按揭没还完的房子可以买吗_按揭的房子如何转卖

我看他们的回答都是针对有房本的!我说下如果你没房本如果有按揭想转让的情况!

我做房地产策划销售的，

2. 我自己以前就有一套房子是这样情况：交房了自己也入住了，也正在还贷款，但是房本没下来，因为工作原因，想把房子卖了，我是如何操作的呢?

第一，我把房子挂到了中介，中介给我找了个能全款买我房子的客户!

第二，买房客户跟着我去了银行，帮我还清了贷款!

第三，中介带着我们买卖双方去了房管局，撤销了我的房子备案信息(纸质版的备案合同和在政府信息栏发布了撤销备案的公告)

第四，买房客户把钱给了我，

第五，中介带我们去了开发公司，办理了更名手续，买房者重新签署了商品房买卖合同!

第六，买房者的购房合同由开发商重新备案!流程完毕!

在这个过程中，中介起到了很关键的作用，他必须与房管局和开发商办理更名的人关系熟，人家利益分配那是肯定的!当时，中介的人跟买房者收了总价2%的费用，也正常

2. 我还有一套房也是类似情况，但是当时死活找不到有关系的中介，没办法，买主和我就私底下自己签订了一个协议!

买主帮我还了房贷，然后把剩余的钱一次性给了我，我呢?把房子给了她住，也把所有合同收据等给了她!我们约定等房本下了之后再过户!

这种情况适合于买卖双方都比较熟悉，或者有双方都信得过中间人!因为如果在此期间房价一旦暴涨，卖家一旦违约，这种情况不收法律保护，打官司的话也是卖家赢，顶多赔你几万违约金!注意风险!我当时是5300卖的，现在三年了我的房本还没有下来，但是现在那套房子12000，如果我违约的话，不给买房者过户，那她就损失大了!但是作为一个讲信用的人，我是不会干这样的事儿的!

关于税费

房子如果是90平以下需要交1%的契税，90平-140平的叫1.5%，140平以上交3%的契税!

你的房子满两年了，免除增值税(原叫营业稅)。未满2年的要交5.5%~5.6%的税费!

房子不满五年，需要交原购房时总房款与现购房总房款的差额的20%个人所得税!就是用现在卖房子的价格减去以前买房时的价格!

关于解压

房子解压是一件比较麻烦的事情，所以在整体的交易中时间会加长很多。

在想要卖房前，先到做抵押的机构把抵押的状况了解清楚，因为最初你们签署合同是怎样约定的，这个一定要知道!了解后把提前还款的费用都算下，这样心里也有个数，自己也衡量下利弊。

解压时没有钱，可以找一个在你和客户之间的第三方机构，这个可以让中介帮忙找。建立一个监管帐户，能让客户知道你用钱确实是在还款!客户的钱如果不够，可以找监管的第三方垫付，但这个就需要费用了，一般是会收垫资的5%_8%这个收费不同。

把你的房子挂到中介，把情况告知中介，让中介去你的房子拍些照片，告诉中介在找客户的时候要把情况先告知客户，客户能接受了，在看房子。这样就不会乱折腾了!

这个问题分两种情况：

一、如果你的房子是你从开发商处直接买的新房做的按揭贷款，现在你还没有办理不动产证，那么是不能买卖的!法律有规定：没有不动产证的房子是不能上市交易的，就是私下交易了也是不受法律保护的!

不要听信所谓的“转按揭”，现在据我所知没有银行有这个程序，即使有你可以去问问，他们也不会给你办!况且只是转按揭了，房子还是你的名字，谁会买?

二、不管你当时是买的新房还是二手房，只要你的房子现在有不动产证，就可以上市交易!

因为你现在正在按揭中，如果这套房子想要出售，在过户之前你需要做以下程序：

1、去你办按揭所在的银行提出提前还贷申请，一次性把贷款全还上!

2、银行出结清证明和他项等手续，你拿着结清证明、他项、身份证、房产证等手续去房管解压!

