民法典房屋买卖合同纠纷-民法典房屋买卖合同纠纷处理办法
黄东洁律师
2023.02.1698人收看
导读：
【以案释法】房屋买卖合同纠纷典型案例解析
【案情简介】
2002年，牛某、郑某夫妇将自己单位的集资房出售给孙某和李某夫妇。但是因为属于单位的集资房屋，双方一直未办理过户登记。且在合同中，原被告双方约定孙某和李某一直不能在单位另行集资，因为另行集资，房屋不能办理到孙某和李某名下所有。2010年双方所在单位另行集资房屋，前提条件是必须无房户。 因此，牛某为了再次集资，找孙某和李某办理过户登记。但是孙某和李某不予配合。牛某、郑某于2011年6月13日起诉到法院，请求判决孙某和李某办理过户登记手续或者解除合同，将房屋归还牛某。
诉讼期间发现，房屋已经被孙某和李某出售给非本单位人员余某和年某夫妇。为此孙某和李某提起反诉并申请追加余某和年某为被告参加诉讼。孙某和李某的反诉请求为判决原告牛某和郑某将房屋过户给孙某和李某。法院经过审理孙某和李某的反诉请求。可是，判决生效后，原告牛某和郑某申请法院强制执行，至今没有结果，还是无法过户。
【裁判结果】
一、由反诉被告牛某、郑某在本判决发生法律效力后三十日内将XXXXXXXXX路20号楼202号房屋的所有权过户登记给反诉原告孙某、李某；
二、驳回原告牛某、郑某的诉讼请求。
本诉案件受理费700元，反诉案件受理费30元，由原告（反诉被告）牛某、郑某负担。
【裁判要旨】
本院认为，双方争议的焦点是：1、牛某、郑某是否有权解除其与孙某签订的《房屋转让合同》；2、孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》是否有效，牛某、郑某是否有权要求余某、年某返还房屋；3、李某、孙某能否在第一次庭审后提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续。
关于牛某、郑某是否有权解除其与李某、孙某于2002年9月8日签订《房屋转让合同》问题。本院认为，牛某、郑某于2002年9月8日与孙某签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。虽然与牛某、郑某签订《房屋转让合同》的主体是孙某，但由于实际向牛某、郑某支付房款的是李某与孙某，且牛某、郑某对李某与孙某主张该房系其夫妻两人共同购买的事实未提出异议，应视为向郑某、牛某购买房屋的主体是李某与孙某。由于李某、孙某已依约足额支付了房款，郑某、牛某应当按照合同约定交付房屋，并将房屋的所有权转移给李某、孙某。虽然双方在签订《房屋转让合同》时约定，房屋的过户手续等有关规定可以办理时到房产部门登记办理，未明确办理房屋过户登记的具体期限，李某、孙某有权根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定要求郑某、牛某在合理期限内办理房屋过户手续。故孙某、李某要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续的理由成立，予以支持。由于郑某、牛某提供的证据不能证明孙某因违约拒不办理房屋过户登记手续致使双方签订的合同的目的不能实现，牛某、郑某无权单方解除《房屋转让合同》。故牛某、郑某要求解除双方于2002年9月8日签订的《房屋转让合同》的理由不能成立，不予支持。
关于孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》是否有效，牛某、郑某是否有权要求余某、年某返还房屋问题。本院认为，由于本院已认定牛某、郑某应当按照合同约定将该房屋的所有权过户给李某、孙某，李某、孙某能够依法取得该房屋的所有权，有权将房屋转让给余某、年某，故牛某、郑某主张孙某、李某与余某、年某于2009年5月7日签订的《房屋转让合同》无效及余某、年某返还该房屋的理由不能成立，不予支持。
关于李某、孙某能否在第一次庭审后提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续问题。本院认为，由于本诉原告牛某、郑某要求解除与李某、孙某于2002年9月8日签订《房屋转让合同》和反诉原告李某、孙某要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续是基于同一事实产生的两个独立的诉讼请求，反诉原告李某、孙某反诉是为了吞并本诉原告牛某、郑某的诉讼请求，上述两个请求正反相对，密不可分，应当并案审理，不能分案审理。故李某、孙某有权于2011年8月11日提起反诉要求郑某、牛某办理房屋过户登记手续。
【法律规定】
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
【案件点评】
虽然《中华人民共和国合同法》已经纳入《中华人民共和国民法典》，但是相关房屋买卖合同有关的条文内容并未发生实质性的变化。
虽然本案中房屋的买卖接近十年时间，但是从单位集资房的角度，部分产权归属于单位。那我们在认定合同有效的情况下，房屋产权不能过户的情况下，如何兼顾各方当事人利益，是个问题。本案中主要是被追加的被告余某和年某在出资了房屋的相对应价值购买房屋在未办理过户登记的情况下能否取得所有权的问题，以及与孙某和李某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。法院依据原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百三十五条的规定，判决驳回本书原告牛某、郑某的诉讼请求，反而支持了反诉原告孙某和李某的过户请求。过户也是本书原告希望的结果。可是判决生效后，至今本案的房屋均未办理过户手续，那判决书相当于无法执行，这也是集资房屋和部分产权房屋存在的问题导致司法实践中，是否具有可操作性带来的司法执行难点的问题。《中华人民共和国民法典》的出台，让我们进一步认识诚实信用原则、公序良俗原则是如何在案件中得到体现的。如果本案发生在《中华人民共和国民法典》出台后，这个案件有可能就不会发生纠纷了。
来源：贵州民众律师事务所 唐烨
编辑：谢孟融
一审：黄琬荻
二审：巫娜
三审：田维娟
房屋买卖合同纠纷程序、举证24个实务问题解答
文章转自：iCourt法秀
一、程序篇
1、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？
答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......
2、已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？
答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
3、房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款也无效吗？
答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
4、共有房屋买卖，如何列当事人？
答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼；如买受人诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。
5、买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？
答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。
6、买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？
答：可以。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
