公寓式住宅和普通住宅有什么区别_公寓住宅和普通住宅有什么区别

不要小看公寓40年和住宅70年产权的区别，这不仅仅是相差30年土地使用权的问题，其背后是用地性质的本质差别，也体现在房屋的使用成本、社会属性、交易成本、土地使用权续期等方面的较大差异。

1、用地性质不同

40年的公寓用地性质属于商业用地，而70年的住宅属于住宅用地，不同的土地用途决定了房屋的属性不同。40年的公寓严格来说属于商业用房，不能用于居住，因此，一般不允许敷设燃气管道。之所以出现商住公寓的概念，只不过是在房地产过热环境下，开发商打的擦边球。一方面，通过变相改变用地性质，可以快速去化商业项目;另方面，可以规避限购政策，谋取调控政策下的市场空间。

2、使用成本不同

40年的公寓，也称商住公寓，本质上属于商业项目，因此，水电费、物业费均是按商业标准收取的。商业与住宅的计费标准相差较大，一般商业的收费要高于住宅收费的1～2倍。比如，住宅的物业费是2.6元，公寓的物业费可能高达6元。因此，日积月累下来，公寓的使用成本要比住宅高出很多。

3、社会属性不同

在国内，房屋不仅仅是一个居住场所，其背后隐含着较强的社会属性，或者称之为社会福利，最主要的就是户籍和学区两大属性。商住公寓虽然可以居住，但是却不能像住宅一样落户口，也不能享受学区的学籍，等于是一个被剥离了社会属性的住宅。

4、交易成本不同

商住公寓的交易按照商业用房征税和收费，相比住宅的交易税费要高出很多，且不能享受税收减免优惠。住宅交易只要满足“满二”，可以免征5.6%的增值税及附加税，满足“满五唯一”可以免征个人所得税，契税也可以享受优惠税率，办证费只有每证80元。而商住公寓的交易必须照章纳税，办证费每证550元，其交易的税费要比住宅高出很多。

5、土地使用权到期的续期方式不同

根据《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

由上述条款看出，住宅用地使用权到期是自动续期，自动续期意味着不需要履行相关手续，也不需要缴费。而商住公寓说的是依照法律规定办理，显然需要办理相关手续。根据《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权到期，土地使用者继续使用需要提出申请，补缴土地出让金。如果申请不被批准，土地使用权及地上建筑物将无偿归国家所有。这也就是说，商住公寓的土地使用权到期后能否续期，具有很大的不确定性，财产风险较高。

做了房产中介很多年，对于40年和70年的产权，如果都是住宅的情况下，是没有太多介意的，如果是40年是公寓，70年是住宅的情况下，还是比较介意的，因为40年的商住房第一，他不可以落户，第二，她不能上学，很影响以后出售的价格。因为商住房的过户手续费是很高的。第三，商住房的水电会比正常的住宅要高，包括物业费。

现在大多数买房者纠结的是住宅50年的产权和70年的产权，其实没有太大的影响，只是对于银行贷款来说，会有一定的影响，对于其他居住体验，没有任何不同。即便是产权到期了，国家也不会强行把你的房子拆掉，因为房子永远是你的，就算在后面，如果出台了续签土地使用年限的问题，也会在老百姓能接受的范围之内交一个土地收益金。但是现在国家还是提倡无偿续签的，但是没有具体的文件规定

介意的不是产权，市两种属性带来背后的附属品，比如住宅可以落户学位，更易升值保值，更易转手，而公寓就没有，公寓只建议一线城市好地段的公寓，这样的公寓才好租，租金也还行，以后相对好转手，其他的公寓不建议购买

但是产权性质不同那就不一样了。产权性质是由土地性质决定的，而土地性质的规划，都是由政府根据城市规划，大家看到的各个城市的十三五规划，都是要上报国务院批复同意的。在哪里建住宅，哪里建办公楼，产业园，都是基于城市大规划，为了实现不同的目的而早就确定了的。

公寓40年产权，首先它是商业性质的，可以商住两用。政府主要考虑是满足中小创业者，激发城市创新活力。商住两用，即既可以注册作为办公使用，也可以做居住使用。在这种项目，配套和管理应该偏重办公用途。首先，水电和物业管理，都是按商办来收费，基本比住宅贵一倍，有很多是无法通煤气的。整栋楼里，人员混杂，既有限购群体作为纯居住使用的，又有办公在楼里的，来来往往的人很杂。而且，也要提请题主注意，有些城市开发商，为了去办公楼分库存，违规将办公楼改造成公寓出售，这种情况在北京和上海已经是明令禁止了的。办公产权的物业不能作为居住属性，如作为居住属性，再交易是要强行恢复办公原状的，否则不得交易，上海的情况是这样。

