购买二手房需要注意什么_买二手房忌讳有哪些

01房屋中介

中介应对拟居间的不动产的相关信息向买方真实地披露。

(1)信息披露

①卖方身份信息

卖方的身份信息包含三个方面的内容：

第一，卖方的身份证记载的信息应与本人为同一人;

第二，如房产证为一个人，应注意隐性共有人即卖方的配偶是否知晓出售房屋一事。

第三，如卖方与中介签订了全权委托合同，买方要注意合同的签订方与委托方是否吻合，或者查看委托合同原件。

②不动产的权属状况

中介应配合卖方到不动产登记机构打印不动产登记簿，对房屋的权属是否存在抵押、查封等情况进行确认;同时，应到房屋内查看是否存在租赁情况。

③不动产本身的信息

主要包含：业主入住时间、房屋竣工时间、楼层、朝向、建筑面积、土地使用权性质及剩余使用期限等。

(2)中介费标准

中介费的标准一般为房屋成交价的2%。它是一种行业惯例，因此，买方可以与中介进行议价。

02与业主沟通的内容

(1)房价款

房价款应明确所包含的内容，比如说，除了房屋所有权、土地使用权之外，是否包含卖方应承担的增值税、个人所得税;是否包含卖方补缴的土地出让金和房屋维修基金，是否包含储藏室、车位使用权;是否包含室内的家具、家电等。

①对房价款的认知

对房价款的认知，可以通过横向和纵向的比较得到。

横向比较，指的是该套住房所在小区的房屋成交价格、半径不超过3公里类似小区类似住房的成交价格;

纵向比较，指的是业主取得该住房时的价格、未来该区域住房的升值空间以及市政配套设施、商圈繁华度、学区等方面对价格的影响程度。

(2)房价款的支付方式

①一次性付款

除支付了定金外，买卖双方在不动产登记窗口办理交易时，买方拿到了受理通知单，这个时间打款给对方，较为安全。

最好预留一部分房款作为水、电、天燃气、物业管理费等费用的担保。

②抵押贷款

买方通过了银行的面签手续，可以办理交易和过户手续了。

最重要的是，在此之前的一段时间，要确保首付款在银行的监管之下，或者进入房管部门设立的资金监管平台。

03买卖二手房应注意的几个重要节点和风险

(1)定金合同

签订定金合同前，买方已对房屋的基本情况、房屋的权属状况、小区情况、市政和公用设施配备情况等有了基本的了解，对自己是否具备购买资格、贷款能力已向相关机构进行了咨询。

(2)签订买卖合同

买卖合同签订后，要注意以下问题：

①中介费的支付

中介将买卖双方成功撮合在一起，并签订了合同，就可以向买卖双方收取中介费了。

合同中，买卖双方应约定中介收取中介费所应提供的服务内容,服务的项目越详细越好。

(3)办理过户手续

如该套房屋存在抵押情形，归还银行贷款、办理解押手续和转移登记应在同一天之内完成。

04结语

买方对中介的信息披露应注意从证据的角度去分析，比如以登记簿来确认房屋的基本信息和权属信息;

房价款以及支付方式与房屋物权的转移是二手房交易的核心，因此，不论是一次性付款还是抵押贷款，房价款的支付时机和方式非常重要，买方要重点关注。

没签订定金合同前，中介比谁都急;所以，买方把时间拉长，你思考的越多，对你越有益。

买二手房最重要的证就是不动产权证，这就像我们的身份证，是房产交易、落户口、子女上学的重要依据。需要缴纳的大税主要有契税、个人所得税、增值税，需要缴纳的大的费用主要是中介费。

下面重点说下需要缴纳的各种税费：

买二手房的各类税费主要包括：契税、个人所得税、增值税、印花税、权属登记费。主要的大税就是：契税、个人所得税、增值税，大的费用就是中介费。

印花税、权属登记费比较少，印花税目前免费，权属登记费：80元/本。

重点说下几个大的税费：

1.契税

基准税率为3%，根据购买房屋面积大小，优惠税率为1.5% 和1% ，计算方法为购房价乘以契税税率，由买方缴纳。

计算标准：首次购买面积小于(含)90平方米的普通住宅，契税税率为1%，首次购买面积90~140平方米的税率为1.5%，购买140平方米以上的按房价3%缴纳;购买二套房不管面积多大契税税率为3%。

举个例子，你首次买房，购房款100万元，如果建筑面积是70平方米，税率1%，需要缴纳契税100×1%=1万元，如果建筑面积是120平方米，契税就是100×1.5%=1.5万元。如果你是买二套房或三套房，税率就是3%，如果购房面积超过140平方米，不管是不是首套房，税率就是3%，100×3%=3万元。

2.个人所得税

计算方法：一种交易总额的1%;一种是两次交易差的20%，由卖方缴纳 。

比如你的卖房款是100万元，需要缴纳的个人所得税就是100×1%=1万元，或者你当初买的时候是80万元，这次卖了100万元，个人所得税就是(100-80)×20%=4万元。

免征个人所得税的条件：①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

3.增值税

增值税税率通常为5.6%，如果交易的房屋满两年，就免交增值税，由卖方承担。

房子未满2年，增值税及附加的征税标准：房屋交易价格&pide;(1+5%)×5.65%。

比如你卖房子的房款为100万元，增值税就是100&pide;(1+5%)×5.65%=5.38万元。

按照规定，个人所得税和增值税应该是由卖家承担的，但是市场惯例确是买家承担了个人所得税和增值税。所以，这个需要和卖家提前说好，避免纠纷。

还有2条建议：

1.公共维修基金：卖家账户中的结余会过户给买家，是免费赠与还是收费赠与，需要双方协商决定。

2.中介费：一般为房款1%，一般为买方、卖方分别支付给中介房款的1%。例如：房款成交额100万元，买方支付给中介1万元，卖方支付给中介1万元。但是有时候卖方会让买房支付所有中介费。