7、当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？
答：不予支持。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
8、商品房买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？
答：可以。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
9、房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？
答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。
法律依据：《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。
10、诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？
答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。
法律依据：《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。
11、诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？
答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。
温馨提示：（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。
12、房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？
答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。
法律依据：《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。
二、举证篇
1、什么情形下房屋买卖合同无效？
答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。
主要有以下 7 种情形：
（1）无民事行为能力人签订的合同无效；
（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；
（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；
（4）违背公序良俗的合同无效；
（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；
（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；
（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。
2、房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？
答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。
遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。
需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。
3、房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？
答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。
考量因素：买房人购房动机、获悉房源的途径、与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。
4、购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？
答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。
5、产权人将房屋一房数卖，如何处理？
答：首先，考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。
其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。
其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。
6、房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？
答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。
7、房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？
答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。
8、房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？
答：（1）协商一致解除；
（2）约定的解除条件成就；
（3）不可抗力致使合同目的不能实现；
（4）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
9、什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？
答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；
（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；
（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；
（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。
10、什么情形下违约方可以行使合同解除权？
答：（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未请求履行；
（4）上述情形致使合同目的不能实现。考量因素：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
11、一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？
答：（1）主观推测的损失；
（2）惩罚性赔偿；
（3）明显超出实际损失的部分；
（4）因相对方原因造成的扩大损失；
（5）实际无法履行的合同部分。
12、房屋买卖的特殊情形
（1）工业用房分割出售情形：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。
（2）动迁安置房买卖
出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。
（3）违法建筑物买卖
违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。
房屋买卖合同纠纷全攻略（赠合同模板）
一、程序篇
1、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？
答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......
