投诉物业找哪个部门（处理物业管理投诉的方法）

物业公司的问题是业主投诉的焦点，业主最关心的就是物业公司的服务。 但有些问题可能是开发商或施工单位在未移交给业主之前就已经存在，也可能是因为历史遗留的问题没有解决，或者开发商和施工单位都与物业管理方之间存在纠纷而造成管理混乱、收费不合理等情况。

处理物业管理投诉的方法及技巧如下：

(一)察言观色，处理得当。对于面对面的投诉，工作人员可以通过业主的言行举止来分析判断业主大概是属于哪一类型性格的人，针对不同性情的业主采取相应的沟通技巧。工作人员在平时的工作中就注意分析所接触过的业主和物业使用人的性格，并铭记在心，以便在接到投诉时能有针对性地处理。

(二)注重礼仪、礼节，认真耐心聆听，不与争辩，虚心接受批评。作为一名物业管理人员一定要以平静关切的心态认真耐心地听取业主的物业管理投诉，让业主将投诉的问题表述完。对那些业主失实、偏激或误解的投诉，物业管理人员千万不要流露出任何不满、嘲弄的情绪，要对业主的感情表示理解，争取最大限度地与业主产生感情上的交流，使业主感受到物业管理人员虚心诚恳的态度。不能钻“牛角尖”，或做任何敌对性、辩解性的反驳。始终保持微笑或平和的面部表情，用真诚、高素质的服务态度感染对方。当投诉人提出对物业管理公司的批评意见时，接待人员可以虚心地接受，让投诉人心情变得舒畅些，以便能够进一步深入话题而不导致投诉人的抵触情绪。

(三)详细记录投诉内容、确认投诉。在仔细倾听业主投诉的同时，还要认真做好投诉记录，尽可能写得详细点、具体点。由于有做记录，不仅可以使业户讲话的速度由快转慢，缓冲其激动而不平的心情，这还是一种让业户安慰的方式。

(四)运用相关专业知识处理投诉。处理投诉过程中往往会遇到一些技术性及专业性的问题，这时接待人员要非常准确地运用自己的专业知识对业主进行解释。

(五)处理投诉行动要迅速，措施要果断。物业管理人员要立即行动，采取措施，尽快处理投诉内容。拖延处理业主的投诉，是导致业主产生新的投诉根源。及时处理是赢得业主信赖的最好方式。

(六)投诉处理完毕后，要及时反馈给业户，并致谢业主。物业管理投诉处理完毕后，物业管理企业要把投诉处理的结果以走访、电话、信函等方式直接反馈给业主，这是处理物业管理投诉工作的重要环节。

1、物业公司违反了相关法律法规规定。

物业管理服务是指以提供物业的方式，对物业区域内的建筑及其相关设施进行维护和维修、保养、改善等，为业主提供生活服务。 一般情况下，物业服务主要有两种形式：(1)提供管理和养护服务，二是提供维护和修理服务。 但物业公司在向业主收取物业服务费时，若违反相关法律规定或合同约定，业主可向有关部门投诉或举报。 (2)在没有取得物价管理部门批准的情况下，禁止业主与其签订物业服务合同。 (3)以各种方式侵害业主合法权益。

2、对物业公司提出的整改意见置之不理或以其他方式拒绝履行。

[案例]物业公司在接到业主委员会的整改通知后，认为小区内存在物业管理方面的问题，于是派人到现场调查了解并提出整改意见。 业主委员会经多次沟通，最终向物业公司下达了限期整改通知。 对于物业公司提出的整改意见置之不理，或者以其他方式拒绝履行整改事项或逾期不改正或者拒不接受行政处罚的行为，业主可向物业行政主管部门投诉。 [法律解析]：根据《物业管理条例》第五十四条规定：对经责令改正后拒不改正的、经责令限期改正仍不改正的或其他违反有关法律、法规及规章规定的行为，行政主管部门可以给予警告、罚款、责令停业整顿、吊销相关证照等行政处罚。 业主委员会向行政主管部门投诉后，应督促物业公司及时履行义务，并按照要求限期解决存在的问题。

3、未按照《物权法》规定办理相关手续，却不交物业费。

[释义]：按照《物权法》规定，小区内的建筑物及其附属设施，属于业主共有。 业主享有的权利有：知情权、参与权、收益权、监督权。 业主通过合同约定的方式与物业公司建立物业管理服务关系，并按约定接受管理和服务，是业主权利之一。 同时，对公共设施享有物权权利，即享有建筑物专有部分以外的共有部分的权利。 物业公司不得以未取得《商品房预售许可证》为由拒绝为业主办理入住手续或者拒绝退还已收取的物业费。

4、与其他小区共用消防通道的情况。

业主委员会与物业公司签订协议时，会约定由物业公司负责消防通道的维护。 一旦发生火灾，就会有消防通道被堵的可能，导致消防人员无法进入或救援。 一旦该区域发生火灾，则会影响消防人员进入的通道。 此时业主应及时向物业管理单位提出，要求停止使用该消防通道，并由物业公司及时通知业主委员会。 若在规定期限内未通知业主委员会，则应由业主大会决定是否要动用维修基金来解决此问题。