房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷是指买卖双方因履行合同发生争议，请求法院判令解除合同或变更、转让、返还定金或其他形式的权利义务关系的纠纷。本文主要就房屋买卖合同纠纷进行分析。

什么是商品房预售合同？所谓商品房预售合同，是指房地产开发企业将自己的商品住房（包括写字楼、商场、公寓、酒店式公寓等）项目开发建设和销售代理业务，委托给商品房认购人和售房人签订《商品房预定书》《房地产预售许可证》的行为。商品房预售合同自成立时生效。根据合同法第九十四条规定，开发商与购房者之间的商品房预售合同成立并生效后，不得撤销。而开发商向消费者交付商品住房后，就视为房屋已完成交付且购房者已经支付了房款。

一、开发商未按期交付房屋给购房者

根据合同法第九十四条规定，出卖人未按照约定的期限将房屋交付买受人，或者履行义务不符合约定的，买受人可以解除合同。开发商未按照约定的时间将房屋交付给购房者，且未提供相应条件的情况下，一般情况下是可以解除合同的。开发商在合同中对该如何规定并无明确规定。根据合同法第九十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，出卖人未按约定交付房屋给买受人的，应当按照合同法第一百零七七条规定处理。如果出卖人与购房者双方在购房协议中已对交房时间进行了约定或开发商违约时已经采取相应措施等情况下，可以要求解除买卖房屋合同；如果购房者违约且给开发商造成损失时，也有权要求赔偿。

二、出卖人逾期交房

如果出卖人逾期交房，一般情况下合同对此有约定。但有两种情况除外：一是出卖人存在“重大过失”，比如“工程质量不合格”、“未取得商品房预售许可证的其他情形”。如果开发商已经取得了合法建房许可证明，并已经开始建设了。

二是在实际交付房屋之前有相关的政府文件或者证明已经完成了对该商品房的验收，开发商在此期间逾期交房不属于违约，可以按照合同法第九十四条第二款规定“买卖合同没有约定不明的，按照以下原则处理：

1、按照合同所使用的词句或者格式条款确定；

2、按照法律规定或者当事人约定确定”。由此可见，开发商必须按照实际交付房屋的日期来计算违约金；如果在实际交付期限之后，出卖人又不能履行承诺，则属于《合同法》第九十四条第二款第（二）项规定的情形。

三、房屋质量问题无法解决，购房者要求解除合同

根据合同法第一百一十七条规定，当事人一方迟延履行后发生不可抗力或者意外事件致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如果购房者在房屋交付使用后发现房屋质量存在问题，无法正常居住使用，就属于开发商不能履行合同的情形。如果经房地产行政主管部门或人民法院鉴定，质量严重不符合双方约定的，可以解除合同。这一点在司法实践中较为常见。法院一般会根据实际情况以及购房者的要求认定商品房质量问题无法达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决解除与购房者之间签订的商品房买卖合同并返还已付购房款及利息、支付逾期交房违约金及赔偿损失等。

四、开发商拒绝配合购房者办理房产证等手续时，购房者可要求开发商承担违约责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，开发商拒绝配合购房者办理房屋权属证书的，购房者有权请求开发商承担违约责任。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行后发生重大违约行为的，除当事人另有约定外，违约方应当按照约定向对方支付违约金并且承担损害赔偿责任。本案中，开发商对购房者未能及时办理房产证有一定过错，应承担相应责任。