装饰装修合同纠纷

装饰装修合同纠纷怎么处理

在建筑工程案件中，装修合同纠纷频频发生，且数量呈增长趋势，装修合同纠纷的比例达到40%左右，与建设工程合同纠纷的数量几乎相同。徐宝同律师团队根据处理装修合同纠纷的经验，并从法院审理的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、定义装修合同纠纷。

装修合同纠纷是指发包人与装修工程承包人签订的因合同价格、工程质量、工期等纠纷无法解决而引起的纠纷。根据规模的不同，可分为住宅室内装修和建筑装修工程。

二、建筑法能否适用于住宅室内装修合同纠纷？能否区分合同效力？

住宅室内装修是指居民为改善居住环境，自行或委托装修公司对自己的房屋进行装修和美化的工程施工活动。在我国目前的司法实践中，根据我国住宅装修市场的现实，住宅室内装修是大多数装修公司没有建筑企业资质，住宅室内装修往往没有资质问题和无效。

例如，《北京市高级人民法院关于审理建设工程建设合同纠纷若干疑难问题的答复》规定：6.如何确定小型建筑工程和农民低层住宅建设合同以及家庭住宅室内装修合同的效力？施工人员签订合同，建设小型建筑工程或者两层以下（含两层）的农民住宅，或者进行家庭住宅室内装修。当事人仅以施工人员缺乏相应资质为由主张合同无效的，一般不予支持。当事人违反企业资质管理规定承包工程的，可以建议有关行政主管部门予以处理。上述合同对质量标准有约定的，应当按照通常标准或者符合合同目的的具体标准确定。如果双方有其他争议，原则上可以参考本答复的相关内容。

近年来，随着经济水平的不断提高，我们对住宅生活环境的要求越来越高，导致住宅室内装修造成的案件数量不断增加。然而，在中国立法中，适用什么样的法律一直是一个缺口。对于居民自身的房屋改造，美化活动不属于《建筑法》的调整范围。根据《合同法》的相关合同规定，参照住房和城乡建设部2011年1月6日发布的《住宅室内装修管理办法》进行处理。

三、装修合同中的工人属于劳动关系？还是劳动关系？

承包商将承包装修工程中的部分工作，如木工、腻子、瓷砖等劳务部分分包给其他第三方主体（单位或个人）。例如，第三方主体与承包商之间关于装修工程的成本和质量存在争议。建筑装饰工程往往构成建筑工程分包纠纷，在住宅室内装修中，往往认定为承包合同，但不存在装修合同纠纷。如果承包商与第三方主体中的个人之间的合同基本上被认定为劳动合同，而不是分包关系，而是按照固定标准计算报酬。

徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。

北京二中院：装饰装修易产生合同纠纷 法官提醒：提前做好规划 增强合同意识

4月15日，北京市第二中级人民法院召开新闻发布会。据介绍，2018年1月至2020年12月，北京二中院审结装饰装修合同纠纷案件274件，案件数量和标的额总体呈现上升趋势，六成以上案件为家庭装饰装修纠纷，且纠纷多发生于装修工程竣工后。

北京二中院对近三年装饰装修合同纠纷案件进行了专题调研，调研发现，当前装饰装修合同纠纷已经成为建设工程合同纠纷中的一种重要类型，具备施工合同纠纷的一般特点；另一方面，由于装饰装修合同往往涉及设计、材料购买、安装、施工、质量保修等多个环节，各方权利义务较为复杂、法律争议较大，易引发纠纷。

在装饰装修合同纠纷案件中，纠纷产生的原因主要包括：一是法律关系复杂导致，二是装修多样化、个性化需求引发，三是装修市场不规范，四是业主对施工方不信任。其中，装修合同周期相对长、法律关系相对复杂是纠纷产生的一个重要原因。装修合同一方面具有部分劳务合同的性质特征，涉及到设计、安装以及相应的工艺问题，另一方面也具有部分买卖合同的性质特征，包括原材料、器具等的采购，部分装修合同同时还夹杂非法转包、违法分包、挂靠等不合法情节。因此，装饰装修复杂的法律关系更易导致纠纷产生。

发布会上，法官结合专题调研和审判实践还对各方当事人作出了相关提示。对于装修业主，法官建议首先要提前做好规划，既要避免一味追求不合理低价，又要量力而为，避免缺乏资金统筹。同时要增强合同意识，注意装修合同中的计价方式、工期、质量标准、违约责任等约定，特别是合同附件中关于价款细节的约定。避免出现争议发生时无据可依，利益受损后追悔莫及。此外，装修业主还要规范自身行为，履行合同过程中应注意以合理合法的方式行使自身权利。

