物业服务合同纠纷

物业服务合同纠纷

物业服务合同纠纷，是指物业服务企业与业主之间因房屋买卖、赠与等合同而产生的纠纷。具体包括：

物业服务合同纠纷：因物业服务企业提供的服务不符合法律规定或物业服务质量不高，业主请求其承担违约责任的纠纷。合同相对性原则是指在当事人之间发生的权利义务关系，只对该方当事人产生效力，不适用于对方当事人。该原则要求法律必须将合同相对性（即法律所称“当事人之间权利义务的相对性”）原则体现在法上，并通过双方平等协商的方式确定其效力和范围。法律适用：

《合同法》第一百一十三条：民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平和诚实信用原则，依法签订合同。当事人违反约定或者违背真实意思时所订立的合同，不产生效力，但对其他当事人具有约束力。

一、物业服务的基本内容

物业服务的内容主要包括物业服务企业对物业的管理、养护、维修；房屋及附属设施养护、维修工作；对业主共有部位、共用设施设备和相关场地进行日常维护保养等。具体而言，物业服务主要包括以下内容：

1.日常保洁：在物业管理区域内对各种垃圾进行及时清理，保持小区环境卫生清洁；

2.公共秩序维护：根据《物业管理条例》规定，对共用部位、共用设施设备和相关场地进行维护保养，保持小区内环境整洁；

3.秩序管理：主要是对建筑物及其附属设施的规划、设计和使用等方面进行监督和指导。

二、业主大会选聘或解聘物管企业

《物权法》第三十三条：业主大会依法选聘物业服务企业，由业主共同决定。业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同对建设单位具有约束力，双方必须严格履行合同约定；《物权法》第四十四条：业主大会应当自作出选聘、续聘决定之日起三十日内，将拟聘任或者续聘的物业服务企业的名称、拟选聘或者续聘的时间、地点及方式等内容书面通知建设单位接到书面通知后应当在三十日内组织召开临时会议，讨论决定选聘或者解聘物业服务企业。建设单位不同意选聘、续聘且对是否召开临时会议没有意见的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门会同有关部门制定方案并公告。选聘、续聘方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过。《物权法》第七十四条：建设单位选聘和解聘物业服务员，应当经有利害关系的业主委员会同意。

三、物业服务企业与业主之间

物业服务企业是指按照合同约定，为业主提供住宅小区房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理以及相关秩序的维护等方面的物业服务，并收取报酬的企业。业主作为房屋所有权人，享有对房屋及其配套设施设备及相关场地等使用、收益和处分的权利。物业服务企业在为小区业主提供优质服务的同时，应当严格履行与业主之间形成和维持正常物业服务关系所必需的合同义务，维护业主与物业服务公司之间所形成的平等、互利、互惠关系及正常生活秩序。由于历史原因和现实状况，业主与物业服务企业之间存在着一定程度上甚至是相当大的不平等地位。主要表现在：一是房屋买卖双方当事人在房屋买卖合同中对如何进行交付行为没有明确约定不明；二是在房屋所有权人和建设单位签订物业管理服务合同后对其收取一定数额定金或预付款后却没有按照要求交付相应金额；三是在房屋买卖双方签订物业管理服务合同前，业主未按约定交纳物业管理费用、未按委托代征税费协议缴纳代征税费等。为了更好地维护业主与物业企业之间的权利和利益，我们认为应当对有关问题作出明确规定。