婚前买的房子离婚后如何分配

对于离婚财产的分割，双方当事人应先行协商，争取达成财产分割协议；如无法达成的，法院在处理房屋分割问题时，可以综合考虑购房目的、购房时间、出资情况、产权登记情况等进行判决。

婚前购买的房屋，离婚时如何分割？
对于离婚财产的分割，双方当事人应先行协商，争取达成财产分割协议；如无法达成的，法院在处理房屋分割问题时，可以综合考虑购房目的、购房时间、出资情况、产权登记情况等进行判决。针对离婚时夫或妻婚前购置房屋的分割，以下列举几种常见情况：
注：本文下称《解释一》为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》
01.婚前一方全款买房，产权登记在该方名下
根据《民法典》第一千零六十三条、《解释一》第三十一条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，故婚前一方全款买房或已还清全部贷款，产权登记在该方名下的，不论房屋所有权证是婚前取得、还是婚后取得，房屋均认定为出资方的个人财产。
由于房价过高，现实中买房通常是两个家庭的事情，父母出资为新婚夫妻购置房屋很常见。若婚前由一方父母全款出资购房的，根据《解释一》第二十九条规定，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
注 意
在现实中，有些男方家庭在婚前已全款买房，婚后女方出资装修。在这种情况下，房屋属于男方个人财产，离婚时归男方所有；婚后女方投入的房屋装修款，若女方能证明是自己的个人财产，则属于女方个人所有，离婚时法官会根据原装修款项及目前房屋现状，适当折旧后由男方向女方返还；若不能证明装修款是自己的个人财产，则属于夫妻共同财产，离婚时会被作为夫妻共同财产进行分割。
02.婚前一方全款买房，产权登记在另一方名下
若婚前一方全款买房或已还清全部贷款，产权登记在另一方名下的，现实中通常系因出资方不具备购房资格、故以另一方名义购房，在无明确约定的情况下，应认为系以结婚为目的的购房行为，房屋按共同共有处理；在离婚分割时，法官可能会综合考量一方全额出资的事实、结婚时间长短、结婚后是否有共同生活、一方是否存在过错等因素，依法酌定具体的房产分割比例。
此种情况下，如果产权登记方主张房屋是其个人财产的，应举证证明出资方明确表示房屋归产权登记方个人所有。例如，在（2014）京一中民终字第2025号案中，结婚前一方及其父母购置房屋，登记在另一方名下，产权登记方主张涉案房屋是出资方的无偿赠与，但因未能提供相应证据证明，法院判决诉争房屋应归出资方所有，为公平保护双方的相应权利，由出资方给付产权登记方相应比例的房屋折价款十二万余元。
03.婚前买房，婚后共同还款
若婚前一方以个人财产支付首付款，并在银行贷款，产权登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，离婚时法院一般判决房屋归产权登记方，尚未归还的贷款为产权登记方的个人债务，用夫妻共同财产支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产。在房屋还款时，应注意保留还款的证据，尤其是针对非银行贷款的情况。例如，婚前购置房屋登记在一方名下，但买房的钱是个人借款，结婚后夫妻用工资还款，但还款账户用的却是产权登记方父母的银行账户，这种情况下如果离婚，另一方对房屋共同还款部分主张所有权时，可能就很难证明用的是夫妻共同财产。
至于如何确定夫妻共同还款对应房屋增值部分的数额，根据最高法院民一庭的观点，该数额等于以夫妻共同还贷部分乘以房屋升值率。
房屋升值率，是指用房屋现价格除以房屋成本，例如在(2021)辽01民再108号案中，法院认为“对于双方共同还贷中戴某偿还的37200元的增值部分应归属于戴某所有，因房屋评估价值为1394300元，而购买价格为288424元，故房屋的增值率为4.8倍，戴某偿还贷款部分的增值后数额为178560元”。
房屋成本，应包括购买时房屋的价格、共同还贷的利息部分、其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等），在(2021)辽01民终4111号案中，法院认为“因周某、李某于××××年××月××日登记结婚，因此周某、李某应分割的房屋增值部分为33517.89元(房屋现价值981100元-结婚登记时价值473915元-首付款140910元-已支付利息70927.5元-契税4409.10元-维修基金4752元-剩余应还本金252668.51元=33517.89元)，因此周某应分得16758.945元；××××年××月××日(即周某、李某登记结婚时)至2020年9月，周某、李某用夫妻共同财产偿还房贷数额为102345.36元，因此周某应分得51172.68元。故涉案房屋周某共计应分得价款为67931.6元。”

法条链接

《民法典》
第一千零六十二条??夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条??下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》
第二十六条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第二十七条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
第七十七条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