按揭得房子是可以进行转卖的

以下条件要满足：

1.房屋必须要在上完房的基础下

2.房屋必须要在办理完房产证得条件下

3.无债务纠纷得前提下

综上所述满足条件可以进行转卖，可以自己进行寻找买家，也可以挂中介寻找买家，当买家打算购买后，交付买房定金，需要进行以下步骤：

1.贷款的可以去银行进行评估，是否可以满足贷款条件，全款的除外，只需拟订购房合同

2.房屋去不动产进行评估房屋价值，估算出首付金额，贷款额度

3.买房和卖房协商先付首付，拿着首付去银行进行还贷款金额，进行房屋解押

4.解押完成后进行过户，等待银行批款

问题回顾：正在按揭的房子可以转卖吗?

我是{袁哥房产观}，现在购房大多采用按揭的方式购买，很多人由于各种原因，需要把正在按揭的房屋转卖，只要符合一定的条件是可以转卖的，当然也包括未满5年的。具体的条件和办法如下:

一：按揭的房屋转卖需要满足的条件

只要出卖人还清银行剩余房贷，然后和银行工作人员到不动产交易中心解押，即可办理过户交易，也就是可以出售了。

二：如何转卖正在按揭的房屋?

01：首先在中介挂牌，并由中介匹配购买者，购买者看房后，达成购买意向，并且签署购买合同，交纳定金。

02：然后偿还银行剩余贷款，解押。有以下5种方式

(1):自己有能力，有资金偿还，只要按照银行的程序办理即可。

就可以提前给贷款银行预约，并查询剩余房贷的具体数额，预约同意后可以持相关的身份证明及购房合同到银行偿还，然后等银行通知后共同到不动产交易中心解押。如果自己有能力偿还，可以在中介挂牌前解押，这样在有购房者就可以节约1个多月的时间。

(2):如果自己没有资金偿可以向亲友借钱偿还银行贷款后，过户交易后再偿还借款。

当然有时候亲友借款有些为难，可以给亲友说明借款的原因，只是垫资，时间期限很短，可以支付一部分利息，这样就可以顺利借款。

(3):由中介出面寻找民间借贷的个人和机构，借款还贷，需要支付一定利息。

对于买方无力偿还，而且又不愿意寻求亲友帮助，中介在实际操作有一整套的办法，中介可以协助卖方找到个人或者民间机构从事借贷业务的，帮助卖方偿还剩余贷款并收取一定的利息，也就是俗称的“过桥”。这样办理不用求人，但是需要支付一定的高息。

(4):由中介协调买方，从房款中垫付，当然房款会优惠一些.。

对于有房贷抵押的房屋在出售时，其实最关键的就是房贷剩余资金的偿还，尤其在卖房自己无力偿还银行剩余贷款，也就无法解押，也就不能交易。只有借力完成，这个借力只有依靠中介在中间协调，尤其是用买方房款垫付的方法，也是此类房屋交易中，最为常见的，需要买方同意垫付，而在实际交易中纠纷也往往发生在这个环节，一些卖方在拿到购房款，却不去还银行贷款解押，而把资金用于他用，使交易无法进行，因此买方在把房款交予卖方，是承担一定的风险的，所以一些买方会不同意，只有通过中介协调，卖方在房价上做一点让步，给予买方一定程度的优惠，当然有时候协调的好，可以不用在房价上让步，可以通过由中介，卖买双方三方一起去银行还房贷解押。这样对于买方就不会担心支付房屋的首付款而不去解押的事情出现。

(5)：可以通过银行转按揭的方式。

虽然在银行的业务中有这一项，由于操作程序相对复杂，各地银行的规定不同，在实际操作中，一些银行认为买方重新办理更简单，所以具体办理时需要先咨询银行，银行同意后再决定办理。

