贷款买的房子可以卖掉吗要怎么卖_按揭没还完的房子可以买吗

就在上个月，我就帮助一个朋友把他的房子卖掉了，当时房子里面一共还有60万贷款没有还清，所以说房子里面有贷款，是可以直接交易的，但是在交易的过程中，有几点需要额外注意一下，下面就来谈谈这方面的问题。

房子里面有贷款，是可以直接买卖的，不过在买卖之前，需要先把贷款还清才行。

相信很多朋友都有这样的疑惑，有贷款的房子居然也可以卖?其实随着房价的不断上涨，这种情况已经越来越普遍了，下面就来解释下。

首先，我们要知道：房子有贷款是可以直接买卖的，但是在买卖之前，需要先把贷款还清，而这个过程一般被称为“解押”。

而解押的方式主要有两种：其一就是由卖方自行解押，还有一种就是用买方的首付款解押。

第一、卖方自行解押。

比如说如果花了60万自行解押之后很长一段时间，都没有人买房，那么手上就会少了一大笔活动资金，甚至还会影响到生活水平，

就拿我朋友来说吧，当时在卖房的时候，房子里面的贷款一共还有60万，因为他比较着急出售，所以自己就先去银行解押。可是这种方式也是有一定风险的，这样显然是不划算的。

第二：用买方的首付款解押。

更为关键的是即便在买卖过程中，因为买方原因而不能继续交易，卖方也不用承担相应的责任，更不用退回首付款。

相比较来说，这种方式才是二手房买卖过程中，最为常见的一种方式，因为既不用自己出资解押，

在买卖房子的时候，除了需要先还清贷款之外，有3点也需要额外注意下。

其实很多人都认为，二手房交易过程很繁琐，交易周期更是漫长，对此我表示赞同，除了需要先还清贷款之外，还有3点需要额外注意下。

第一、房子是否有增值税。

虽然说现在大部分城市的二手房市场，都是由买方来承担全部税费，可是作为卖方也要知道，房子如果没有达到预售时间，除了基本的个税、契税、维修基金之外，还会产生一笔5.3%税点的增值税。

比如说房子的评估价是200万，那么光是增值税就需要10.6万，因此有的时候正是因为有一笔增值税，导致交易失败的情况。

第二、产权有没有问题。

我自己在买房的时候，就遇到这种情况，但是有套房子是婚后财产，并且男女方当时已经离婚了，更关键的是只有男方同意出售，而女方却始终都不同意，不过最后还好，男方把我已经支付的10万元退还了。

第三、卖方是否存在债务过多等情况。

其实这种情况相比产权问题来说更为复杂，现在有一些人就会这样做，因为外面债务太多了，所以就打着卖房子的名义，来收取首付款，可是却把这笔资金用于偿还债务上了，而结果就是“赔了资金又没了房子”。

总的来说，房子里面有贷款，这是可以直接买卖的，只不过在买卖之前，需要先去银行把贷款全部还清才行，这个过程也被称为“解押”，而解押的方式主要有2种：其一就是由卖方自行解押，其二就是用买方的首付款解押。

还款后，当天一定要告知银行，你这房子要已经签订买卖合同，需要解押注销。很多银行出现过客人还款后，银行没有解押注销，导致过户时，不动产登记中心不给予办理。所以一定要提醒银行解押注销。这个时间不同银行时间也不同。快的还款后三五天，慢的十天半个月的都很正常。

去办理还款解押可以在房子签订了买卖合同收了定金后。在合同内约定过户时间，在这个时间内去办理还款解押。所以有出售意愿了可以先咨询银行办理还款到解押注销所需时间，在合同内给自己留有足够时间办理很重要，避免违约。

今天我们就一起来聊一聊，有贷款的房子能不能卖?卖房的时候需要做一些什么?

一，我想卖房子，但是房子有贷款，可以卖吗?

在房地产市场里面，不管是第一次买房还是第一次卖房，都是非常复杂，也是非常犹豫的。

毕竟房地产市场的交易程序特别的多，很多的朋友并不了解，不管是买房还是卖房，都害怕有什么风险或者不知道如何正确的交易。

而这些年，很多朋友都想把自己涨价过后的房屋卖出，但是又苦于还有房贷没有还清，不知道到底能不能卖。

第一，是否具备正常上市交易的资格?

从2005年开始，我国就出现了楼市的调控政策，时至今日已经长达15年之久。

而楼市的政策很多时候都是限制了房子的交易，来达到维持房价平稳的目的。

所以你手里面的房子不管是有贷款还是没有贷款，能不能卖你还得确定他是否具备正常交易的资格。

01.是否限购?

在出售你的二手房屋之前，你需要明白你的房子，你的城市是否被限购。

限购政策可以说是楼市调控政策里面最严格的一类，他限制了房屋的交易，让很多的房屋失去了交易的资格。

所以一定要事先确定自己所在的城市是否处于限购的政策之下，并且要精细化的确定自己将要出售的这套房屋是否被限购。

只有不被限购的房屋才能够正常的交易，对买房人来说才是安全的，才会花钱购买。

02.是否限售?

另外，即便你所在的城市没有处于限购的状态，但也要确定你的房子是否处于限售的状态。

限售政策虽然没有限购政策那么严格，但是他对房屋再次上市交易的时间也是做出了明文规定。

比如很多城市的限售政策是两年，也有城市的限售政策是三年，有的城市是更长5年。

如果你所在的城市处于限售状态，限售的时间是三年，那么你的房屋从你购买起到目前为止是否已经超过了三年，只有超过了三年才能够正常的上市交易。

第二，房屋是否前身不好?