2、已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？
答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
3、房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款也无效吗？
答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
4、共有房屋买卖，如何列当事人？
答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼；如买受人诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。
5、买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？
答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。
6、买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？
答：可以。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
7、当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？
答：不予支持。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
8、商品房买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？
答：可以。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
9、房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？
答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。
法律依据：《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。
10、诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？
答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。
参考依据：《最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复》【已废止】第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。
11、诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？
答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。
温馨提示：（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。
12、房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？
答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。
参考依据：《最高人民法院关于案件级别管辖几个问题的批复》【已废止】第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。
二、举证篇
1、什么情形下房屋买卖合同无效？
答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。
主要有以下 7 种情形：
（1）无民事行为能力人签订的合同无效；
（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；
（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；
（4）违背公序良俗的合同无效；
（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；
（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；
（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。
2、房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？
答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。
遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。
需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。
3、房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？
答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。
考量因素：买房人购房动机、获悉房源的途径、与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。
4、购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？
答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。
5、产权人将房屋一房数卖，如何处理？
答：首先，考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。
其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。
其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。
6、房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？
答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。
7、房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？
答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。
8、房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？
答：（1）协商一致解除；
（2）约定的解除条件成就；
（3）不可抗力致使合同目的不能实现；
（4）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（5）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
9、什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？
答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；
（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；
（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；
（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。
10、什么情形下违约方可以行使合同解除权？
答：（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未请求履行；
（4）上述情形致使合同目的不能实现。考量因素：违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
11、一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？
答：（1）主观推测的损失；
（2）惩罚性赔偿；
（3）明显超出实际损失的部分；
（4）因相对方原因造成的扩大损失；
（5）实际无法履行的合同部分。
12、房屋买卖的特殊情形
（1）工业用房分割出售情形：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。
（2）动迁安置房买卖
出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。
（3）违法建筑物买卖
违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。
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一、程序篇
01