住宅属性，就是为了人居住而规划的，所属的配套都是符合居住属性的，所享受的权益也不一样。比如住宅对口学区，公寓是没有的，住宅可以积分落户，公寓也无法享受。在银行估值方面，住宅资产优于公寓资产，因为流动性高啊。

但是产权性质不同那就不一样了。产权性质是由土地性质决定的，而土地性质的规划，都是由政府根据城市规划，大家看到的各个城市的十三五规划，都是要上报国务院批复同意的。在哪里建住宅，哪里建办公楼，产业园，都是基于城市大规划，为了实现不同的目的而早就确定了的。

公寓40年产权，首先它是商业性质的，可以商住两用。政府主要考虑是满足中小创业者，激发城市创新活力。商住两用，即既可以注册作为办公使用，也可以做居住使用。在这种项目，配套和管理应该偏重办公用途。首先，水电和物业管理，都是按商办来收费，基本比住宅贵一倍，有很多是无法通煤气的。整栋楼里，人员混杂，既有限购群体作为纯居住使用的，又有办公在楼里的，来来往往的人很杂。而且，也要提请题主注意，有些城市开发商，为了去办公楼分库存，违规将办公楼改造成公寓出售，这种情况在北京和上海已经是明令禁止了的。办公产权的物业不能作为居住属性，如作为居住属性，再交易是要强行恢复办公原状的，否则不得交易，上海的情况是这样。

住宅属性，就是为了人居住而规划的，所属的配套都是符合居住属性的，所享受的权益也不一样。比如住宅对口学区，公寓是没有的，住宅可以积分落户，公寓也无法享受。在银行估值方面，住宅资产优于公寓资产，因为流动性高啊。

公寓以小户型为主，商住两用价格偏低，但是流入二手市场后不好出手，因为是按照商业来收取税费，税费很高，而且本身年限的原因很少人愿意接，一般开发商拿地到交房都耗了几年了，你买过来又几年也就剩下三十年了，不划算。更重要一点是贷款也是按商业利率利息高而且分期最多十年。

具体是什么原因呢?我们从多个方面来具体分析下。

使用年限，公寓产权是商业性质，使用年限只有40年，住宅的使用年限有70年。使用年限住宅多了30年。

续期费用，产权使用年限到期问题，目前住宅产权70年到期后是自动续期，不用再缴纳土地出让金。而40年商业性质的使用年限到期后需要需要缴纳出让金，具体的多少可以咨询当地的不动产登记中心。

物业费用，公寓因为其商业性质，所以水电物业费用都比普通住宅费用高，一般都会高两三倍。而且公寓是没有通燃气管道的，只能用电。

落户问题，40年商业性质的公寓决大部分是不能落户的。就算在学区范围内，也不能迁户入学。而普通住宅只要符合条件就可以落户入学。

贷款，一手公寓很多在购买时是不能贷款，或能贷款需要首付50%，贷款时间只有5至10年，公寓类不能用公积金贷款。住宅则可以首套30%，贷款年限最长也可以做到30年。

税费，公寓出售时按税费比普通住宅税费高很多，按商业性质类缴税，各种税费加一起大致在14%左右(各地区不同，具体咨询当地不动产登记中心)。住宅类税费少很多，而且符合条件的(如满二，满五唯一的)都有减免。

出售，因为公寓它本身使用年限短、物业费用高、不能落户、贷款时间短、税费高等原因，导致在出售时很难有愿意接手的买家。相比住宅更难出售，二手价格也不去住宅卖的起来。

当然也不是所有公寓都是如此，也有开发商在拿地时批的是70年住宅性质的，此类公寓产权也是70年住宅性质，和普通住宅本质上没区别。

公寓产权40年，住宅产权70年。是没错，但是现在产权问题都是可以续期的。如果达到40年或者70年之后，政府没有规划，那么只要补交土地出让金就可以自动续期。当然公寓和住宅本质上是存在很大区别的。

先说公寓，得房率低，不通煤气，无法落户都是满足不了大多数家庭需要，但是作为临时过度居所当然没问题，只是后期出售有些困难，毕竟公寓房的交易费用比住宅高。不过有一点好处就是商业住房后期如果涉及到政府拆迁，那拆迁比例是1:3赔付的，这个还是比较好的。

再说70年住宅房。容积率比公寓好，可以落户，上学等问题，如果有这些方面的考虑，当然只有住宅房可以。但是住宅房一般比公寓房贵，不说大小，就是每平价格也有很大的差异。

说到选择哪个的问题，其实也不能完全统一，我个人来说，如果家庭需要，资金允许，我当然首要考虑还是住宅房的?如果真的异地工作，想考虑临时住所又不考虑长期发展的话公寓当然也没问题。

不是介意产权问题，而是两者被区别对待的问题。举几个例子可能更有利于理解这种区别：

(1)学区

70年产权住宅可以解决这个问题，40年公寓则不可以。小孩子的教育很重要。

(2)落户

落户能够享受更多当地政策优惠，40年公寓这点不能给到。

(3)经济性差距

70年产权住宅可以通煤气，40年产权不可以。并且民用水电和商用水电日积月累下来差距不小。40年产权公寓商用水电不经济。

(4)物业和绿化环境

这是隐性的，很多人可能注意不到。像老人晒太阳，小孩子玩耍，都需要一个相对封闭环境又好的户外环境。这一点，40年产权公寓楼很多都没有。

你看，40年产权公寓和70年产权的住宅，他们价差仅仅是因为差30年的产权使用时间吗?

