买卖合同纠纷成为房屋产权纠纷怎么办

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周某于2005年11月与余某签订《房屋买卖合同》，约定余某自愿将其名下所有的房屋出售给周某，周某在本合同生效之日向余某支付购房款。

合同中第九条约定：

因余某房屋产权证现未办理，余某需将管理委员会权属人名称更改为周某指定人名称。上述三方在合同落款处盖章签字捺印签日期予以确认。

2006年1月5日，双方签订了《补充协议》，就付款事宜和办理产权登记事宜达成一致：

约定周某于当天支付购房款，剩余房款分两次支付;若房产证下发后，产权证权属人不是周某指定人的名字，则余某负责将权属变更为周某指定人，并于新证下发后一个月内办妥，一切过户事宜及税费均由余某方承担。双方及余某方代理人刘某在落款处签字捺印签日期确认。周某于当日按约定向余某支付购房款。

同日，余某出具《声明书》一份，就涉案房屋基础信息及余某自愿将案涉房屋出售给周某，承诺将会严格按照约定履行义务的相关事实作出声明，并共同至公证处出具《公证书》。

2006年2月28日，周某开始占有使用案涉房屋至今。然而，案涉房屋在2012年即可办理产权登记手续，但余某却以各种理由不予办理，致使周某至今未能取得案涉房屋权属证明，周某无奈找到天用律所进行诉讼维权。

周某原主张余某协助办理房屋过户登记手续，但鉴于案涉房屋涉拆迁权益人达15人之多，其他权益人主张余某系无权处置，法官也明确表示无法支持周某主张，因此与周某商议后，改变诉讼策略为确认买卖合同效力，具体分析如下：

一、未办理物权登记不影响合同效力

《民法典》第二百一十五条

规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

《物权法》(2007)第十五条

规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

双方签订案涉合同后，周某按约定履行付款义务，余某向周某收取购房款、交付房屋钥匙，并向公证处办理公证，即案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，以及不违背公序良俗，符合民法典关于民事法律行为生效的条件的规定，即使案涉房屋未办理物权登记，同样不影响合同效力。

二、未取得处分权不影响合同效力一

《民法典》第五百九十七条

“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释﹝2012〕8号)第三条

“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

首先，余某事实上有权处分案涉房屋：

一是案涉房屋被拆迁人系本案余某，房屋拆除人口为“2+13=15人”，即案涉房屋的所有权人为余某，其享有处置案涉房屋的合法权利，“拆除人口”不享有房屋的所有权，当然也不具处分权利;

二是余某作为被拆迁人代表签订拆迁安置协议，说明其相关权益人已经明确授权，且余某与周某签订案涉合同时，亦向周某出示拆迁安置协议，周某基于对被拆迁人的合理信赖已尽到合理注意义务，属善意相对人;

三是周某在案涉房屋居住近20年，即使该房屋存在其他权益人，显然应知悉该买卖行为，明知而未主张应认定为追认，即余某具有处分权利。

其次，即使余某尚未取得案涉房屋的处分权，根据上述相应法律规定，案涉合同并不因此无效。

三、案涉合同效力应适用民法典规定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款

规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”

案涉合同虽签订于《民法典》施行前，但应适用民法典的相关规定：

一是案涉合同所涉法律事实持续至民法典施行后，因此引起的纠纷应适用民法典的规定;

二是民法典施行前，案涉合同存在无效、有效或效力待定等争议，但根据《民法典》应认定合同有效，因此适用《民法典》符合上述法律规定。

综上所述，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗;无论依据现行或原法律规定，是否具有处分权都不是否定合同效力的法定事由，案涉合同应合法有效。

案例来源：北京天用律师事务所，以上为天用律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。

相关资料：

房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总

规则一：为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思，应当认定该合同无效。

规则描述：

双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效。

第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示，应为无效合同。

第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。

第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合原《合同法》第52条第3项(现《民法典》第154条)的规定，应当认定合同无效。

规则二

规则二：未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，应当对买受人承担违约责任。

规则描述：

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”(现纳入《民法典》第311条)

因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。

规则三

规则三：当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第 52条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条((现《民法典》第 311 条)善意取得条件的，取得该房屋的所有权。

规则描述：

当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第五十二条(现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条)规定的无效情形的，法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权;

权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，法院应予支持;

权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，法院亦应予支持。

规则四

规则四：房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

规则描述：

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。

但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

规则五

规则五：主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除;开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

规则描述：

关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。

抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效(但合同另有约定除外)，而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。

根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24 条(现为第 20 条)的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。