房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？
答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖；
（2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；
合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地.......
02
已登记的不动产和未登记的不动产，不动产所在地的确定有何不同？
答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
03
房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？
答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
04
共有房屋买卖，如何列当事人？
答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼；
（2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。
05
买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属登记？
答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。
06
买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？
答：可以。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
07
当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？
答：不予支持。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
08
商品买卖合同被确认无效后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可以诉请解除商品房担保贷款合同？
答：可以。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
09
房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？
答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。
法律依据：
《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定 已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。
10
诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？
答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。
法律依据：
《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。
11
诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？
答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。
温馨提示：
（1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼；
（2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。
12
房屋买卖合同中，当事人诉请履行不动产的变更登记，诉讼费如何收取？
答：（1）系争合同或房屋产权已经生效裁判确认，只是未变更不动产登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；
（2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。
法律依据：
《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。
二、举证篇
01
什么情形下房屋买卖合同无效？
答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。
主要有以下7种情形：
（1）无民事行为能力人签订的合同无效；
（2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；
（3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外；
（4）违背公序良俗的合同无效；
（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；
（6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效；
（7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。
02
房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？
答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。
遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。
需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。
03
房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？
答：按照民法典的立法精神，将债权行为和物权行为做了分离，债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，因此，无权处分的房屋买卖合同不当然无效。对于合同相对方能否适用善意取得，实践中，人民法院一般会审查买卖合意是否为当事人的真实意思表示，并综合判断合同相对方是否为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证责任。
考量因素：
买房人购房动机；获悉房源的途径，与当事人的关系；买受人实地看房的经过；合同价格与房屋市场价值是否匹配；房款付款能力；房款的实际流向；房屋交付情况等等。
04
购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？
答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。
05
产权人将房屋一房数卖，如何处理？
答：首先考虑买受人中是否存在与出卖人串通签订合同的情形，若存在，该买受人取得房屋的所有权；不存在串通的情形下，在数个买受人中，已经办理商品房产权过户登记手续的，可以优先于其他买受人取得该房屋的所有权，其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任；若买受人均未办理登记手续的，以房屋买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得房屋的所有权。
其次，若买受人既未办理产权登记，又未办理合同备案的，则合法占有房屋者可以优先取得所有权。
其他情况下，若买受人未取得房屋所有权，该房屋可以在作价后按比例向买受人清偿债务。
06
房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？
答：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可主张解除合同及赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可主张解除合同和赔偿损失。
07
房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？
答：应当遵循诚实信用原则，公平协商处理。双方可就过户期限达成补充协议，无法达成补充协议的，可在符合过户条件时随时要求对方配合，但应当给予一定的准备时间。
08
房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？
答：（1）协商一致解除；
（2）约定的解除条件成就；
（3）不可抗力致使合同目的不能实现；
（4）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（5）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；
（6）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
符合解除条件的，合同自通知达到对方时解除；未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
