民法典关于楼上漏水赔偿
李维律师
2024.03.22362人收看
导读：
当您发现自家天花板出现水渍、滴水等现象时，首先需要确认的是楼上漏水的事实及原因。在《民法典》中，对于物权侵害的相应责任有明确规定。如果确定是楼上邻居的行为导致您的住宅受损，那么根据侵权责任法的相关规定，楼上业主应当承担相应的赔偿责任。
一、确立责任归属
在处理楼上漏水问题时，首先要做的是确立责任归属。通常情况下，如果是因为楼上居民的日常用水导致的漏水，那么楼上居民应承担责任。但如果漏水是由于建筑质量问题或公共管道老化造成的，则可能需要物业公司或开发商来承担相关责任。
二、损失评估与赔偿范围
一旦确定了责任方，接下来就需要对受损住宅进行损失评估。《民法典》规定，受害人有权要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状和赔偿损失。因此，赔偿范围不仅包括直接的物质损失，还应包括必要的维修费用、可能的搬家费用以及因漏水导致的其他间接损失。
三、解决途径
在实际操作中，双方可以通过协商的方式解决赔偿问题。如果协商不成，可以请求物业调解或向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，受害方可要求对方承担停止侵害、恢复原状和赔偿损失等责任。
案例分析：楼上漏水，楼下遭殃，谁来承担赔偿责任?
王某从甲公司处购买了某地块3号楼422室房屋，并于2023年1月6日收房。施某系王某楼下322室的所有权人。2023年5月2日，王某使用其室内的一水管后，离家时未关紧水龙头，水流到其室内地面的排水地漏附近时，因其室内地面为水泥砂浆地面面层，未做防水，故流水未能正常流入污水排水地漏，而是沿着污水地漏的管壁外侧渗漏到楼下322室内，导致322室二层屋顶漏水、下水管道墙体包边及木地板处浸泡。施某在征得王某同意其自行找人对受损部位进行维修后，将家中因泡水问题需整改的项目承包给某装修公司，但与装修公司协定的价格未告知王某。房屋维修完毕后，施某支付费用2800元。后施某与王某就维修费协商处理未果，施某将王某、甲公司诉至槐荫法院，请求判令王某赔偿维修费2800元，甲公司对此承担连带赔偿责任。
王某辩称，此次渗漏事件是由开发商未做防水、地漏缺乏基本排水功能造成，应由开发商担责，且施某主张的费用过高。
甲公司辩称，涉案房屋为商务办公性质，对防水并无强制性要求，其交付给业主的《产品使用说明书》中已明确告知室内地面防水由业主自理，且提示了室内地面系采用水泥砂浆，地面不要长时间积水，故其不应承担责任。
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。根据本案查明的事实，王某对自己所有的房产内的设施未尽到谨慎的管理之责，以致其家中漏水后造成楼下业主家中财产受损，王某对上述损害后果的产生存有过错，应当承担相应的民事责任。同时，开发商认可其未对涉案房屋做防水施工，且未提供证据证明其就可能存在的隐患向业主尽到相应的提示和告知义务，因此应共同承担赔偿责任。
业主在发现漏水后，应该如何处理?
(一)证据的收集
1.证明漏水发生的原因。
(1)业主应当对漏水部位、房间环境、管道设施等，通过拍照、拍视频等方式直观记录漏水具体情况以及造成的影响;
(2)判断漏水原因，查明漏水是楼上住户专有部分管道问题导致的还是公共部分管道问题导致的。
2.证明实际损失的数额。
损失的大小是业主提出赔偿多少的依据。对于物品的损失金额，可提供购买该物品合同证明该物品的金额与侵权方进行协商，协商不成可邀请有关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，可请有评估资质的企业到现场进行评估，如价格认证中心等。
(二)协商
遇到各种纠纷，建议优先选择自主协商的方式解决问题。
一方面，因房屋漏水情况绝大多数发生在邻里之间，协商解决有助于维护邻里和谐;另一方面，私下协商解决更加具备效率，不会卷入耗时耗力的诉讼中。
(三)借助公权力解决
如果难以通过私下协商达成一个最佳解决方案，被侵权的当事人可基于不同法律关系起诉不同的主体承担责任。
根据“谁主张，谁举证”的原则对损失进行举证。因漏水导致的损失分为直接损失和间接损失。直接损失包括因漏水直接导致的财产损失、维修费用等;间接损失包括因漏水导致的经营场所停业损失、误工费等。
对于漏水造成的损失，又该找谁索赔?
楼上业主
如果楼上业主确因装修或使用不当造成楼下住户"受水"，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
开发商
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，在保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。
但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
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