房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷

房屋买卖合同纠纷，又称房屋买卖合同纠纷、房屋租赁协议纠纷等，是指由当事人在订立合同时所引起的一切因不履行或不完全履行而引起法律责任或法律纠纷。在合同履行过程中，由于双方当事人之间的利益关系错综复杂、矛盾冲突很大，从而发生各种不同程度的诉讼。房屋买卖合同是当事人双方之间订立的关于出卖人向买受人交付标的物并转移所有权于买受人的协议。在实际操作中，由于当事人之间不熟悉合同内容以及法律规定不够明确等原因，导致了部分房屋买卖合同纠纷出现。

一、案例分析

2011年4月，张先生通过中介公司看中了一套位于某小区的房屋。由于房主并未办理过户手续，张先生又在合同中约定：由房主向买家支付全部房款共计40万元，同时在过户后一次性付清。该小区业主认为该房屋已经被法院查封，不能过户。经过多次协商未果后的张先生，遂向法院起诉，要求撤销之前的房屋买卖合同。经过庭审和法院审理后认为：原、被告双方签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，依法成立且对双方均具有法律约束力。

二、法律法规

《合同法》第四十条规定，当事人一方不履行合同义务有困难的，可以请求对方适当补偿其受到的损失，但当事人一方已经收取对方补偿的除外。

第四十条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力或者意外事件致使不能实现合同目的，经当事人协商不能就变更合同内容达成协议的，对方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。当事人迟延履行后发生不可抗力且不能归责于当事人双方时，经协商不成的，根据不可抗力原因所产生的后果和费用承担方式，按照公平原则和诚实信用原则予以解决。《合同法》第一百一十三条规定：一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现协议时，根据迟延时履行情况可以部分或者全部免除责任。

三、房屋买卖合同纠纷常见问题的处理

关于房屋买卖合同中的定金、房款返还问题。由于房屋买卖合同是由出卖人与买受人签订，因而，如果合同签订后，房价发生了变动，买受人有权要求退还定金、房款并按照约定进行返还。但是由于房屋的特殊性，房价在变动时难以确定价格调整的幅度、时间，因此在房屋买卖合同中双方约定的房价调整幅度与实际价格发生变动时的情况相类似。对于出卖人将未售出或已被查封的房产向买受人交付给买房受骗人并转移所有权于买受人造成合同目的无法实现时的情形，人民法院可以判决解除合同。但需要注意的是，如果一方当事人在履行期限届满前向对方主张解除合同且未提供证据证明双方对解除合同有过错且不同意承担违约责任的，人民法院应当判决解除合同。

四、律师建议

1、注意合同内容：在签订合同时，要明确对房屋交付时间、面积、价款或支付方式等问题的约定，同时注意到这些问题需要注意细节，比如对于违约金的计算方式就有两种不同的约定。违约金可以选择按实际总房款的5%支付，也可以选择按日计算支付。如果违约金过高或者过低都会对房屋买卖合同的履行造成一定影响。

2、加强对于法律法规条款的学习：虽然房屋买卖不能通过诉讼解决问题，但是如果掌握了必要的法律知识会有助于案件解决。因此对于合同条款要认真学习，对于一些细节问题也要弄清楚弄明白。