3.贷款服务费：一般为贷款额的1%，但是正常情况是包含在中介费中的，不再另行收费，不过这个要和中介提前说好，不然中介可能会另收一份贷款服务费。例如：你买房100万元，中介费就是100×1%=1万元，贷款60万元，贷款服务费就是60×1%=6000元，正常这6000元是含在中介费里面的，不需要另交，但是如果你没和中介提前说好，他可能会收你1万的中介费，再收你6000元的贷款服务费。

4.权属要清晰。多查多走多看多问，避免购买的房屋产权不清晰，有可能是法院查封房，亲属权属纠纷房等等，后续麻烦事太多。

买二手房，是个难题，需要费很多时间很精力，买得好，生活会更舒心惬意，买得不好，或者有瑕疵，生活幸福指数会深受影响。关于买二手房要注意什么的网上内容非常多，也基本都集中在交易、合同过程中的一些坑如何防范，这里就不重复多讲了。这里要提醒的是常常容易被忽略的几个小点，虽然很小，但对生活影响却很大。

1、先看小区整体：

首先要看小区的物业管理好不好。小区的物业管理是直接影响到日常生活的，物业有没有责任心，有没有管理能力，和业主委员会的关系如何，这些都非常重要。好的物业会把小区管理的井井有条、干干净净、安全舒适;不好的物业，再好的小区都会变得脏乱差，再值钱的房子都会掉价，而且还有安全隐患。

其次要看小区的车位情况。看看小区里面是不是有比较科学的停车安排，是随便到处乱停的，还是有清晰的停车规划，这对于一些老小区来说，至关重要，很多老小区因为早期没有车位的设计，所以停车成了老大难的问题，家家户户的车子越来越多，很多都只能停到小区的道路上，不仅出入不便，更有非常大的安全隐患。试想一下，每天你和孩子走在小区的道路上，不得不一直避让进进出出狭窄道路上的车子，感觉好不好?最关键的是，你可能还得面对晚上晚回家，没地方停车到处找车位的痛苦，有的时候找地方停车可能得找半个多小时，停不好车子还容易被蹭…各种不方便。

还要看小区对口的学校情况。要先了解周边学校对户籍是否有占用限制的规定，尤其对一些比较热门的学区房，往往会有一些学校规定几年内规定一个户籍只能有几个名额可以用，你所要买的这个房子会不会已经把这个名额占用满了，那你花了大价钱买的一个学区房也是枉然。

至于小区周边的店铺是否影响，有没有烧烤店、卡拉OK、大排档等等，想想每天晚上的生活吧。到菜场要多少时间，有没有比较近的医院等等。

还有，如果小区是靠近地铁比较近的，虽然近地铁出行方便是个大卖点，但要注意观察小区房子的噪音情况和是否有挂横幅的情况，你懂的。

小区周边看看有没有不起眼的墓园，尤其是少数民族公墓，有的话，你以后都没人接手。买房前百度地图仔细看看清楚，有些地方你是自己逛不出来的。

2、再看看房子本身：

房子的质量就不说了。尤其买二手房是附赠家具的，千万要注意留心家具后面的墙面情况，往往房子的顶上漏水和墙面渗水都会被家具隐藏掩盖，而这往往是比较棘手和难处理的情况。

买二手房还有一个大问题就是上家的户口是否已经迁出。不要只听对方说已经迁出或者没有户口在这里面，最好事先去派出所查查问问，否则你买了都落户不了。我的一个朋友买了套二手房，上家是老外，说肯定没户口在里面，老外说他们怎么可能会有户口迁进来呢，我朋友想当然了，就没注意，可是等到去办落户的时候傻眼了，上家的上家的户口还在里面，而且人都不知道去哪里找了，老外住进去的时候根本不关心这个，当然就不会知道上上家有没有户口在里面了。后来这件事情让朋友非常的难办，没办法。一样的道理，水电煤网络都要去结结清，上家没用，还有上上家呢，和户口一样的道理，朋友除了户口没解决打官司，还帮上上家还了一笔有线电视费。

还有，买房前用心去问问旁边的邻居，一方面看看邻居的情况，以后是否好相处，一方面问问上家为啥卖房，一方面也能问出小区很多具体情况来。

每个风险点都要注意：

1、审核业主资质，有没有资不抵债?到国土局查档确认不是假房源

2、审核你自己的资质：购房名额、贷款资质、征信情况、银行流水

3、房子评估，贷款预审，确定首期款金额

4、首期款到位时间，确定按揭银行

5、赎楼担保公司选择，赎楼费预算

6、合同风控

7、当前时间银行放款快慢

8、过水电煤气

9、收房交房

很多细节都容易出问题，即使不出问题，黑了你的钱你也不知道，反正你不懂

购买二手房基本流程：

1.上网或去中介查看房源信息

2.实地考察看房，确定购房意向

3.产权调查、和房主商议合同细节

4.签订买卖合同

5.办理贷款手续、支付首款

6.产权过户，交房

7.领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷

二手房购买注意事项：

核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。

确认产权

需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到销售过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

核实房屋是否允许买卖

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定 代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

明确房款付款方式和时间

这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。 一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。

小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完销售易过程;从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

明确户口迁出期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。