09
什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？
答：（1）合同成立基础的环境发生异常变动，排除正常的商业风险如市场价格波动、消费者价值观变化等；
（2）房屋买卖合同成立后，履行完毕之前；
（3）继续履行对一方当事人损失重大，明显违反公平原则、等价有偿原则；
（4）曾经向对方提出合同的变更而不成。
提醒注意的是，情势变更原则只有在极其特殊的情况下才能适用。
10
什么情形下违约方可以行使合同解除权？
答：（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未请求履行；
（4）上述情形致使合同目的不能实现。
考量因素：
违约方不存在恶意违约的情形；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
11
一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？
答：（1）主观推测的损失；
（2）惩罚性赔偿；
（3）明显超出实际损失的部分；
（4）因相对方原因造成的扩大损失；
（5）实际无法履行的合同部分。
12
房屋买卖的特殊情形
（1）工业用房分割出售情形：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
该情形违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，但对于强制性规定的类型认定，审理中应当综合考虑法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等。上述条款认定为管理性规定更为妥当，故不宜以违反法律法规强制性规定为由简单认定工业用房分割出售的情形无效。
（2）动迁安置房买卖
出卖方尚未办理动迁房权利登记，房屋买卖合同不违反民法典关于合同效力的相关条款的，应认定买受人享有债权。此种情形中，开发商并非合同当事人，房屋买卖合同对其并无约束力；买受人直接要求将房屋权利登记至本人名下的，法院不予支持。
（3）违法建筑物买卖
违法建筑物买卖合同无效，双方各自返还房屋及购房款。若房屋已被拆除、没收无法返回的，可根据双方当事人对房屋灭失的过错情况、当事人对房屋的使用情况来确认买受人的补偿数额。
来源：上海市奉贤区法院
民法典“合同无效”法条要点，一文讲清！
来源：法信、法务之家
转自：湖南高院
特别提示：凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点，仅供读者学习参考，不代表本号观点
关于合同最重要的就是合同的效力，大家谈生意、做买卖签订合同时都希望自己所签合同合法有效，只有有效的合同才完全受法律保护。如果当事人订立的合同，因违反法律法规不能生效，不仅无法实现双方的交易目的，还要因合同效力存在瑕疵承担相应的法律责任。因此，作为市场经济交易法的合同制度，能否真正发挥保障交易安全促进交易效率的功效，合同效力制度在其中扮演了至关重要的角色。只有知道无效的合同情形、种类，才能避免自己所签合同无效。
民法典实施后
关于合同无效方面的规定
总结梳理如下
仅供学习参考之用
PART
01
民法典合同无效之规定：
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第五百零五条 当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
第五百零八条 本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。
第一千二百六十条 本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。
因此，民法典实施后，《合同法》和《民法总则》失效。《合同法》52条，合同无效的情形不再适用。民法典总则编是对《民法总则》的继承，民法典对合同效力的规定与《民法总则》同。民法典合同编对合同效力基本没有规定。
PART
02
《合同法》规定的合同无效的情形在民法典实施后有很大改变
《合同法》第52条规定了合同无效的5种情形，即：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
上述第1项情形，民法典施行后不再作为合同无效情形，而是合同可撤销情形；第2项情形，体现在民法典第154条，表述上略有调整；第3项情形，民法典施行后不再作为合同无效情形；第4、5项情形，体现在民法典第153条，但表述上作了调整。
PART
03
民法典关于合同无效情形的规定
民法典合同编未统一列举合同无效情形，而是在第508条规定“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的规定”，也就是按照总则编第六章“民事法律行为”的规定来认定。按照总则第六章的规定，合同无效情形有5种，以下分述之：
1.无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。（民法典第144条）
所谓无民事行为能力人，指的是：（1）不满8周岁的未成年人；（2）不能辨认自己行为的成年人；以及（3）不能辨认自己行为的8周岁以上的未成年人。不能辨认自己行为，指因智力、精神健康原因所致；因醉酒导致不能辨认自己行为的，不属于无民事行为能力人，不得以此为由主张行为无效。
需要注意的是，无民事行为能力人实施的民事法律行为一律无效，没有例外。
2.通谋虚伪表示行为无效
民法典第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
典型表现是股权转让合同中的“阴阳合同”。股权转让双方出于逃税等原因考虑，签订了价格不同的两份股权转让合同。提交工商局做变更登记的合同属于“阳合同”，价格较低；双方真正执行的是另一份合同（或者补充协议、抽屉协议），俗称“阴合同”。此种情形下，因为“阳合同”并非当事人真实意思，因而无效；隐藏的“阴合同”才属于当事人真实意思，因为不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形，因此合同有效。
另一种虚伪表示行为是实践中常见的名实不符的合同，比如名为买卖实为借贷的合同。
3.违反法律行政法规效力性强制性规定的行为无效。
民法典第153条第1款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
与合同法52条第5项的不同之处在于，民法典上述条文规定了例外情形，即强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。按照最高法院的司法解释，强制性规定分为效力性和管理性两种，只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效。
需要注意的是，只有违反了“法律、行政法规”的效力性强制性规定，才导致合同无效。现实中很多规章、规范性文件亦存在大量强制性规定，但不能仅依此就认定合同无效，因为“位阶不够”。
4.违背公序良俗的民事法律行为无效。
民法典第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。学理上简称“背俗无效”。
所谓公序良俗，是指公共秩序、善良风俗，也就是合同法第52条第4项规定的社会公共利益。违背公序良俗的民事法律行为，比如包二奶、赌债、请托等，法律给予其否定性评价，认定行为无效。政治秩序、金融秩序等涉及到不特定多数人公共利益的，也属于公共秩序范畴。
现实中一些行为违反了规章所列强制性规定，虽然不能依据违反强制性规定认定行为无效，但若该等强制性规定实则体现了和旨在维护社会公共利益，则可依据民法典第153条第2款，以违背公序良俗为由，认定该民事法律行为无效。比如代持证券发行人股权、代持金融机构股权，法院通常以损害社会公共利益为由认定代持行为无效。
5.恶意串通损害他人利益的行为无效。
民法典第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。与合同法第52条第2项相比，民法典上述规定不再区分利益受损的主体类型（国家、集体、第三人），而是统一规定为“他人”。
因为民事主体合法权益一体受法律保护，只要损害他人合法权益即应受法律否定，没有必要再画蛇添足区分不同类型。恶意串通损害他人利益的行为，常见的如甲、乙为公司股东，乙、丙恶意串通，伪造股权转让合同，由乙伪造甲之签名，将股权转让给丙，并办理工商变更登记。
值得注意的是，行为人和相对人之间必须具有意思联络、共同恶意，方构成恶意串通。如果只有一方具有损害他人权益的主观恶意，另一方不知情或者虽然知情但并无主观恶意的，不构成恶意串通。比如，甲先将房屋卖给乙，签了合同但尚未过户，后又将房屋高价卖给丙，并完成过户；即使丙知道甲存在一房二卖行为，但丙出高价买房主观上并无不妥，不构成恶意串通。
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04
除了民法典总则篇规定的无效行为，还有从合同或者特殊条款、特殊合同无效的规定
民法典第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效,但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百零五条 当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：
