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不可移动文物是否能够成为拒绝缴纳物业费的理由？很显然，并不是。房屋本身性质并不能成为免交物业费的理由。
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答新房没住也是需要交物业费的。但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。但是仅限于第一年，第二年后将继续全额交付。
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北京天用律师事务所
2024/1/18 11:33:20
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因拖欠工程款打官司，律师费谁承担?
在建工案件中发包人欠付工程款，承包人起诉后，在合同未约定律师费、保全费的情况下，能否主张律师费和保全费?
最高人民法院在一起建工案件的再审审查中给出回应。
法院经审理查明——
2015年，万某挂靠在华宇公司名下承包工程，宏星房地产对此明知，仍与之签订《工程承包意向书》，将旧城改造工程发包给没有施工资质的万某。
2016年，宏星房地产与华宇公司签订《建设工程施工合同》，其后华宇公司与万某签订《内部承包协议书》，将旧城改造项目转包给万某。
但截至2019年11月，万某向宏星公司交付了案涉房屋，但一直未结清工程款，也未办理竣工验收。
万某向法院起诉，要求华宇和宏星承担连带责任，支付工程进度款686万，律师费20万，保全费用2.7万及逾期利息1657万。
一审法院判决——
支持386万的工程款及相应利息请求;就律师费和保全费，因律师费、诉讼保全担保费均为万某在诉讼过程中自行支出的诉讼成本，该费用双方未有明确约定，且非因诉讼必须产生的费用，故其主张不予支持。
二审法院认为——
关于一审判决华宇公司、宏星公司向万学才支付工程款是否正确的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，宏星公司、华宇公司应向万某支付工程款。一审判决华宇公司、宏星公司向万某支付工程款386万正确，本院予以维持。
关于一审判决对律师费200000元及保全担保费27746.71元的认定是否正确的问题。本院认为，关于万某主张的律师费200000元的问题。
尽管万某与华宇公司、宏星公司对律师费的承担并无约定，但华宇公司、宏星公司在工程已经被擅自使用的情况下，仍以各种理由抗辩，拖延承担支付工程款义务，属不诚信的诉讼行为，造成了司法资源的额外消耗和万学才的额外支出。
且万某因此次诉讼发生的律师费，既是其为对抗华宇公司、宏星公司拖延支付工程款行为的额外支出，也是其为维护自身合法权益所支出的合理费用。故万某的此项上诉理由成立，本院予以支持。
关于万某主张的保全担保费27746.71元的问题。本案诉讼系因华宇公司、宏星公司欠付万学才工程款引起，万某为实现其债权，申请财产保全，并以保险公司提供保全保险的方式进行财产担保，系万某为实现其债权所支出的合理、必要费用，属于万某的损失。万某的此项上诉理由成立，本院予以支持。
判决，宏星房地产和华宇公司支付万某律师费200000元及保全担保费27746.71元。其它项予以维持。
华宇公司和宏星房地产不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院审查后认为——
宏星公司、华宇公司是否应承担律师费的问题。万某因诉讼所发生的律师费和保全费属于确定发生的支出，原审法院认为案涉工程已经实际交付使用，宏星公司、华宇公司拒不支付相应的工程款以致引发本案诉讼，宏星公司、华宇公司应向万学才支付万某为维护其合法权益所支出的费用并无不当。
故对宏星公司、华宇公司主张不应承担律师费的再审请求，本院不予支持。
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答房产开发商应将质量合格的房屋交付给买受人，如果交付的房屋有质量问题，在保修期内，开发商应承担保修责任。物业公司只是受业主委托，对物业管理区域的建筑物及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务，对业主房屋质量的维修义务源于物业服务合同，不承担房屋的保修责任。因此，业主不能以房屋质量有问题不支付物业费。
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内容：周某原主张余某协助办理房屋过户登记手续，但鉴于案涉房屋涉拆迁权益人达15人之多，其他权益人主张余某系无权处置，法官也明确表示无法支持周某主张，因此与周某商议后，改变诉讼策略为确认买卖合同效力，具体分析如下：一、未办理物权登记不影响合同效力《民法典》第二百一十五条规定，&ldquo,双方签订案涉合同后，周某按约定履行付款义务，余某向周某收取购房款、交付房屋钥匙，并向公证处办理公证，即案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，以及不违背公序良俗，符合民法典关于民事法律行为生效的条件的规定，即使案涉房屋未办理物权登记，同样不影响合同效力。
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北京天用律师事务所
2024/1/18 11:02:10
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达成和解协议但交付的汇票无法承兑，能否申请强制执行原生效法律文书?