来源：中国法院网

作者：任喆

编辑：任喆

高院发布：全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南

随着住宅产业现代化快速发展，商品房逐渐由毛坯房转变为全装修成品房，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中在装修质量环节。为平等维护购房人与房地产开发企业的合法权益，规范、正确、及时审理全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，报经最高人民法院审查批准，制定本指南。

1．全装修商品房买卖合同的概念。本指南所称的全装修商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售，并向买受人转移房屋所有权，买受人支付价款的合同。

全装修商品房，相对于毛坯商品房而言，俗称“精装修房”，原建设部建住房〔2002〕190号《商品住宅装修一次到位实施导则》称为“全装修住宅”、“全装修成品房”，在房屋交付时已具备基本居住使用功能。全装修商品房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。

2．全装修商品房买卖合同的界定。全装修商品房买卖合同装修部分的表现形式主要有：（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中约定装修条款；（2）出卖人与买受人在商品房买卖合同之外另行签订装修合同；（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业签订装修合同，或者出卖人、买受人与第三方装修企业签订装修合同等。

装修部分的合同内容，法律性质是否属于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、装修条款约定和履行，或装修合同的订立、约定与履行等情况综合判定。交付标的物为全装修商品房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；交付标的物为毛坯商品房，毛坯商品房交付后进行装修的，按照装饰装修合同纠纷处理。

3．装修质量要求认定的一般规则。交付全装修商品房的装修质量，应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人的约定。

装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确又不能达成补充协议的，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一项规定确定。

法律、法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。商品房所在地建设行政主管部门关于商品房装修质量约定和履行要求的管理性规范，以有利于合同目的实现及合同全面适当履行为原则，在裁判说理中叙明。

4．约定装修质量要求认定的考量因素。对当事人约定装修质量要求的认定，一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料（如广告宣传情况、样板房样貌）和房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定约定装修质量要求的依据。

5．销售广告、宣传资料的适用与排除。出卖人的销售广告、宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。出卖人设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。

商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确具体特别约定的，从其约定，但未对买受人进行提示或者说明的除外。

6．备案装修资料的适用。出卖人应当对向有关职能部门提交的备案装修资料的真实性负责。合同对装修质量要求有明确约定，或者合同虽无明确约定，但能够通过商品房销售资料、商品房装修施工资料等予以认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求依据的，不予支持。装修质量要求约定不明确，且因出卖人原因拒绝履行相应举证责任导致不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。

7．装修价格与装修质量要求。当事人对装修设计、装修施工、装修材料等据以估计装修基本价值的内容有约定的，装修质量要求的认定应当从其约定。买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

当事人对装修质量要求没有明确约定，又不能达成补充协议，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。商品房买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；商品房买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的，以备案装修价格为依据。

交付商品房的装修质量与样板房存在明显差异，或者交付商品房的装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修价值的，买受人主张参照前款规定以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。

8．证明责任的负担与转移。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任一般规则，承担相应举证证明责任。买受人应当就权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。买受人已初步证明存在装修质量问题的，出卖人对装修质量符合约定或装修质量合格承担举证证明责任。

9．拒不提供持有证据的后果。一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的，应当承担相应法律责任。出卖人作为全装修商品房的提供者，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等书证。以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。诉讼中，出卖人无正当理由未按人民法院要求提供相关证据的，人民法院可以依据出卖人申报的商品房备案资料等证据查明相关事实；买受人主张出卖人拒不提供的证据内容不利于出卖人，可以认定该主张成立。

10．专业性意见与司法鉴定。当事人自行委托有关机构出具专业性意见的，意见出具人应当出庭作证。当事人未申请意见出具人出庭作证，或者经人民法院通知意见出具人拒不出庭作证的，该专业性意见不得作为认定事实的根据。另一方当事人有证据或者理由足以反驳专业性意见并申请司法鉴定的，应予准许。

当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满前或者在人民法院指定的期限内提出。当事人逾期提出鉴定申请或者经释明未申请鉴定后又提出鉴定申请，且确有鉴定必要的，予以准许，但应当依法予以训诫或罚款。

准许司法鉴定申请的，根据讼争装修质量问题争议的类别确定鉴定范围和鉴定方法，涉及减少价款的应当由房地产评估机构进行房屋装修价格评估。

11．责任承担约定优先与选择。装修质量构成违约的，出卖人应当承担约定的违约责任。经出卖人指示，买受人与第三方装修企业另行签订装修合同的，装修质量违约有约定的从其约定，但不影响出卖人违约责任的承担；买受人主张出卖人承担合同约定之外违约责任的，不予支持。

当事人没有约定装修质量违约责任或者约定不明确，依据相关规定仍不能确定的，买受人根据装修质量问题的性质以及所受损失的大小，可以合理选择请求对方承担违约责任的方式。买受人选择明显不合理的，人民法院应当释明，买受人经释明拒不变更的，驳回相应诉讼请求。