当你想要卖出自己手里房子的时候，即便有贷款也不用担心，但是我们要确定房屋的前身是否良好。

这里的房屋前身是否良好，是指有没有抵押，有没有产权纠纷，有没有被查封等等这样的一些情况。

01.房屋存在抵押。

如果你的房屋存在抵押，那么就证明你是非常缺钱的，很可能在未来的一段时间因为资金的问题而导致房屋被查封。

那么像这样的房屋虽然可以上市交易，但是会给很多的购房者带来得不到房子的风险。

现在的购房者也不傻，在买房之前他会把你的房屋调查清楚，一旦发现这样的问题，他就不会买单。

更何况他还可以利用合同约束，来防止这样的情形出现，防止自己购房过程当中的损失。

02.产权纠纷。

另外，最常见的就是房屋的产权纠纷，尤其是遗产的房屋，当然也有一些夫妻共同拥有的房屋。

一旦房屋的产权存在纠纷，就不能够正常的上市交易及便是房屋中介，也不愿意碰这样的房子。

因为这样的房子产权都没有搞清楚，房管局也不会帮你过户，没有办法进行正常的买卖，中介也害怕这样的纠纷出现影响自己的工作进度。

而买房者也是同样如此，这样的房子很可能买不到，费了力浪费了时间，最终房子却不是自己的。

的确如此即便，你的房屋还有贷款，只要没有在楼市的限制政策内，房屋也是安全的，是可以卖的。

一套房屋能不能够正常的交易，和他是否有房贷没有结清，没有太直接的关系，因为在出事之前我们可以把房贷结清。

房贷结清也有两种方式，一种是自己用钱把它结清，把房产证从银行拿出来，另外一种方式是利用买房者的首付款把房贷结清。

二，卖房的时候需要注意些什么问题?

二手房市场和新房市场不大一样，二手房市场对我们来说更为的复杂。

在交易的过程当中，不仅买房人需要注意特别多的问题，而且卖房者也需要注意特别多的问题。

尤其是像这种房屋还存在按揭贷款没有还清的，在卖房的时候需要注意的问题就更多了。

第一，剩余贷款由谁还?

如果你出售的二手房还存在按揭贷款没有还，那么在交易之前贷款由谁还，就成为我们最关注的问题了。

因为很多业主卖房手里面也没有其他钱，没有办法自己解押，而购房者的首付款常常也不够解押。

01.业主解押。

一般情况下，二手房业主在出售自己房屋的时候，很少有自己掏钱把剩余的按揭贷款结清的。

因为现在房价涨得太大了，很多按揭贷款金额都非常大，几十万甚至上百万，很多二手房业主也没有这笔钱。

当然也有一些业主买房买的早，已经还了很多的钱，目前的剩余按揭款已经不多了，他可以自己解压。

说到底，二手房业主在卖房的时候，自己解压的情形相对较少一些，除非他的按揭款剩余的不多。

02.合作解押。

说实话，房屋交易涉及到的金额特别大，如果买房子单独解压的话，一方面可能自己的钱也不够。

另外一方面他也担心解压过后业主不把房子过户给自己，导致自己了钱房两空。

毕竟，二手房交易过程中的风险无处不在，而且非常的多也非常的大。

所以一般情况下，我建议业主和买房者商量好，合伙一起解压，一人出一笔钱，把房屋的剩余按揭还了，再进行正常的交易。

第二，提前和银行预约还款。

如果你的二手房还有按揭贷款没有还完，你准备把它给卖了，一旦有了购房者要买。

请记住一定要立马提前向银行申请，结清按揭贷款，千万不要等到真正过户的时候才想到这样的事情。

01.提前还款周期长。

我们必须明白，房屋的提前还款周期是非常长的，并不是说你想要今天还就今天还。

因为银行也有着自己的办事流程，也有着自己的规则，都需要我们提前的申请，提前的预约。

一般情况下，当你想要还清房屋剩余按揭贷款的时候，需要提前一个月填写申请表，和银行的业务员沟通提交申请表。

然后在7~15个工作日过后，银行就会打电话来告诉你审核已经通过会安排，你在就近的一个月去银行还款。

说到底，提前还款的整个流程下来也需要耗费1~2个月，如果你不提前做准备，会影响房屋的交易时间。

02.影响交易，容易造成违约赔偿。

一般情况下，买房者在签署购房合同的时候，就会把过户的具体时间，交房的具体时间落实到合同条款里面。

如果你不提前预约银行进行剩余的按揭贷款归还，不初步统计出一个具体的时间。

在签署购房合同的时候，很可能就会因为自己的猜测或者听信中介不专业的意见，在时间条款方面有所出错。

那么即便房屋提前还款了，过户了，也会因为违反了合同的约束而对买房者进行违约的赔偿，得不偿失。

的确如此，如果你的二手房还有剩余的按揭贷款没有还清，在出售的时候一定要注意这两个方面的大问题。

说到底，作为二手房的业主，在卖房的过程当中也需要注意特别多的问题，并不是只有买房者才需要注意。

毕竟房屋的交易风险不仅来自于买方，还来自于我们自己，来自于我们的二手房业主。

三，小结

总的来说，二手房即使还有按揭贷款没有还清也是可以出售的，也是可以进行交易的。

要不然市面上那么多的二手房，难道都是全款买的吗?肯定不是的，大部分的二手房都还有按揭贷款没有还清。

当然了，最后还是要特别提醒广大的购房朋友，在购买二手房之前，一定要落实房屋的具体情况。

二手房的交易和新房交易不一样，没有大牌的开发商背书，它属于个体的业主，我们需要了解的更仔细一些。

在交易之前不紧，需要了解房屋是否存在抵押，是否处于产权纠纷的状态，是否有政策限制。

而且在交易之前，还很有必要去房管局对房屋进行调档，查看他是否具备交易的资格，千万不要听中介和业主说。