以上的方法都可以办理，但是各有利弊，具体要根据自己的实际情况，通常大多数采用第四种。以我个人为例，几次出售二手房，在有自有资金时，选择自己提前还款解押，在资金不足一般与中介;买方协商，由买方垫付解押，这种情况通常都是房地产市场上行，卖方占主动时，买方为了尽快买方，担心卖方变卦，积极协助完成交易，而在房产下行时，买方往往会要求房价上优惠，因此需要灵活运用。

03：最后就是在中介的协助下完成过户直至交房，交易完成。

在完成解押后，就是在中介的协助完成过户，买方按揭贷款，银行放款，只要双方资料准备齐全，中介带领协助办理，走程序即可。放款后，卖方也就意味着收到全款，在中介的监督下双方交房，交易全部完成。

04：需要注意的几个问题

在出售有房贷的二手房时，为了交易顺利进行，在实际操作中需要注意几个问题

(1)挂牌前提前1个月向银行申请提前还贷。

银行对于还贷解押都有一定的时间要求，如果准备挂牌出售，最好提前到银行申请。

(2)寻找中介尽量大型中介，相对套路少。

在挂牌出售时，尽量在出售房屋周边的中介，广泛的登记房源，也就是广撒网，增加宣传面和成交概率，但是选择时一定要选择当地大型有信誉的中介机构，只是为减少被套路的几率。

(3)注意与中介和买方的沟通。

在办理还贷抵押的过程中，积极主动与中介和买方协调，并且从对方的角度考虑，这样就会顺利完成。

三：对于未满5年的房屋，可以买卖。

对于未满5年的房屋可以买卖，只是对于买方房子满5年且为家庭名下唯一住宅，则可以免征个人所得(个人所得税=差额*20%)，因此买方往往会先签约，然后等待满5年再过户，只是会有以下两种情况的出现，只要采取合适的方法，同样能够顺利完成

(1)限售，需要等待。

一些城市限售5年，在5年内无法过户，一般这种情况，都是先签约，然后等待5年满过户，适用于时间较短，最好半年以内。

(2)不限售，不满5年可以选择直接过户，也可以公证可以省为了省钱想等满5年再过户。这种方式如果距离5年的时间太长，建议直接过户，由双方承担个税为好，以免夜长梦多。如果在半年内，可以先签约，交付部分房款，然后公证，到期后再过户结清剩余房款。

特别提醒虽然签了约，但延迟过户，仍然有违约的风险，一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押贷款、房屋被查封、产权人死亡等现象出现，因此在操作的关键在于卖方的人品，对于毁约加大处罚力度，提高违约成本，为了保证交易顺利进行，建议第二类直接过户交易，双方共同承担个税为好。

总结;;从以上分析可以看出，对于正在按揭的房屋，只要选择好中介，同时根据自己的实际情况，运用正确的方法，房屋不仅可以转卖，而且能够迅速卖出。

至于不满5年，只要不是个别限售5年的地区，对于转卖建议采取安全的交易方式，特别是离5年期较长的交易，以避免交易风险。

可以肯定的说，按揭中的房产是可以出售的，但在出售的过程中，不同的地方有一些细小的细节要达到产权过户的要求，才能过户;如果达不到要求，就不能过户。

比如你这里说的是不是要满5年才能转卖?很多城市，为了落实房住不炒的居住理念，在一定程度上限制了产权的交易。

如果你所在的城市，规定产权证必须满几年才能交易，比如你这里说的满五年才能交易，那你这房就必须满五年后才能上市交易。

但是，国内大多数城市是满2年或者3年才能交易，你没有说你是哪个城市，就不好具体的判断这个问题了，你可以咨询一下你所在城市的中介公司或者不动产登记中心，对这方面是如何规定的。