(一)造成对方人身损害的；
(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六百八十二条 保证合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，保证合同无效，但是法律另有规定的除外。
保证合同被确认无效后,债务人、保证人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百三十七条 当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。
第八百五十条 非法垄断技术或者侵害他人技术成果的技术合同无效。
第一千零七条 禁止以任何形式买卖人体细胞、人体组织、人体器官、遗体。
违反前款规定的买卖行为无效。
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现行有效司法解释、法律关于合同无效的具体规定
1、《最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)
第五条 未取得矿产资源勘查许可证、采矿许可证，签订合同将矿产资源交由他人勘查开采的，人民法院应依法认定合同无效。
第十二条 当事人请求确认矿业权租赁、承包合同自依法成立之日起生效的，人民法院应予支持。
矿业权租赁、承包合同约定矿业权人仅收取租金、承包费，放弃矿山管理，不履行安全生产、生态环境修复等法定义务，不承担相应法律责任的，人民法院应依法认定合同无效。
第十八条 当事人约定在自然保护区、风景名胜区、重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区等区域内勘查开采矿产资源，违反法律、行政法规的强制性规定或者损害环境公共利益的，人民法院应依法认定合同无效。
2、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(2020修正)
第十三条 承包方未经发包方同意，转让其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。
3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020修正)
第十三条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第七条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
6、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020修正)
第十三条 具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：
（一）套取金融机构贷款转贷的；
（二）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的；
（三）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；
（四）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；
（五）违反法律、行政法规强制性规定的；
（六）违背公序良俗的。
7、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020修正)
第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。
8、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(一)(2020修正)
第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据《民法典》第一百五十三条第一款的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据《民法典》第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。
第二条 招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。
招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。
第三条 当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。
发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。
9、《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》(2020修正)
第十三条 有下列情形之一的，应当认定期货经纪合同无效：
（一）没有从事期货经纪业务的主体资格而从事期货经纪业务的；
（二）不具备从事期货交易主体资格的客户从事期货交易的；
（三）违反法律、行政法规的强制性规定的。
10、《最高人民法院关于审理存单纠纷案件的若干规定》(2020修正)
第八条 对存单质押的认定和处理
存单可以质押。存单持有人以伪造、变造的虚假存单质押的，质押合同无效。接受虚假存单质押的当事人如以该存单质押为由起诉金融机构，要求兑付存款优先受偿的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求，并告知其可另案起诉出质人。
存单持有人以金融机构开具的、未有实际存款或与实际存款不符的存单进行质押，以骗取或占用他人财产的，该质押关系无效。接受存单质押的人起诉的，该存单持有人与开具存单的金融机构为共同被告。利用存单骗取或占用他人财产的存单持有人对侵犯他人财产权承担赔偿责任，开具存单的金融机构因其过错致他人财产权受损，对所造成的损失承担连带赔偿责任。接受存单质押的人在审查存单的真实性上有重大过失的，开具存单的金融机构仅对所造成的损失承担补充赔偿责任。明知存单虚假而接受存单质押的，开具存单的金融机构不承担民事赔偿责任。
以金融机构核押的存单出质的，即便存单系伪造、变造、虚开，质押合同均为有效，金融机构应当依法向质权人兑付存单所记载的款项。
11、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国外商投资法》若干问题的解释法释》〔2019〕20号
第三条 外国投资者投资外商投资准入负面清单规定禁止投资的领域，当事人主张投资合同无效的，人民法院应予支持。
第四条 外国投资者投资外商投资准入负面清单规定限制投资的领域，当事人以违反限制性准入特别管理措施为由，主张投资合同无效的，人民法院应予支持。
人民法院作出生效裁判前，当事人采取必要措施满足准入特别管理措施的要求，当事人主张前款规定的投资合同有效的，应予支持。
12、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）
17.【违反《公司法》第16条构成越权代表】为防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益，《公司法》第16条对法定代表人的代表权进行了限制。根据该条规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，人民法院应当根据《合同法》第50条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力：债权人善意的，合同有效；反之，合同无效。
13、最高人民法院印发《关于为设立科创板并试点注册制改革提供司法保障的若干意见》的通知（法发[2019]17号）
12、依法审理股票配资合同纠纷，明确股票违规信用交易的民事责任。股票信用交易作为证券市场的重要交易方式和证券经营机构的重要业务，依法属于国家特许经营的金融业务。对于未取得特许经营许可的互联网配资平台、民间配资公司等法人机构与投资者签订的股票配资合同，应当认定合同无效。对于配资公司或交易软件运营商利用交易软件实施的变相经纪业务，亦应认定合同无效。
14、《中华人民共和国城乡规划法》(2019修正)
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
15、《中华人民共和国保险法》(2015修正)
第三十一条 投保人对下列人员具有保险利益：
（一）本人；
（二）配偶、子女、父母；
（三）前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属；
（四）与投保人有劳动关系的劳动者。
除前款规定外，被保险人同意投保人为其订立合同的，视为投保人对被保险人具有保险利益。
订立合同时，投保人对被保险人不具有保险利益的，合同无效。
第三十四条 以死亡为给付保险金条件的合同，未经被保险人同意并认可保险金额的，合同无效。
按照以死亡为给付保险金条件的合同所签发的保险单，未经被保险人书面同意，不得转让或者质押。
父母为其未成年子女投保的人身保险，不受本条第一款规定限制。
