房屋代持有风险吗_代持房屋的法律风险

风险规避支招：

(一) 借名买房/房产代持协议

在法律层面上，没有录音的情况下，口头协议往往很难被证明，若代持人反悔了，出资人会很被动，只能东拼西凑各种证据，还很难证明真有代持这回事。所以，在把房子登记到别人名下之前，建议您与对方签一份借名买房或房产代持协议，通过白纸黑字落实双方的意思表示，以防范风险。

(二) 反抵押

反抵押指的是，在房屋登记到代持人名下后，出资人同时要求代持人把房子抵押给出资人，以实现对代持房产的控制。根据我国《物权法》第191条第2款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”实践中，如果房屋有抵押权人，不动产登记中心在办理二次抵押或者房产过户时，都会要求房屋登记所有人去征求抵押权人的同意，所以，反抵押可以在一定程度上保障实际出资人对房屋的控制。通过反抵押操作，代持人不就不能偷偷将房产卖掉，而且当代持人存在债务时，抵押权人可以选择不同意其他债务人成为房屋抵押权人，房产可以避免强制用来还债的风险。

(三) 亲属知情函、预防性遗嘱

天有不测风云，人有旦夕祸福。万一代持人不幸发生意外，去世了，如何保证继承人不会主张继承代持房产呢?这时，《亲属知情函》和《预防性遗嘱》就派上用场了。《亲属知情函》的目的是让代持人的近亲属知道房产代持这件事儿，并让其保证以后不会再发生离婚或继承时主张代持房产的权利。《预防性遗嘱》的目的也是一样的，出资人可以提前要求代持人写一份遗嘱，表明这套房产属于出资人，在发生意外后应物归原主，而不纳入继承财产中。

必要证据保留

借名买房关系是否成立应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释等因素综合考虑。所以，以上证据对于认定借名买房事实非常关键，建议日常生活中留存。

(一) 房屋出资证明

在出资问题上，重点保留银行的转账流水，以备不时之需。

(二) 保存好房产证、购房合同及所有交易票据

所有购房相关材料都由出资人保存，也可以从侧面说明购房时出资人全程参与，房子很可能是出资人的。

(三) 实际占有使用房屋

实际出资人是否实际占有使用房屋，也是法院审查的重点之一。房屋的物业费、取暖费、电费水费缴费凭证、装修费、钥匙等，都可以作为实际占有使用房屋的证据。买了房子就要及时占有使用，把房屋免费给代持人住，对于日后要回房屋是很不利的。