小区业主与物业发生纠纷怎么解决

一、建筑质量存在问题可以不交物业费吗

(一) 事实分析

一般来说，如果物业公司已经按照《物业服务合同》的要求提供了物业服务，就算房屋存在质量问题，你也不可以拒绝交纳物业费。

提示：物业服务和房屋买卖，是两种不同的法律关系，房屋的质量问题一般不属于物业管理的范畴。除非房屋出现质量问题是物业服务问题导致的，不然你是无法据此要求不交物业费的。

(二) 法律分析

1.业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主都有约束力。你有义务根据合同约定向物业公司按时缴纳物业费。司法实践中，一般只有物业公司没有履行或者没有完全按照《物业服务合同》的要求履行的情况下，你才可以不交或者少交物业费。

2.至于是否可以少交物业费，如果你跟物业公司在《物业服务合同》中有约定，可以从其约定。如果没有约定，你也可以跟物业公司协商看是否可以少交部分物业费。

(三) 行动建议

房屋存在质量问题，你可以采取以下措施：

1.如果是房屋主体结构方面存在质量问题，如地基、承重墙等存在质量问题，你可以委托工程质量检测机构进行核验。经核验，房屋的主体结构质量确实不合格的，你可以退房，给你造成损失的，可以要求开发商承担赔偿责任。

2.如果房屋质量问题严重影响正常居住使用的，如：房屋经多次维修仍然无法居住，并且严重干扰和影响了你的正常生活等，你可以和开发商解除购房合同，并要求开发商赔偿你的损失。

3.如果是房屋只是出现一般的质量问题，如：墙壁漏水、墙皮脱落、地坪空鼓开裂等，在保修期内，修复费用以及修复期间造成的损失，你可以要求开发商承担;过了保修期的，你仍然可以要求开发商进行维修，但是维修费用可能需要你自己承担。

4.如果你们在《物业服务合同》中有约定仲裁条款的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。

5.如果开发商拒绝赔偿、推诿责任，或者你和开发商无法就赔偿金额达成一致，且在《物业服务合同》中没有约定仲裁条款时，你可以选择向法院起诉，走诉讼程序维护自己的合法权益。

(四) 证据收集

无论采取何种行动维权，都要注意以下证据的收集：

1.房屋主体结构质量存在缺陷的证据(工程质量检测机构的检测说明书);

2.房屋存在的质量问题已经影响到正常居住的证据(证人证言、照片、视频资料等);

3.房屋出现一般质量问题的证据(发生损坏部位的现场照片、视频资料、邀请第三方对现场进行勘查的记录等);

4.对房屋进行多次维修仍然无法正常居住的证据(维修费用单据，报修记录等)。

(五) 特别提示

1.可以拒交或少交物业费的情况：

(1) 物业公司要求交纳的费用不在《物业服务合同》约定的费用范围之内的;

(2) 物业公司服务质量过差可暂时拒交或少交，但要有证据证明(如：小区卫生脏乱差的视频或照片、物业公司拒绝服务的录音录像等);

(3) 物业公司不履行物业服务合同中约定的义务，可以拒交或少交相应的物业费;

(4) 物业公司提供的服务项目在《物业服务合同》中未约定或未经业主同意的;

(5) 物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的;

(6) 物业公司擅自提高物业服务的收费标准的。

注意：少交或拒交物业费并不是对物业公司的收费要求置之不理，而是要通过合理的渠道来反馈诉求。另外，如果业主跟物业公司闹得不可开交了，业主委员会一般都会主动站出来，要求物业公司整改或撤换物业公司。

2.没有正当理由，不交物业费的后果：

(1) 根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业费。若违反《物业服务合同》的约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业费的，业主委员会有权督促其限期交纳;催交期限届满后仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉，而此类诉讼的后果往往是业主方败诉，因此不提倡你通过拒交物业费的方式来对抗物业公司。

(2) 物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费的，是要向物业公司承担违约责任的。

二、小区业主与物业发生纠纷怎么解决

(一) 管辖法院

1.被告住所地的法院;

2.合同履行地的法院(一般就是小区所在地法院)。

注意：被告是物业公司的，被告的住所地是指该物业公司主要办事机构所在地。物业公司的主要办事机构所在地不能确定的，物业公司的注册地或者登记地为住所地。

(二) 起诉材料

1.证明当事人身份的材料(自然人提交身份证复印件或户口本复印件，法人提交营业执照复印件、法定代表人身份证明);

2.起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本(即对方有几个当事人就提交几份);

3.委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函;

4.委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件。

(三) 法律保护期限

因物业问题产生纠纷的诉讼时效为3年，也就是权利人应该在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起3年内提起诉讼，若目前已经超过诉讼时效，并且对方提出诉讼时效已过的，那么法院可能不会支持相应的诉讼请求。

注意：如在2017年10月1日之前诉讼时效就已满2年的，不能适用3年诉讼时效的有关规定。

(四) 诉讼费

点击该计算器可以计算出具体诉讼费用。

【诉讼费计算器】

提示：在种类选择上物业纠纷应该选择一般财产案件。

(五) 相关文书

物业仲裁申请书(范本)物业纠纷起诉状(范本)

物业纠纷起诉状

原告： ， (男/女)， 年 月 日生， 族， (写明工作单位和职业)，住 ，联系方式： 。

被告： ，住所地： 。

法定代表人/主要负责人： ， (写明职务)，联系方式： 。

诉讼请求：

一、请求被告返还收取的不合理物业费 元;

二、要求被告对此前的不友好行为道歉;

二、请求判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：

被告于 年 月 日要求原告交纳物业费，因为被告所提供的物业服务没有达到《物业服务合同》的标准，所以原告拒绝交纳，不料被告采用断水断电的手段强迫原告交纳了物业费 元人民币，这是没有法律依据的违法行为。

现根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。

  此致

人民法院

附：

1.本起诉状副本 份

2.证据清单

具状人(签名)：

2022年07月13日

(六) 相关流程图

物业纠纷仲裁程序流程图物业纠纷诉讼流程图