必须取得产权证

你这里说了，你是2015年买的，到现在应该有5年时间了，那这套房的不动产权证是不是已经下来了?如果没有不动产权证，这是不能交易。

这里说的产权证是否已经下来，说的是开发商是否已经把产权证办理下来了，而不是说产权证是否在你手上还是在银行。

按揭的房子交易流程

大多数二手房在出售的时候，都是处于按揭抵押当中，和完全产权的二手房交易流程差不多。

①、偿还银行按揭贷款

如果你的确是要想出售你这按揭中的房产，在和买家签订二手房买卖合同后，就要把钱准备好，完全的偿还银行的按揭贷款，把抵押的产权证取出后，才可以进行产权交易。

如果你没有那么多钱偿还银行的贷款，自己就要想办法来解决。从哪个地方借钱，用买家的首付款，第三方金融公司借贷的方式，来偿还银行的按揭。

②、产权交易

银行按揭贷款偿还完成后，你就拥有这套房的完全产权。

如果买家也准备好产权过户了(买家如果按揭贷款买房，那按揭申请已经通过;如果是全款买房，那买房的钱就应该已经准备好了)，那就可以和买家进行产权交易了，直接把资料带上，和买家在不动产登记中心进行产权交易。

③、缴纳税费

产权交易完成后，买卖双方必须缴纳该缴纳是税费后，买家才能取得新的不动产权证，交易才算完成了。

注意事项

按揭中的房产在交易的时候，必须注意两点：

①、产权证

产权证是二手房交易的必须证件，你在2015年买的，如果开发商正常的走流程，产权证是已经办好了;如果产权证开发商没有办好，你这房就不能交易。

另外，你是做的按揭贷款买房，必须把银行的按揭贷款还完，把产权证从抵押状态注销后才能产权过户。

②、税费的问题

有些城市在二手房交易的时候，对增值税和个人所得税的要求是不一样的。

比如说满两年就免交增值税，这个满两年的计算，到底是按照契税发票上的时间计算还是按照不动产权证上的时间计算，这关系到你缴纳增值税多少的问题。

另外，这税费在交易的时候应该缴纳多少，都由谁缴纳，在签订合同的时候，就要搞清楚。

总之，

按揭当中的房产只要满足交易的条件，就可以交易，这条件就是必须把银行的按揭贷款还完后，获得完全的产权后，就可以准备交易。

另外，出售的二手房是否有时间上的限制出售你的产权，产权证开发商是否已经办理好了，交易当中产生的税费由谁来支付等，把这些问题搞清楚后，就可以交易了。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

很高兴回答你这个问题，除了个别区域要求在特定时间要求必须满年限外，是可以卖的，有些区域直接入手后满5年才能过户，你自己看下情况。

想要卖正在按揭的房子，可以!

一，有钱的情况，把剩余的尾款补齐，才能把在银行里的抵押解除，才能把房产证拿回来，进行过户手续。

二，没有钱的情况，那么在房子挂出去的时候，在买家看上后，可以协议，在首付上做说明，首付至少要多于你欠银行的钱，用于还银行的贷款额。比如还欠银行50万，那么你收的首付款高于50万，把房产证解押出来，后办其他手续。

三，如果买家首付付不了那么多，也想买，那么可以把房子放在第三方，比如中介，他们自己想办法中间处理，他们投钱把房产证解押，当然面临的是他们会收些费用。人家也冒险的嘛!后面正常还中介钱，办手续。

四，记得，现在疫情期间，大家都有困难，能挺过去，最好挺一下，因为现在卖的话，会被压价格。这样也不是很划算，如果卖，找下有名气的中介卖，个别还是会选择压你这边的钱赚差价卖给买家，这个情况挺多的。

现在地摊经济也起来了，会带动一些，最好别卖了，经济活跃之后，你房子不住，也可以租出去收益也好。反正你卖了之后也是有房子住，还不如暂时租出去收益，或者先找其他渠道挺下看经济情况也好。加油!