买受人主张出卖人承担多种违约责任，未超出出卖人违约造成其损失的，应予支持。

12．质量异议怠于通知的后果。装修质量不符合约定或法定情形的，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期限内及时通知出卖人。买受人怠于通知的，视为装修质量符合约定。

当事人约定装修质量检验期限的，买受人应当在约定期限内通知出卖人；没有约定质量检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现装修质量不符合约定的合理期限内最长自商品房实际交付之日起二年内通知出卖人，但装修质量有质量保证期的，应当适用质量保证期，不适用该二年最长合理期限。

出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受上述通知期限限制。

13．装修质量问题与合同解除。因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在依法不得交付使用情形，买受人请求解除商品房买卖合同并主张损失赔偿的，应予支持。

商品房装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料，买受人以受欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。但买受人主张惩罚性赔偿的，不予支持。

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为全装修商品房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持；请求撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。

14．装修质量瑕疵与修复责任。装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等质量瑕疵，但对正常居住使用没有实质影响，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋、要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。

装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。

装修质量保修期间内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复，买受人自行维修或者委托他人维修，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。

15．减价责任与装修差价损失。装修质量不符合约定或法定要求，或者出卖人欺诈、装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对此未约定违约责任或者违约责任约定不明确，买受人请求出卖人减少房屋装修部分价款的，应予支持；当事人对此有明确约定，买受人要求出卖人在约定违约责任承担方式之外减少装修价款的，不予支持，出卖人同意的除外。

买受人部分接受不符合装修质量约定的项目、范围，对其余不接受部分要求出卖人承担修复责任的，应予支持，但计算装修差价损失，修复部分的贬损价值不应重复计算。

减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则，按“同比降低”规则核算数额。具体方法为：以房屋交付条件成就、买受人应当受领房屋为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价之比的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。

约定装修价格构成不能确定无法进行评估，或者房屋装修存在欺诈情形的，减少装修价款的数额，依据约定装修价格与实际装修评估价格的差额，按照公平原则予以酌定。

来源：江苏高院

装修合同纠纷如何解决

在建筑工程案件中，装修合同纠纷频频发生，且数量呈增长趋势，装修合同纠纷的比例达到40%左右，与建设工程合同纠纷的数量几乎相同。虽然装修合同纠纷的数量很大，但往往具有以下特点：合同内容简单、施工内容复杂、文件程序不规范、争议项目多、装修质量缺陷多等。

徐宝同律师团队根据处理装修合同纠纷的经验，并从法院审理的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、定义及管辖

1.定义

装修合同是指发包人与装修工程承包人就装修工程签订的协议，明确双方的权利和义务。根据工程目标的不同，可分为家居装修合同和大型非家居装修工程装修合同。本文主要针对大型非家居装修工程装修合同。

2.管辖

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，因房地产纠纷提起的诉讼由房地产所在地法院管辖。同时，2020年修订的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条也明确了房地产包括建设工程建设合同，根据房地产所在地的原则，确定了建设工程建设合同纠纷的专属管辖权。因此，装修合同作为建设工程合同的一种，当然也适用于专属管辖原则。对于家庭装修合同，由于不属于建设工程合同的范围，不受建设工程合同专属管辖的约束。

二、装修合同纠纷常见争议焦点。

【焦点一】合同效力问题。

在判断装修合同的有效性时，应首先明确，由于最高人民法院将装修合同纠纷列入建设工程合同，因此装修合同应属于建设工程合同，因此根据建设工程合同的有关法律和司法解释，判断装修合同的有效性。

鉴于中国家庭装修市场的实际情况，大多数装修公司没有建筑企业资质，甚至大多以个人名义承担装修项目，因此家庭住宅装修往往没有资质问题，无效。对于大型非家居装修工程装修合同，属于建筑工程装修分部工程，自然应适用建筑工程合同的有关法律规定。

在实际处理案件的过程中，首先要按照上述规定来判断相关合同的有效性，并在此基础上进行后续案件的研究和判断。

【焦点二】工程款问题。

由于建设项目的建设是一种动态过程中的活动，往往在初始工程图纸和工程量清单的基础上增加或减少项目，或有其他影响项目总成本的情况，因此，业主与承包商签订的合同价格往往不等于最终竣工结算价格，合同价格只是临时价格，在大多数情况下会发生变化。

装修合同纠纷也是如此。装修工程价格具有较高的灵活性，包括双方约定的定价方法不明确、工程延误或质量问题索赔、未约定或约定不明的事项、定价方法的变更、调整的定价范围、协商增加或扣除的部分，甚至政府在极端情况下的指导和干预，都将直接影响项目资金的数额。在装修合同履行过程中，一方面没有及时保留证明工程款金额变更的证据；另一方面，由于双方之间的矛盾，往往无法就最终竣工结算价格达成协议，导致工程造价总额和应付工程款金额成为此类案件中最常见的争议焦点。