鲁法案例【2023】643
原执行程序开始前，双方当事人自行达成和解协议并履行，但交付的商业承兑汇票无法承兑，一方当事人申请强制执行原生效法律文书，另一方以已履行和解协议提出执行异议，法院该如何处理?
案情简介
在史某与曾某的建设工程施工合同纠纷一案中，法院作出民事调解书：被告曾某于2022年10月30日前一次性向原告史某支付工程款85万元。2021年4月19日，双方达成《协议书》，约定：85万元债务由曾某以第三方公司的票额85万元的商业承兑汇票抵付，曾某保证该商业承兑汇票在2022年10月30日前到期，保证该商业承兑汇票最终能被兑付。
后来史某承兑汇票时发现，因第三方公司财务问题，该汇票无法被承兑。该汇票现处于拒付追索待清偿的状态，故史某向法院申请执行，要求曾某按照民事调解书履行给付义务。被执行人曾某提出异议，认为其在形式上已履行完毕85万元给付义务，史某债权转移和变现的风险应当由史某依法承担和依法解决。
申请执行人史某称，不同意曾某所提异议，协议书中虽然约定交付票据履行本案义务，但曾某需保证该票据最终被承兑。现在该票据不能被承兑，不是史某的原因，所以曾某未履行本案义务，史某申请执行符合法律规定。
法院审理
本案的争议焦点是：曾某是否应继续履行还款义务?
法院经审理认为，执行程序开始前，双方当事人自行达成和解协议并履行，一方当事人申请强制执行原生效法律文书的，人民法院应予受理。被执行人以已履行和解协议为由提出执行异议的，可以参照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条的规定审查处理。
本案中，史某与曾某在本院作出生效民事调解书后，双方在执行前达成和解协议并履行。后申请执行人史某以曾某未履行义务为由向本院申请执行，本院依法立案受理。异议人曾某以已履行和解协议为由向法院提出异议，符合上述规定的情形，故本院参照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条的规定审查处理。
《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条规定：“执行过程中，被执行人根据当事人自行达成但未提交人民法院的和解协议，或者一方当事人提交人民法院但其他当事人不予认可的和解协议，依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，人民法院按照下列情形，分别处理：
(一)和解协议履行完毕的，裁定终结原生效法律文书的执行;
(二)和解协议约定的履行期限尚未届至或者履行条件尚未成就的，裁定中止执行，但符合民法典第五百七十八条规定情形的除外;
(三)被执行人一方正在按照和解协议约定履行义务的，裁定中止执行;
(四)被执行人不履行和解协议的，裁定驳回异议;
(五)和解协议不成立、未生效或者无效的，裁定驳回异议。”
史某与曾某在本院作出民事调解书之后，就本案债务达成协议书，约定曾某向史某交付85万元的商业承兑汇票，即表示该民事调解书项下曾某义务已经履行完毕。但在该协议书中双方约定曾某保证该商业承兑汇票最终能被兑付。在曾某将涉案票据交付给史某后，由于第三方公司原因涉案的商业承兑汇票未能成功兑付。即使曾某将涉案票据交付给史某，但因为票据未能成功兑付，曾某并未履行完毕本案义务。
申请执行人史某向本院申请执行，本院依据申请执行人的申请立案执行，并依照法律规定向被执行人曾某送达执行通知书、执行裁定书、报告财产令符合法律规定。最终法院裁定驳回曾某提出的执行异议，经济南中院复议并予以维持。
法官说法
执行当事人双方在法院作出生效法律文书后、执行立案之前达成和解协议，系当事人双方在本案诉讼程序和执行程序之外达成的和解协议，具有民事合同的法律性质，不属于执行和解协议，不产生阻却原生效法律文书恢复执行的法律后果。
本案中，法院作出生效调解书后，史某与曾某在执行前自行达成《协议书》，此后，曾某虽然按约定向史某交付商业汇票，但并未成功兑付，史某民事调解书项下债权并未获得清偿。曾某在和解协议中承诺“保证该商业承兑汇票最终能被兑付”，故曾某并未完全履行《协议书》，史某有权向法院申请恢复原生效法律文书的执行。
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答房屋质量问题不能拒绝支付物业费停车费。依法支付物业费停车费是业主入住时需要按照合同履行的法律义务，不得以房屋质量问题为由拒绝支付物业费停车费。
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内容：买房后不入住房子成为空置房，我也没有享受到物业服务，可不可以不交物业费？
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北京市元甲律师事务所
2024/1/18 10:36:23
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元甲普法：空置房要交物业费吗?答案来了!
