商铺买卖合同纠纷,商铺合同纠纷怎么办

商铺买卖纠纷，法院如何裁判

一、关于涉案《商铺买卖合同》性质的认定。原告主张涉案合同系商品房买卖预约性质合同。被告则主张涉案合同系商品房预售合同。涉案合同签订时涉案商铺尚处于规划中而未进行施工，更未取得商品房预售许可证，故而双方对涉案商铺的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在涉案合同中明确约定，属于未决条款，须在签订正式买卖合同时协商一致达成。以上情况说明双方在签订涉案合同时对合同的性质为预约合同的认识是明确而不存疑义的。由此，涉案合同是以将来签订涉案商铺买卖合同为目的的预约合同。

二、关于涉案合同的效力以及应否继续履行。原告主张涉案合同合法有效，并应继续履行。被告则主张涉案合同无效,也无法继续履行。原告已支付了合同对价即涉案房款，且原告支付涉案房款后即失去了对该款项的控制，被告如何支配涉案房款及其与宁波远望华夏酒店管理有限公司、鼎力酒店公司之间的关系并不影响原、被告之间签订涉案合同，故涉案合同应系双方真实意思表示，合法有效，应对双方具有约束力。故原告请求被告继续履行涉案合同，法院予以支持。

三、关于原告主张违约金的认定。被告在本案本诉中诉请确认涉案合同无效，撤回本诉后又明确表示涉案合同无法继续履行，其至今仍未履行涉案合同的义务，显属违约，且违约行为自2011年6月30日起至今一直处于持续状态，同时，被告也未为签订登记备案合同积极创造条件，故被告的前述行为应视为其阻碍涉案合同条件的成就。原告有权选择涉案合同违约条款的适用。同时，判断约定的违约金是否过高，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行、当事人预期利益等因素进行衡平。因原、被告约定的万分之四的违约金并不违反法律、法规的强制性规定。

商铺买卖合同纠纷案

根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案(载《最高人民法院公报》2006年第6期)

南京市中级人民法院认为：合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。

合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。

在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高;而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。

买卖合同纠纷常见问题和风险

1、 表见代理

通常来说，一份完善的商务资料应当经被授权人签字并加盖公章。但在买卖业务开展过程中可能因为不懂法或者风险意识不足，经常会出现收货签字人员非指定人员、未得到授权，或结算单、对账单仅有签字未盖章的情况，等到打官司进入质证环节的时候，对方就会以签字人员未获授权为由进行抗辩，增加了诉讼结果的不确定性。

在这里需要分几种情况，一是要查看签字人员是否得到公司的授权，合同中授权或者单独有授权委托书均可，还要注意授权范围是否属于签字业务范围;二是若签字人员未得到授权又没有加盖公章，则需要结合交易习惯、合作模式等实体内容进行综合分析是否符合表见代理。《民法典》第172条规定了表见代理行为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即综合交易习惯、合作模式等，代理人虽然属于无权代理，但经由其签字的结算单、对账单均由其公司认可并持续付款，让善意第三方足以相信其拥有代理权，并基于这种信赖关系持续供货，其行为就构成表见代理，行为结果应当由公司承担。

2、标的物的交付

在实务中，大部分人都会认为我给对方供了货并且已经开具了发票，发票金额和供货金额是完全一致的，就可以认定已经完成了供货。但因为实际交易中经常会存在先开票后供货的情况，所以发票并不能单独作为供货的依据，已经完成标的物交付最直接的证据还是对账单、结算单等书面材料。若未能办理结算对账的相关材料，则需要从供货单、磅单、入库单等其他证明材料入手，与发票、付款记录相印证，综合证明已经完成了标的物的交付。所以在日常的经营管理中，大家一定要记得及时、规范地对账办理结算，同时妥善保管供货单、磅单、入库单等原始凭证。