烂尾楼工程纠纷怎么处理,烂尾楼工程款能不能要回来

律师在工作中经常会遇到由于各种各样的原因而停工较久但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程纠纷，我们就称之烂尾工程(烂尾楼)。这种纠纷大多律师都会选择按部就班地起诉、等待判决，等待法院给个说法。

下面这个案例要讲的就是北京天用律师在办理案件时，烂尾楼首个调解结案的案例!我们来看看天用律师的解决思路。

案件回顾

2017年2月，徐某与长江置业签订《商品房买卖合同》，约定徐某通过按揭贷款方式，以总价337000元购买长江置业开发的位于某家居批发市场B馆1单元1200号商铺。2016年12月31日前交付房屋，在交付使用后120日内将办理权属登记，需由长江置业提供的资料报产权登记机关备案，否则徐某有权退房并可要求长江置业按照已付房款的3%赔偿徐某损失。

2017年2月，徐某与长江置业签订《委托投资经营合同》，将徐某购买的上述商铺委托长江置业经营，1200号商铺委托期限自2017年2月2日起至2027年2月1日止。合同期内，长江置业需按约定标准向徐某支付租金，逾期则按年租金的万分之五向徐某支付违约金，但直至起诉之日，长江置业仅支付了25519.8元的房租租金。同月，徐某作为借款人与第三人签订《住房(商业用房)按揭借款合同》，约定借款金额为168000元，目前该借款的本金及利息均已由徐某偿还，为此产生了不必要的利息损失。

因长江置业未按约定期限向徐某提供办理权属登记需要的资料，导致徐某无法实现办理房产证并取得房屋完整所有权的合同目的。同时，长江置业未按约定向徐某支付委托管理的房屋租金。为此，徐某求助北京天用律所进行维权，希望律师能帮助他实现诉求，退还房屋、返还房款并支付租金。

办案详情

办案律师拿到案件后，了解到，因开发商无法验收合格以致于无法办理产权证，故委托人才要求解除购房合同。经天用律师调查后发现，该商业地段已经有很多业主起诉了开发商，很可能面临无法立案的情况，对此情况，律师也与徐某进行说明，并表示全力争取不要有后顾之忧。

2022年8月，天用律师开始指导徐某补充提交证据，于8月17日提交立案申请，经律师与立案庭庭长沟通后，当天立案通过，缴纳诉讼费。立案后，律师多次催促将案件分配法官，一周后成功分配到办案法官。法官将开庭时间定于2022年9月16日，为了促进双方和解，天用律师在2022年9月13日就前往当地，并提前与开发商一方的律师和法官沟通，最终争取到9月14日庭前调解的机会。

调解当天，天用律师用巧妙的理由阐述了解决纠纷的方案，并表示需要赶回北京，希望案件可以尽快调解，成功说服法官。最终在法官的理解与配合下，和对方律师及对方法定代表人多次沟通，对于金额问题反复计算列表，终于在当天达成调解并签署调解协议。

律师小结

运用北京律师身份这一优势，加上疫情风险及往返不易等沟通点来打动法官，让法官配合调解，在开庭前抽出一天时间配合双方的调解工作。

案例来源：北京天用律师事务所，以上为天用律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。

相关资料：

烂尾楼工程款能不能要回来

一、破产申请受理前拖欠的工程款

1. 承包人是否享有建设工程价款优先受偿权(以下简称工程款优先权)工程款优先权是指，承包人就其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。因为开发商是因为不能清偿到期债务，也就是通常讲的资不抵债而进入破产程序，因为钱不够还所有的债，这就产生一个清偿顺序的问题，一般来讲，清偿顺序是这样的，工程价款优先受偿权>抵押权>共益债权>职工债权>税款债权>普通债权(含税款滞纳金)，不同类型的债权按顺序，先把前面的还清，再还后面的，钱不够的情况下，同类型的债权按比例清偿。如果承包人不享有优先受偿权，那工程款只能作为普通债权参加分配，等前面这些债权清偿后，工程款能回款多少是个未知数。

2. 是否已在法定期限内主张工程款优先权行使工程款优先权有期限限制，按原相关规定为最长不得超过6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算;按2021年1月1日起施行的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)第四十一条规定为最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。如果承包人在上述期限内，没有及时主张工程款优先权，则只能作为普通债权处理。因此，承包人需特别注意及时提出优先权主张。

3. 支付期限长建设工程价款优先受偿权在破产财产分配方式经债权人会议表决通过并法院裁定后才能支付，且期间不计付利息损失。开发商申请破产，如按破产清算程序，相对周期会短一些，如按破产重整程序，则周期较长，起码等到房子建好并销售一段时间后才能进行财产分享环节，两三年都算正常。

4. 不一定有钱拿依照相关规定，承包人享有的优先受偿权是指就其承建的工程经折价或者拍卖所得价款优先受偿。如果商品房楼盘中相当部分已经预售出去，而且大部分购房人属于支付大部分房款的商品房消费者。依照相关规定，这类房屋不能再拿去拍卖还债。既然无法拍卖，那等于说没有钱或没什么钱可供优先支付工程款。在此情况下，承包人即使有优先受偿权，也没钱能优先。

二、续建工程款

续建工程款是指进入破产重整程序后，由管理人通过招投标的方式选择工程承包人，将烂尾楼继续建起来，然后正常销售回款。续建产生的工程款属于共益债，该债务的清偿资金来源一般为销售房屋所得，也就是续建那部分房子卖来的钱才能用来还续建工程款。但一般考虑到烂尾楼口碑下滑，市场缺乏信心，销售情况未必乐观，能卖多少，需要卖多久，对承包人来说都是风险。在此情况下，一般会采取由管理人招募共益债投资人，先借钱付工程款，等卖了房再还共益债。