先说一下产权40年和70年的区别

40年产权的公寓，就土地年限来看肯定是商业用地，因为有的公寓也有70年产权的;那如果土地是商业性质的，所有的费用就得按商业用途来收取。首先开发商买地时，商业用地就会比住宅用地要贵;其二，工程在做规划设计的时候，设计费就要比住宅的要高，因为设计难度要高;其三，建筑成本要比住宅要高，因为公摊面积和消防要求不一样，也就是说开发建设的费用都要高。

另一个隐性的问题是，物业费、水电费都是按商业性质的标准去收，这就无形之中给住户提高了生活成本，一年无所谓，十年二十年几十年，这些费用就多出了不少。

明确了上述问题，那是不是就一定不能买公寓了呢?

什么情况下可以买40年产权的公寓?个人觉得，下列情况可以考虑：

一是投资，但要看公寓的地段，房子核心价值就是地段。同一地段，公寓的租金肯定比住宅要高，而且租客要广泛一些，比如办公、单身青年、过渡住房、甚至做工作室、做仓库什么的都有。当然更多的是租公寓来办公的，一些刚开始创业的个人或小公司什么的。

二是陪读，如果公寓离学校很近，孩子上学方便，孩子上学路途的安全性更高，还能节省更多时间，让孩子能轻松学习;另外就是，等孩子毕业之后，再把公寓高价卖出去，不仅白住了几年，还赚到了差价。房地产市场一直是上涨，未来几年国家政策也是让房地产行业稳定上涨，所以不用担心会降价没人要。退一步来说，在学校旁边的公寓，即使不卖，也能租一个好价。

如果是公寓位置不在商业区，也不在学校旁边，周边配套不是很成熟，如果出租方便那就可以买，如果不容易出租，那就建议不要买了。

40年还是70年，其实到年限了只要补交一些土地出让金和一些税费，房子还是你的。所以说介意不介意，需要在买之前要明确这些问题。如果是家里有钱无所谓，那就不用介意当投资咯。

首先从土地性质上来说，70年产权的房子是住宅建设用地性质，而40年产权的房产是商业、教育用地或者办公用地性质。在两者的价格方面也有较大差异，公寓总价低，首付占比较高。而住宅总价高，首付款相对低。但由于公寓是商业用地的性质，所以在生活用水以及用电上会比普通住宅要高。

此外，因为规划设计条件的不同，七十年产权的住宅和四十年产权的公寓公摊面积也不相同，比如七十年产权的住宅户型中可能有赠送阳台或露台的情况，综合计算，可用面积会更多。但是四十年的公寓一般并没有赠送面积，公摊也会比较大。

就当前来看，如果是首套房，自然是选择住宅，当然了，如果是资金充裕的前提下， 马一套公寓，出租或者是作为自己的资产也是可以的。

如果只是产权年限相差30年，其他方面没有差别，那我不会介意。原因是现在市场上本就存在一些40年产权和50年产权的住宅，比如重庆，就有大量50年产权的住宅。

但是40年产权和70年产权并非只是相差年限，而是有很大差别。

1、落户

现在大部分城市的40年产权公寓是不能落户的，意味着你花钱买的房子不能满足自己的上户需求。70年产权的住宅只要满足当地公安局的上户条件，就可以上户。

2、贷款

40年产权的公寓最长贷款10年时间、最高贷款5成，并且房贷利率水平高于住宅房贷利率水平。70年产权的住宅最长可贷30年时间、可贷款七成，甚至更高。房贷利率水平是市场最低的。

3、续期

40年产权的商业用地，产权到期后，需要主动去申请续期，在土地没有公益用途的情况下，应准予续期。70年产权的住宅用地，产权到期后，自动续期，不用申请。

4、生活成本

40年产权的公寓大多只通水电，不通天然气，并且水电收费为商用标准。70年产权的住宅大部分都通水电气，并且收费标准为民用标准。

5、土地性质不同

我们所说的40年产权和70年产权不是指的房屋产权，而是土地产权。40年产权的公寓、写字楼和商铺的土地性质为商业用地。70年产权的住宅的土地性质为住宅用地。这是土地出让时就规划好的，不能随意更改。