有争议的房子如何确权

家庭房产确权纠纷涉及的法律问题复杂多变，处理不当不仅影响家庭成员间的感情，还可能导致财产权益的流失。

房产确权的法律规定

根据我国《物权法》及相关法律规定，房产确权需要依据合法有效的证据来确定权利归属。在家庭关系中，房产的确权可能涉及到购房合同、房产证、遗嘱、赠与协议等多种形式的法律文件。当这些文件齐全且内容明确时，通常可以直接确定房产权利人。但在实际操作过程中，由于家庭成员间的沟通不畅或对法律规定的理解不同，房产确权往往伴随着纠纷。

婚后共同财产与个人财产

在婚姻关系中，夫妻双方的财产分为共同财产和个人财产。《婚姻法》规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间所取得的财产为共同财产，除非有证据证明属于一方的个人财产。因此，婚后购买的房产，除非有特殊约定，通常认定为夫妻共同财产。在离婚时，如何分割这部分财产，需要根据双方的实际贡献和约定来确定。

赠与合同的效力

家庭成员间通过赠与合同转移房产时，必须遵守《合同法》的相关规定。赠与合同应当采用书面形式，并且需要办理相关的产权变更登记手续。如果赠与行为存在欺诈、胁迫等情形，受赠人可以请求撤销赠与合同。

继承权的顺序与份额

在处理家庭房产继承问题时，应当遵循《继承法》规定的继承顺序和份额。法定继承人包括第一顺序的配偶、子女和父母，以及第二顺序的兄弟姐妹和祖父母、外祖父母。继承份额应当均等分配，但法律也允许根据实际情况调整份额。

房产登记的权利人并非物权的最终认定

动产登记簿和不动产权证书上记载的权利人应为登记权利人。但在司法实践中，常常出现不动产登记簿记载的登记权利人与实际权利人不一致的情形。此时，不动产登记并不能直接等同于实际权利的状况，也并不能据此认定不动产登记簿具有“绝对”的证据力。

一方面，房屋登记在子女名下不宜一概认定为赠与。父母将自己的房屋登记在子女的名下，对这种行为是否能够认定为赠与，应考虑以下因素。其一，是否附有相关赡养义务;其二，是否履行了事实上的交付行为;其三，是否有明确的赠与意思表示。

另一方面，不动产权属证书仅仅具有法律上的推定效力。不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅，而不动产登记簿是认定不动产所有权的有力证据。对此，民法典规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。但是，不能据此认定不动产登记簿具有“绝对”的证据力，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定。民法典物权编解释(一)第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的实际权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，如果出现不动产登记权利人与实际权利人不一致的情形时，不动产实际权利人有权举出反证证明登记簿上的记载确有错误，并选择更正登记、行政复议和行政诉讼、民事诉讼等救济途径来解决问题。

房屋确权之诉的注意事项

一、出卖人未依约为买受人办理所有权转移登记的，买受人不得提起房屋确权之诉

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十条：房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。

二、房屋被法院查封后，不能另案提起确权之诉，只能提起执行异议之诉

最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。该条的规定是为了保护申请执行人的合法权利，预防被执行人与案外人串通通过确权诉讼规避执行。

三、最高法观点：判决继续履行房屋买卖合同并交付使用并非确权，无法排除法院执行

(一)裁判要旨即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对案涉房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的证据既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。

四、借名买房中实际出资人可以请求办理房屋所有权转移登记或提起确权之诉

《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。因此，借名人也可以起诉要求对方办理房屋所有权转移登记。

家庭房产确权纠纷涉及的问题多样且复杂，需要综合考虑法律规定、合同约定和实际情况。如果您在处理此类问题时感到困惑或遇到难题，建议咨询律总管本页面的专业律师，以获得更为专业和精准的法律服务。