鉴于上述情况，合同双方应尽合同中尽可能明确约定工程款的定价方法，并在履行过程中保留相关证据。如果根据装修合同无法确定工程价格，可向法院申请工程造价司法鉴定，并以工程造价司法鉴定意见作为确定工程价格的依据。

【焦点三】工程质量问题。

装饰工程质量问题是装饰工程合同纠纷频繁的主要原因之一，明确建筑装饰工程的法律质量标准，是解决建筑装饰工程合同纠纷中工程质量问题的关键。

由于装修质量问题的发现和处理属于一个非常专业的领域，如业主声称工程质量问题，并要求承包商赔偿，可以向法院申请装修工程质量评估，评估内容可以包括裂缝和空鼓、防水、墙体和地板水平和垂直、水回路验收和门窗设备验收等。除通过评估确定是否存在质量问题外，还可以申请质量问题的原因、质量问题的修复方案和修复方案的成本。

三、装修工程合同纠纷法律风险防范。

在实践中，为避免建筑装饰工程合同纠纷，双方应在合同中明确约定工程材料、工期、质量、检验、保修期和价格，以防止纠纷的发生。

1. 材料

建筑装饰工程合同可以约定业主提供或指定的建筑材料、建筑构件、设备等。一般认为，业主提供的材料造成的工程质量问题与装修工程承包商无关，但事实并非如此。当然，无论哪一方提供材料，包括业主提供的材料，承包商都有义务进行检查。承包人在建设工程中使用未经检验或不合格的材料的，应当承担相应的过错责任。

2. 工期

工期根据工程类型和业主对工程要求的难度而有所不同。一般情况下，合同将约定整个项目的总工期。一旦某个项目的工期延误，可能会影响后续项目的进度，最终导致整个项目的延误，各种费用超出预算的法律风险。

因此，合同中应明确工程的工期，约定包括工期的起点、期限和各工程的工期，承包人应按时完成工程。如果工期受到发包人未能按照约定完成其应负责的工作的影响，则应顺延工期。但是，如果工期因承包人的责任而无法按时开工或无故中途停工而受到影响，则工期不会顺延。

3. 检验

为了保护业主的合理利益，应在合同中明确约定隐蔽工程和中间工程的检查和验收程序。对于隐蔽工程（指隐藏在装修表面的管道工程和结构工程），合同应规定业主必须在装修工人关闭装修表面前进行验收。

在验收过程中，业主和承包商的负责人应参与验收，并在后续施工前由承包商签字。同时，装修合同应规定，工程竣工后，承包人应通知业主进行验收，业主应在合理的时间内组织验收，并办理验收和移交手续。发包人不能在规定的时间内组织验收的，应当通知承包人另行安排验收时间。发包人在验收过程中发现质量标准不符合质量标准的，可以要求承包人赔偿或返工。

4. 保修期

竣工日期是计算建设工程保修期的起始日期，也是承包人是否按合同约定完成工期的唯一标志。根据《房屋建筑工程质量保证办法》第七条的规定，规定了房屋建筑工程的最低保修期，基础工程和主体结构工程是设计文件规定的工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙防渗漏，为期5年；采暖制冷系统为2个采暖期和制冷期；电气管道、给排水管道、设备安装2年；装修工程为2年。建筑装饰合同约定的保修期不得低于此限。

为保护发包人和承包人的利益，双方应在合同中明确约定保修期，保修期从验收合格后开始计算验收合格后双方可填写工程保修单。如果在工程保修期内出现质量缺陷，业主或业主应及时发出保修通知。

徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。

禹阳东地产状告中装建设，案由系装饰装修合同纠纷

乐居财经讯 5月17日，深圳市中装建设集团股份有限公司（以下简称“中装建设”）新增1则开庭公告，案由系装饰装修合同纠纷，上诉人/原告为南京禹阳东房地产开发有限公司，被上诉人/被告为中装建设。

据查，该案件开庭时间为2022年5月18日，案号为（2021）苏0115民初12062号，审理法院为江苏省南京市江宁区人民法院。

据企查查，南京禹阳东房地产开发有限公司成立于2016年11月，法定代表人为唐保荣，注册资本为2000万元，经营范围含房地产开发与经营；园林绿化工程、室内外装饰工程施工等。目前，该公司由南京博洲房地产开发有限公司持股51%，而南京博洲房地产开发有限公司由枫洋国际有限公司持股90%。

中装建设成立于1994年4月29日，注册资本亿元，法人代表为庄展诺，经营范围包括：建筑装修装饰工程专业承包壹级；电子与智能化工程专业承包壹级；建筑机电安装工程专业承包壹级等。目前，该公司由庄小红，持股。

（责编：李兰）

本文源自乐居财经