宅基地怎么合法买卖_买农村宅基地注意什么

一、先回答是否合法

可以肯定的说，你的第一次“卖给外乡人”就已经不合法。

城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《土地管理法》第九条规定：

这条规定的核心是农村农民的宅基地所有权属于村集体，也就是本集体经济组织全体成员所有，不属于私有财产，农民只有使用权，转让也只能在本居民组织内部进行，通俗讲，就是只能转让给本村村民，不能转让给外乡人和城里人。所以，你第一次卖给外乡人就不合法。

其实，你审批了宅基地却一直没有使用，就已经违法，应该退回村集体，或者被村集体收回。之所以没有被收回，是因为农村村干部法律意识不强，也因为都是乡里乡亲，抹不开面子。

二、能不能收回

根据《土地管理法》规定，提问者已经涉嫌两次违法，所以，2003年的买卖无效。

从法律角度讲，既然当年买卖无效，宅基地使用权应该还是你的，即使到法院打官司，你也会赢。

但从个人道德良心讲，你现在想收回宅基地的行为是不道德的。当年宅基地不值钱的时候你卖给别人，现在宅基地可能升值，你又想要回，你说这是人做的事吗?

三、如何解决

如果你不讲道德，可以起诉法院要回宅基地。如果讲道德，就和购买者协商，除退回原购买宅基地款，再给人家适当补偿，是比较好的解决办法。

可以肯定认为，你的第一手转让行为是合法行为，转让后再出售给第三人，是否合法是本回答讨论的重点。

宅基地使用权是用益物权之一，用益物权的特征之一，所有权与使用权人相分离。如，宅基地的所有权人为集体经济组织，使用权人的原始取得为集体经济组织成员。

土地管理法从来没有禁止过原始取得的宅基地转让，仅是规定了转让的法律后果，即，再申请宅基地的，不予批准。新修订的土地管理法，允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地;鼓励农村集体经济组织及其成员“盘活”闲置宅基地和闲置住宅。这里需要注意的是，“依法自愿有偿退出”可能仅限于本集体经济组织;而盘活没有对象的限制。

本设问中的“03年把自有宅基地卖给外乡人”，判断是否合法需要以下方面进行：

转让的宅基地是否在批准范围内，超过批准范围无效，农村每户的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民可能因分户等原因取得新的宅基地，需要对原宅基地进行核减，核减范围内的转让无效。