当然可以转卖，不用等到满5年，满一年就可以了。当然如果卖掉，需要有个前提，需要以你的名义到银行解压，这一项可以分两种方式解决。

一，自己筹钱，把银行的贷款还清，可以直接解压。

解押的意思就是，需要你与银行解除贷款关系，没有贷款关系的房产，才可以交易。以你目前的情况，显然不能满足这一条件。

二，解压的费用可以由买方承担。

第一种情况，买方有足够的钱来应对这次交易，他可以直接支付全款给你，你就可以拿其中的一部分钱到银行解压，解压之后你的房产就可以到房管中心办理过户手续，实行买卖交易了。

第二种情况，买方也没有全款支付的能力，也是需要贷款，那就需要把他的钱先拿来给你解压，解压之后把房本过户到买方名下。买方再拿着房本请专业机构给房子做房产评估，依据房产评估报告，到银行申请抵押按揭贷款。

常规意义上的房屋买卖肯定是不行的，因为作为二手房交易来说，房产证是必要的。

但是我们可以考虑以下几种方式：

1、可以到贷款银行咨询可否做抵押房产转按揭。

如果可以，可将您尚欠银行的贷款转移到买家名下。

“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。

简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

目前二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。

但是在转按揭中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。

2、如果买家不想继续按揭，也可办好转按后由买家直接还清银行贷款，不必负担贷款利息。

3、如果银行部不允许做转按揭，可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。

4、可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。

其实按揭就是还贷款的意思，那么正在还贷款中的房子可以转卖吗?相信很多人都有这样的疑惑，巧谈君在这可以明确的告诉大家：完全可以。不过有一些细节还需要额外注意一下，今天正好借着这个机会就来简单谈谈这个问题。

正在还贷中的房子是可以直接买卖的，不过在买卖之前，需要先把贷款全部还清才行。

先来和大家说个事情，我还记得就在上个月的时候，我陪一个朋友去买看二手房，说来也是巧了，我当初就顺嘴问了一句：“这套房子还有贷款吗?”

然后我朋友就很诧异的看了我一下，还把我专门拉到一旁说：“有贷款的房子不是不能买卖吗?”当时听完我就笑了，今天正好就来解释一下。

其实正在还贷的房子是可以买卖的，但是在买卖之前，一定要先去交易中心把贷款全部还清才行，这个其实就是很多中介人员所说的“解押”。

不过除此之外，还有一些情况需要注意：大部分银行对于提前还贷的的时间都有要求，并且时间至少都要6个月以上，以及还贷的资金是由自己出，还是由买方出也要想清楚。

既然有贷款的房子可以正常买卖，那么在购买这类房子时有什么需要注意的呢?

之前就有一些粉丝朋友问过我这样的问题，有贷款的房子或者说二手房买卖到底有什么需要注意的呢?我下面就分成两点来和大家解释一下：

第一：自己来解决贷款问题

如果说大家着急买房的话，为了缩短买卖的时间，自己可以先出资还清全部贷款，但是这种方式也存在一定的风险。

比如说如果房子不能及时卖掉的话，那么提前还清贷款其实就已经没有多大意义了，因此大家在决定是否由自己还清贷款之前，还应该客观的考察一下自己的房子到底怎么样，可以从楼栋、楼层、配套、户型、装修等方面。

第二：用买方的首付来还清贷款

这种方式其实很好理解，有过二手房买卖经验的朋友应该都知道，在签订购买合同之后，买方除了需要向卖方缴纳一笔定金之外，还需要缴纳首付。

而缴纳这笔首付的目的其实就是为了还清贷款，这种方式相对来说更加安全一点，不过有一点也要注意：一定要确定这笔资金的确是用于还清贷款的，防止出现“资金被房主挪用”的情况。

对于贷款时间不满5年的房子，是否存在不能转卖的问题呢?我认为问题的关键并不在这。

可能很多人都有这个疑问，之前也有亲戚问过我这样的问题，那么到底存不存在这样的问题呢?