空置房到底要不要交物业费?答案是：要交!因为物业服务具有公众性空置房业主也享受到了物业服务。
此前，湖南省高级人民法院审理了一起物业合同纠纷案件房屋空置拒不缴纳物业费的当事业主杨某败诉被判交纳拖欠的物业费!
业主房屋空置5年不交物业费
物业公司起诉!
2015年5月，杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。
此后，由于杨某一直未交纳物业费，物业公司多次致电和书面催交，但杨某以未真正入住为由拒不交纳物业费。
2020年9月，物业公司将杨某起诉至湖南省平江县人民法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。
杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。
而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费，并承担违约金。
法院判决
业主应按合同支付物业费
法院经审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的合同，为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向原告交纳物业费。
杨某辩称办理入住手续后未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，不予采纳。
依据《合同法》第六十条(现《民法典》第五百零九条)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决杨某支付2015年至2019年12月31日期间的物业费。(全国人大常委会法工委：地方立法空置房物业费打折，与上位法不一致，应予以纠正)
审理法官怎么说?
“交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。”
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
温馨提示
物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现对业主个体的服务价值。
物业费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护的费用，并非针对专门某个业主的服务。
虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要正常支出。
根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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答房屋销售的交付行为一般认定为提交书面通知和钥匙。开发商应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，书面通知买方在约定时间内验收交接房屋，买方应签署房屋交接书。
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内容：六、被上诉人未依双方真实约定，未加区分、一起统一的固定格式合同，与被上诉人签订了商铺买卖合同，而今却要求上诉人承担原以优惠的公摊面积的购房款，违反了诚实信用的原则，是 ...,【代理意见】律师代理上诉人王某某发表如下代理意见:代理人认为，上诉人所购A106商铺面积60.02平方米，是被上诉人在对原公摊面积进行优惠后按40%的标准予以出售,2016年6月21日，永州市某房地产开发有限公司与王某某签订一份《商铺买卖合同》，约定：一、某房地产开发有限公司将XX区XX街XX商贸城第A-106号商铺（框架结构）出卖给王某某。
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北京法律咨询
2023/10/13 14:56:37
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结婚时需要两人双向奔赴，离婚时需要个人谨慎对待！元甲律师对各类夫妻财产进行详细整理，帮助当事人在离婚纠纷中获得房屋折价款、财物等最大权益。
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答该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。但是，若在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮义务，业主要求物业服务企业进行维修，该小区物业服务企业未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业管理费。律师提示广大业主，切勿盲目拒绝交纳物业管理费，且注意保存物业服务企业不履行合同义务的证据，否则会面临支付高额滞纳金的法律风险。
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内容：房屋纠纷应该根据具体情况选择适合的解决方式，可以通过诉讼、仲裁或调解等方式进行解决。房屋纠纷是指在房屋交易、房屋租赁、房屋物业服务等方面出现的矛盾和纠纷。根据不同的情况和具体纠纷，可以选择不同的解决方式。
2022-07-22 10:14
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