999年之前签的合同，还要具体情况具体分析，可能有效(禁止城里人到农村买宅基地或者房屋的政策就是那时候出的)。1999年之后签的合同，基本上无效。

4.合同无效，但是买卖双方如果没有人反悔的，那也没事。买的人照样可以住下去，不强制要求把房子退回去，也不强制要求卖的人把钱退回去。这在法律上叫做“不告不理”原则。

5.但总的来说，还是买方风险和隐患比较大。一是办不了过户登记手续，手上拿不到权证;二是只能以卖方的名义办理审批手续进行重建，不能以自己的名义重建。其实，买卖双方一般还是会讲诚信的。但是遇到拆迁或继承等情况就难说了。一是涉及的利益比较大，二是可能出现子女不买账问题，毕竟产权还没过户。

6.合同有效，那反悔无效;合同无效，那反悔有效。如果反悔有效的话，怎么处理?在司法实务中，普遍都是认定，双方都有过错。但一般情况下，如果是卖方反悔的话，责任“三七开”，卖方负主要责任，除了相互返回宅基地房屋和钱外，卖方要给予买方相应的补偿。