其实现在大部分银行对贷款的时间确实有限制，但是并不是说贷款时间没达到一定年限，就不能转卖，而是说贷款时间没达到一定年限，就不能提前还款，并且年限的要求最多也就是3年。

不过我认为限制卖房最关键的因素并不是贷款时间，而是你所在的城市有没有限售政策，如果有的话，按照规定限售的时间是几年。下面就来解释一下：

第一：没达到限售时间，就不能出售

先来和大家解释一下，简单来说限售就是从房本之日开始算起，在没有达到一定年限之前就不能对外出售，并且根据我的经验来说，限售的时间一般都是2-5年。

因此如果没有达到限售要求的话，我建议还是等待一段时间，可能有的人会认为可以通过抵押的方式办理，但是大家要知道这种方式会延长过户时间。

或者说双方可以私下约定好，缴纳总房款的10%作为保证金，等达到限售时间之后再去办理过户，巧谈君在这提醒大家一下，这种方式风险还是挺大的，并且也是不合法的。

第二：可以考虑办理全款委托公证方式

现在很多人都会这样做，简单来说就是买方把购房款全部支付给房主，并且双方还会共同去办理一份《全款委托公证》。

虽然说这样也没有过户，但是按照相关的规定，房主的权利将由买方享有，哪怕是后面再次对外出售，也是可以的，不过有一个问题大家也要注意。

这种方式虽然不是违法的，但是毕竟没有过户，在我们国家来说只有过户才能真正保证这套房子归你所有，因此我也不建议大家这样做。

总的来说，关于问题中提到的正在按揭的房子可以转卖吗?巧谈君在这可以明确和大家说：完全可以。不过在卖房之前，需要把贷款全部还清才行，并且还有一些问题需要注意：1、偿还贷款的资金由谁来付;2、相比较贷款时间来说，我认为更应该重点城市是否有限售政策。

1、正在按揭的房子，贷款未结清，银行还未解除抵押，这样的房子，在不动产登记中心是没办法过户的。除非，买你房子的人无比大度，放款交给你，他不在乎房子是不是已经划到自己名下;

2、正在按揭的房子，依然可以转卖。由买房人出钱把银行贷款结清，贷款结清后，银行办理完解押，这样的房子就可以正常过户。买房人出钱把房子按揭贷款结清，这种情况现在非常普遍;

3、房产中介的作用在这个交易环节必不可少。有的中介甚至可以替买房人出钱把房子先买下来。但房产中介都不是雷锋，借给你的钱利息按天算，很高很高;

4、在这个交易环节中，卖房人和买房人之间的信任比纸还薄。卖房人的情况，少有买房人很了解的。买房人交给卖房人的首付，卖房人很有可能在外边欠赌债，一转手就把这笔钱花掉了，最后如果因为其他问题，房子不能过户，买房人的钱大概率要打水漂;

5、房子联系过程中，还有一个税费的问题。是谁来交呢?理论上是卖房人交。没有买房人平白无故地就替卖房人缴税的;

6、还有一个是中介服务费。一般是向买房人收取，卖房人不用交。所以，买房人天生有这种冲动，绕开中介买房。没有了中介，被坑的事例屡见不鲜。

没有房子是不能卖的，正在按揭的房子可以卖啊，但是无法办理过户手续的，要是想办理过户手续必须达到以下条件：

第一、还清贷款。

房子处于抵押按揭状态，不动产登记机构是不会受理过户转移登记手续的，要想过户，必须先还清贷款，办理解压手续后，方可进行转移登记。

第二、银行出具同意证明。

按揭的房子银行享有债券，要是想过户，必须抵押权人同意，也就是出具同意证明，可以很肯定地说银行一般都不会开具这种证明的。

第三、至于题干中提到满五年的问题，这是涉及到税费减免问题，满五唯一的房子税费最少，满两年的房子可以享受税费减免。

总之，题主先要能办理手续，然后才涉及到税费问题，要是买房把税交了，房子不能过户，这下又有新问题了。

可以转卖的，但是一定要了解好，房主为什卖，到底是什么原因卖的，再说了，卖二手一定要慎重的，你要了解房子状况，价格比新的有多大差距，朝阳方位，在小区的位置怎样，结款方式，买房是一辈子的大事，马虎不得。