房产设置抵押权的条件_房产设置抵押权

买房时，购房者会去看房。对于一些二手房来说，有的时候，购房者在看房之前，并不知道房子是抵押房，在知道之后，还是觉得房子条件不错，想买下来，但是这种抵押房可以购买吗?

一、可以购买抵押房吗?抵押房能不能购买?

一般来说，第一份是支持交易的，只要房产的其他手续都是完善的，跟买房的人说明抵押情况之后，就能够进行买卖了。法律上，也没有明确的规定，说抵押房产就不能够进行交易了。不过抵押房产还是跟普通房产有些不同的，如果要出售抵押房产，需要满足哪些条件呢?

1、需要贷款银行出具一份房产抵押证明。

2、出售抵押房的开发商或个人不能够对购房者隐瞒房产抵押的事实。

二、购买抵押房需要注意哪些问题?虽然抵押房是可以购买的，但对于购房者来说，抵押房还是充满了不安全的危险因素。购房者如果要购买抵押房产，有哪些问题是一定要注意的?'

1、认准开发商的资质和品牌如果出售抵押房的是开发商，那么在购买抵押房时，一定要注意开发商的信用和资质，只要开发商够靠谱，其实买抵押房也没有那么多事。当然，在房屋认购书上，开发商一定要对抵押房的解押和付款时间做出明确规定和说明。

2、问清抵押房是否可以解押以及何时解押抵押房，有可能是被开发商拿去抵押给银行的，不过他们也可以为楼层的某一栋房子单独办理解押。如果可以，在购买之前，可以问问开发商，是否可以办理解押，如果能解押，具体说明时间可以完成解押等等。

如果您已经买到了抵押房，也别急。我们先来了解一下房屋抵押的概念：房屋抵押是抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在房屋买卖关系中，经常会遇到欲购买的房屋上设置了抵押担保的情况。若抵押担保未解除，抵押人出售被抵押的房屋，作为买受人来说，应当对相关的法律关系有一个清醒的认识，了解风险所在。

第一，未经抵押权人同意，买卖抵押房屋的合同是否有效?

根据合同法的规定，买卖合同属于诺成性合同，只要房屋的买卖行为是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，买卖合同成立并生效。

根据我国物权法第十五条确定的区分原则，合同效力与物权效力相区分。买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果。原因行为即合同效力与物权的移转，分别适用不同的效力认定标准。

第二、购买被抵押房屋的正确办法

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，无论房主出售被抵押的房屋是否征求抵押权人的意见，只要抵押权人没有放弃抵押权，抵押人处理房产时没有提前偿还债务，在债务人不履行债务时，无论房屋是否交付，抵押权人都有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

第三、抵押解除前，买受人能否取得房屋所有权?

《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条明确规定，买受人必须在房地产管理部门进行登记并办理产权证后才能取得该房屋的所有权。因此，买卖被抵押的房屋，在抵押登记涂销前，无论买受人是否向出售人支付房款，均不能办理过户手续，不能取得房屋所有权。这种情况属于法律上的履行不能。

购买了有抵押权的房子，需要将抵押贷款还清，注销抵押后才能办理过户手续。

还贷解押一般分为卖方自行还贷和买方出资还贷两种方式。应该注意的是，这两种还贷解押的流程有所不同，具体的区别如下:

1、卖方自行还贷解押的流程

预约银行还贷时间—还清贷款—领取他项权证—不动产注销抵押

2、买方出资还贷解押的流程

查档—预约银行还贷—买方核查征信—办理委托公证—还清贷款—领取他项权证—不动产注销抵押

采取买方出资还贷解押时，在《存量房买卖合同》相关条款中要注明三点:

A、由买方出资的还贷金额冲抵购房款

B、买方出资还贷前，卖方应办理房产委托公证书到买方指定人员名下

C、明确公证费由卖方还是买方承担

购买了有抵押的房产，通过上述两种方式还贷解押后，一般五个工作日后就能网上备案，正常地办理产权过户了。

以上是我的回答，希望能对题主有所帮助。关注我了解更多的房地产知识。

根据我国《担保法》的规定，已经抵押的房屋还是可以进行买卖的，但买家购买抵押房有以下几个风险，小编也为您提供了一些规避风险的建议，以供参考。

一、若卖家未通知抵押权人或者未告知购房者，转让行为无效

卖家是房屋的产权人，也是房屋的抵押人，根据《担保法》第149条及房地产抵押相关法律法规的规定，抵押人转让已办理抵押登记的房屋，应当通知抵押权人并告知购房者房屋已被抵押的情况。若抵押人未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效。

因此，根据这些规定，买家购买抵押房时，一定要确认抵押权人(一般是银行)是知情的，否则转让行为就无效了。

二、银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷

购房者购买已被抵押的房屋风险比较大，还体现在一个方面：如果抵押人在向银行还贷方面出现问题，银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷，这样买家就无法获得房屋，只能向卖家索要违约赔偿。所以，在这种情况下，买家一定要衔接好卖家抵押人与购房者的房屋交易手续和抵押人与银行解除抵押手续的时间。

因此，购房者在与卖家签订房屋买卖合同前，应得到银行的明确承诺。可以由银行密切配合，保证收到相应数额房款后即解除抵押，最好是签买卖合同与解押手续一并操作，总之，如果购房者能掌握好支付房款与解除抵押之间的合理衔接，就能使自己的购房风险降到最低：

1、尽量压缩付首付至过户的时间。如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：首先，买家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同;其次，在约定的时间到银行还贷;有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》;再次，卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续;最后，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

2、尽量将首付直接付到卖家的贷款银行为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。

三、抵押房转让附有条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记

抵押财产要实现转让需要附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。实践中，有的卖家认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张房屋买卖协议无效。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，房屋就不得进行过户登记，不发生物权转移。

因此，买家在房屋合同生效后，应尽早办理转移登记手续。过户前卖方反悔，买家就无法取得房屋产权，只能依照合同法等相关法律法规获得赔偿。