买卖合同纠纷-买卖合同纠纷管辖

2021最高法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

最高人民法院

关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会

第1545次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院

审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改

〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国

工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

一、买卖合同的成立

第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

二、标的物交付和所有权转移

第二条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照民法典第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

第三条 根据民法典第六百二十九条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。

买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。

第四条 民法典第五百九十九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。

第五条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。

第六条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第七条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

三、标的物风险负担

第八条民法典第六百零三条第二款第一项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照民法典第六百零七条第二款的规定处理。

第九条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。

第十条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

第十一条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。

四、标的物检验

第十二条人民法院具体认定民法典第六百二十一条第二款规定的“合理期限”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

民法典第六百二十一条第二款规定的“二年”是最长的合理期限。该期限为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

第十三条买受人在合理期限内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

第十四条民法典第六百二十一条规定的检验期限、合理期限、二年期限经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。

出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期限经过为由翻悔的，人民法院不予支持。

五、违约责任

第十五条 买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。

第十六条买受人在检验期限、质量保证期、合理期限内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。

第十七条标的物质量不符合约定，买受人依照民法典第五百八十二条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。

价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

第十九条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据民法典第五百六十三条第一款第四项的规定，予以支持。

第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。

第二十一条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。

一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

第二十二条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。

第二十三条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。

第二十四条买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

六、所有权保留

第二十五条买卖合同当事人主张民法典第六百四十一条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。

第二十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

在民法典第六百四十二条第一款第三项情形下，第三人依据民法典第三百一十一条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。

七、特种买卖

第二十七条民法典第六百三十四条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。

分期付款买卖合同的约定违反民法典第六百三十四条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。

第二十八条分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。

当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。

第二十九条合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，人民法院应当以样品为准；外观和内在品质发生变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，人民法院应当以文字说明为准。

第三十条买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：

（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；

（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

（三）约定买受人在一定期限内可以调换标的物；

（四）约定买受人在一定期限内可以退还标的物。

八、其他问题

第三十一条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：

（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；

（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。

第三十二条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据民法典第四百六十七条和第六百四十六条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。

权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用民法典第六百四十六条的规定，再引用买卖合同的有关规定。

第三十三条本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。

本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

1.陈某某诉朱某某买卖合同纠纷案

【基本案情】

2021年4月5日，陈某某在朱某某经营的淘宝店铺购买一部苹果手机，并支付货款2950元。2021年4月9日，陈某某收到朱某某出售的手机，发现该手机并非商品介绍页面所承诺的“原装正品”。双方就该手机问题沟通过程中，朱某某承诺该手机为正品机，并支持到官方旗舰店验货。后，陈某某通过GSX验机报告、苹果保修链接查询、与苹果客服通话、到苹果旗舰店做鉴定等方式对手机进行鉴定，显示该手机为组装机、扩容机。苹果客服针对该手机的Genius Bar工作授权报告显示：显示屏幕与机身背面玻璃非apple组件，机型容量型号与配置代码不符，设备为未经授权的篡改。现朱某某的淘宝店铺显示已下架，双方协商无果，故陈某某诉至法院，要求朱某某按照三倍价款支付赔偿金。

【裁判要旨】

法院生效裁判认为，依据《消费者权益保护法》规定，经营者向消费者提供有关商品或服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实全面，不得作虚假或引人误解的宣传。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。

本案中，朱某某在淘宝商铺宣传案涉手机为“原装正品”，但案涉手机经鉴定为组装机、扩容机，朱某某出售时作出了虚假陈述，构成了虚假宣传的欺诈行为，故陈某某有权要求朱某某支付三倍价款的赔偿金。本案中，案涉手机实际价格为2950元，故陈某某要求朱某某支付赔偿金8850元（2950元×3）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

【典型意义】

本案是人民法院依法打击网络购物市场中欺诈行为，维护消费者合法权益的典型案例。《消费者权益保护法》第二十条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。近年来，随着消费平台的不断扩展，传统消费方式已经发生了巨大变化。

