拿别人名字买房有风险吗_顶名还贷的房子风险

对被借名人主要有2个风险：

1. 借名给他人购房，自己的首套首贷资格被使用，在一二线城市限购限贷的背景下，提高了自己的购房门槛。如果以后自己要买房，因为二套房或有贷款记录，在主要的一二线城市，首付款比例会从3成提高到5成甚至8成。以苏州为例，如果借名所购房产的贷款未结清，再买房需要首付8成。

2. 借用人如不及时还房贷，逾期会影响被借名人的个人征信，一旦征信受到影响，以后办理贷款难度非常大。

对于实际房产购买人来说，主要的风险是对方反悔。因为房产投资标的金额大，借名的那点报酬跟房子增值比起来微不足道，双方有可能因为利益反目。

借名买房存在的风险

(一)出名人所要承担的风险

虽是借名买房，但房子登记在出名人的名下，根据我国《物权法》物权公示原则，出名人就是房子的所有权人。出名人自身在购买房产的过程中就会受此影响，若出名人本有一套房子，加上登记在自己名下借名人的这套房子，就有两套房子，就失去了再购买房屋的资格。若出名人本没有房子，但因登记在自己名下借名人这一套房子，再购房时，就得按购买第二套房子办理银行贷款，首付比例不能低于60%，这无疑会增加购房困难。若出名人经济困难住房紧张，想申请北京的社会保障性住房，但因名下登记有房子，按照北京市《经济适用住房管理办法》规定，会失去申购的资格。

除了上述的风险外，还存在逾期偿还银行贷款的风险。因为若借名人以银行按揭贷款方式买房，考虑到北京高昂的房价，绝大部分购房者都是通过银行按揭贷款买房，借名买房时以出名人的名义与银行签订贷款协议，若借名人不能按时还款，则出名人就会违约还款，严重时会上银行的黑名单，影响出名人的信用记录。

(二)借名人所要承担的风险

若借名人借名购买的是商品房，则会承担以下的风险：

1、出名人不配合房屋的权属转移登记

借名买房之后，待双方可以办理过户登记时，因中间往往会经过几年的时间，考虑到北京房价的快速上涨，房子的价值相比于刚买时的价值已经升值不少，出名人看到价值暴涨的房子心里自然难以平衡，会找借名人要一笔过户费，借名人往往陷入两难境地，若过户费太高自己觉得不公平，若过户费低出名人又不同意，而借名买房往往发生在亲戚朋友之间，从而就极易导致双方发生纠纷，从此变路人。

2、出名人否认借名买房

看到价值不菲的房子，心中的贪念也就不由自主的慢慢滋生，有的出名人以房子登记在自己名下，房子归自己所有，让借名人腾房，至于借名人出资的购房款被其称为借款。这种情况下双方就不再是为过户费而纠结，而是为了房子的归属“兵戎相见”了，毫无疑问双方关系会恶化乃至变成仇人的地步。

3、出名人提起诉讼解除借名买房合同关系

若借名人仍未取得购房资格，则借名人与出名人之间无法办理房屋的过户登记，则借名买房合同也就失去了继续履行下去的基础，合同目的无法实现。若双方诉至法院，法官会判决解除合同。故有些出名人看到房价暴涨，诉至法院要求解除双方之间的借名买房合同。

4、出名人私自处分房屋

房子登记在出名人名下，依据我国“物权公示”原则，房子属于出名人所有，出名人对该房子享有占有、使用、收益、处分的权利。出名人若私自处分该房子，而第三人又是善意的，第三人可依据我国《物权法》规定的“善意取得”制度取得房子的所有权，那么借名人也就失去了房子，只能找出名人索要赔偿了。

由于限购政策等原因，出现了大量借名买房的现象。借名买房的法律效力如何?他有哪些风险?又如何防范风险?今天房产大象特邀嘉宾广东君孺律师事务所的朱会林律师，将继续与我们分享借名买房下的权利归属之争。

借名买房的风险及相应的防范

一、实际出资人存在的风险

(1)房屋存在转卖给第三方的风险

因为房产是登记在被借名人的名下，那么作为实际出资人无法控制被鉴定人把房产直接出售给善意第三人。实际出资人则无法向善意的第三人主张产权，最多只能依据双方的合同请求被鉴定人承担违约责任和赔偿责任。

(2)房产存在诉讼查封拍卖的危险

因为房产是登记在被借名人名下，一旦被证明借名人存在对外债务，法院则极有可能把

被借名人名下的房产查封，然后进行相应的拍卖。借名协议是不能够对抗第三方的，所以只能眼睁睁的看着房产被法院查封、拍卖。

(3)房屋存在抵押的风险

因为房产是登记在被借名人名下，那么被借名人极有可能拿房产抵押给银行或者是债权人，

如果最后无法还清贷款或者借款，房子无法解除抵押，同样会导致实际出资人的重大损失。

(4)被继承的风险

一旦被借名人意外死亡，那么这个房产还有可能因为继承关系而被其他人继承导致实际出资人的重大损失。

二、实际出资人如何防范风险

(1)签订书面的借名买房协议

借名买房一般都是关系密切的人，如父母、兄弟、姐妹等，他们之间往往都比较信任彼此，觉得不用签订书面协议。但是一旦出现纠纷，往往因为缺乏证据导致更大的风险。所以在借名买房中，一份书面协议是非常必要的。