网络购物已经占据市场销售份额较大比例，但由于网络平台操作的虚拟性等客观因素，消费者购买商品只能通过询问经营者、浏览商品图片及简介来了解商品信息。本案中，朱某某在商品介绍页面承诺手机为“原装正品”，陈某某基于对商家的信任购买案涉手机，但收到的手机却“货不对板”，且朱某某面对陈某某的询问，仍未如实告知商品真实情况，法院由此认定经营者的虚假宣传行为构成欺诈，应承担不利法律后果。本案的依法审理，有利于打击经营者的欺诈行为，教育引导经营者诚信经营、依法经营，规范网络购物市场秩序，充分保护网购消费者合法权益。

房屋买卖合同纠纷全攻略

程序篇

1.房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；

（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；

合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条　下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......

2.已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？

答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

3.房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？

答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

4.共有房屋买卖，如何列当事人？

答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；

（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。

5.买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？

答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。

6.买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？

答：可以。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

7.当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？

答：不予支持。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

8.商品买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？

答：可以。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

9.房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？

答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。

法律依据

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定 已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

10.诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？

答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。

法律依据

《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。

11.诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？

答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。

温馨提示

（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；

（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。

12.房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？

答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；

（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。

法律依据

《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

二

举证篇

1.什么情形下房屋买卖合同无效？

答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。

主要有以下7种情形：

（1）无民事行为能力人签订的合同无效；

（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；

（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；

（4）违背公序良俗的合同无效；

（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；

（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；

（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。

2.房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？

答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。

遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。

需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。

3.房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？

答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。

考量因素：

买房人购房动机；获悉房源的途径，与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。

4.购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？

答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。

5.产权人将房屋一房数卖，如何处理？

答：首先考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。

其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。

其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。

6.房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？

答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。

7.房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？

答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。

8.房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？

答：（1）协商一致解除；

（2）约定的解除条件成就；

（3）不可抗力致使合同目的不能实现；

（4）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（5）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；

（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

9.什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？

答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；

（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；

（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；

（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。

提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。

10.什么情形下违约方可以行使合同解除权？

答：（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未请求履行；

（4）上述情形致使合同目的不能实现。

考量因素：

违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

11.一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？

答：（1）主观推测的损失；

（2）惩罚性赔偿；

（3）明显超出实际损失的部分；

（4）因相对方原因造成的扩大损失；

（5）实际无法履行的合同部分。

12.房屋买卖的特殊情形

（1）工业用房分割出售情形：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。

（2）动迁安置房买卖

出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。

（3）违法建筑物买卖

违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。

900余万元涉企买卖合同纠纷得到调解

晨报讯（半岛晨报、39度视频记者岳宇艳） 大连湾法庭于春节前夕成功调解了一起涉及医药企业和医院之间的买卖合同纠纷案件。被告当场履行300万元欠款，双方当事人就剩余600多万元欠款达成分期付款协议，保障了企业和医院的正常运转，矛盾纠纷得以妥善化解。2月1日，当事人向承办法官和大连湾人民法庭送上锦旗表达感谢。

某医药企业与某医院有着长期供货合作关系，医院向企业多次采购药物，经过双方对账，尚有元货款未支付，经企业多次催收未果，诉至法院。承办法官受理案件后，考虑到疫情对企业经营状况的冲击，以及医院对疫情防控作出的积极贡献，认为调解是能更好维护双方利益的解决方式。

承办法官先后通过电话沟通、单独会谈、面对面调解的方式与双方当事人进行沟通，就双方的矛盾点进行释法析理，让双方认识到调解的益处以及陷入纠纷僵局对双方的不利影响。在调解过程中医院确认所欠货款，愿意主动还款，但表示希望分期付款，以减缓当前的资金压力。企业对疫情防控特殊时期医院的资金压力问题表示理解，同意分期还款，最终双方达成一致调解协议。