(2)借名买房协议应当明确违约责任和赔偿责任

借名买房协议，房子是登记在被借名人的名下，实际出资人往往无法控制这个房子的买卖。在这种情况下，在借名买房协议中就应当明确一旦被借名人违约，他应当承担违约责任和赔偿责任，万一房子被卖给了善意的第三方，实际出资人可能无法主张房子的产权，但是可以向被借名人主张违约责任和赔偿责任。

(3)实际出资人入住并占有房产

借名买房，房子本身是属于实际出资人的，实际出资人入住并占有房产。如果被借名人想把房产卖给第三方，通常情况下，他会带第三方进行实地查看，如果实际出资人住在这个房子里面，作为第三方如果要买这个房产，就可能被实际出资人阻止购买。

(4)控制房屋所有原始交易的协议、票据、产权证明

实际出资人应当把房产所有的买卖合同、贷款合同的原始票据，纳税证明、房产证控制在手中，防止被借名人出卖房产。

(5)一旦发生纠纷，被借名人拒绝过户或者发现被借名人正在卖房产，第一时间应该冻结房产。

比如说被借名人拒绝按照借名合同把房产过户给实际出资人，或者实际出资人发现被借名人

正在把房产卖给第三方，那么第一时间应当对这个被借名人提起诉讼，把房产进行冻结，防止房产转移给第三方。

(6)设置抵押合同，将房产进行自我查封

为了防止被借名人把房产转移给第三方，还有一种方式就是由实际出资人与被借名人签订抵押合同，把房产自我查封。

三、被借名人的风险及防范

(1)购房资格或贷款优惠受影响

一旦别人借他的名买了房产，那么他自己的购房资格要么是少了或者就没了，因为他有购房记录和贷款记录，之后如果自己再进行买房的话贷款优惠条件就可能受到影响。

(2)诚信度可能受到影响，可能存在还贷款责任

一旦实际出资人的经济状况出现问题，没有办法及时还贷，那么就有可能影响到被借名人的诚信度。如果说实际出资人根本就没有钱还贷，在这种情况下，因为被借名人签订的抵押贷款合同，他有责任向银行归还贷款。

(3)相对来说，借名人风险比较小，如果要进行风险防范，最好是不要贷款买房，而是要求实际出资人一次性付款。

这里面最主要的一点是借名购房合同被认为无效!就是法律不认可，因此就算是产生纠纷，打官司也很大可能败诉。风险之大，可想而知。

1.身份特殊或者购房限制者规避法律限制。比如，炒房人利用亲朋好友名义屯房

2.为了转移财产或者逃避债务。

3.节约过户费用

所以，借名购房合同不被认可。

除非非常亲近之人，比如父母，才可以考虑借名买房。否则风险过大。

借名买房规避风险注意事项：

①：像拆迁房、经济适用房、安置房等这类国家限制交易特殊性质套房不可购。

②：拟签“借名买房”合同协议，当中应特别阐明谁是名义购房者、谁是实际出资购买者及不动产所有权的归属。

③：将银行存折、发票等相关购房的出资的原始凭证紧拽自己手中，防人心不可无 ，吃面名义产权人反悔的可能。

④：严肃约定违约责任，不得擅自将房子过户，抵押、拖延过户等其他违约行为。

这些规避方法终究是不能杜绝借名买房纠纷，所以要慎重考虑。

借名买房风险很多，最大的风险在于，借名买房协议本身无效，不受法律保护。

一、有效的借名买房协议：

1、为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议，因其并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，会认定借名买房协议有效。

2、违反商品房“限购令”的借名买房协议，“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，此种协议一般不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的借名买房协议仍然有效。

3、在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，借用他人名义买房合同会认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下，实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权。

二、无效的借名买房协议：

借名人借用出借人购买经济适用房、两限房、三限房等保障性住房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规会认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。

三、效力待定的借名买房协议：

在借名办理购房及按揭贷款的情形下，借名方主张借名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院会查明双方达成的借名协议内容，以及借名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出借名协议是否有效的认定。 在认定借名协议有效的情况下，应按照借名协议约定的名为借名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

借名买房合同防范风险的建议：

(1)弄清房屋性质，最好不要购买经济适用房、拆迁房、安置房、等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。

(2)委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患;

(3)所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。因为如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。

(4)约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。

(5)一旦出现纠纷，需要请专业的律师进行维权。