物权法房产买卖纠纷,物权法关于房屋买卖的规定

房屋买卖常见纠纷

一、买方逾期支付房款或银行逾期发放贷款引发纠纷

逾期支付房款，包括两种情况：

1.一是现金支付。对于逾期的情况，卖家可以主张支付的同时，要求支付逾期利息或违约金，如果超过合理期限，还可以主张解除合同并要求赔偿损失;

2.二是银行延迟支付贷款。这要看双方是如何约定的，如双方约定以银行实际放贷时间为准，则难以主张利息或违约金。

二、卖方逾期将房屋交付给买方引发纠纷

除因买方原因或不可抗力外，买方均可在主张交房的同时，要求卖方支付违约金或要求其赔偿损失，损失一般可参照同地段租金标准。

三、任一方不配合办理过户手续引发纠纷

这里不配合过户，既可能是买方原因，也可能是卖方原因。如房价大幅上涨，卖方可能不配合过户;房价如果大跌，则买方可能不配合过户。除此之外，还可能因房屋存在抵押没有注销，或者存在违建没有拆除等原因不能过户。

对于卖方不配合过户，则直接向法院起诉即可，只要具备过户条件，根据法院判决书即可实现过户，而不再需要卖方签字。

如果买方不配合过户，考虑到买方的房款未全部支付的情况，卖方通常选择解除合同并要求买方赔偿违约金或损失。

四、要求解除房屋买卖合同引发纠纷

要求买卖合同的情况与第三条的情形类似，但是否支持解除还要看解除的理由。通常有三种情况可解除买卖合同：法定解除、约定解除和协议解除。

法定解除通常是发生一定的事由，导致合同无法继续履行或不能实现合同目的或另一方不履行合同义务，经催告后在合理期限内仍然拒绝履行。

约定解除，理论上是根据双方约定的条件，达到即可解除。但司法实践对约定解除越来越严格，通常甚至要达到法定解除的条件，才支持约定解除。

协议解除比较简单，也就是说双方就合同解除达成了一致意见。

五、因签订“阴阳合同”引发纠纷

实务中，由于避税的考虑，签订“阴阳合同”比较普遍。通常中介要么签订两份价格不同的合同，要么通常装修费等方式操作。

争议发生后，异议一方承担举证责任，举证双方真实的意思表示，最终法院根据双方真实的意思表示认定房屋实际交易价格。

六、因户口迁移引发纠纷

由于种种原因，买方不愿意或不能将户口迁出，由此产生争议。司法实践中，法院一般不受理直接要求将户口迁出的诉请，但可以主张延迟迁出户口的违约金，直至户口迁出之日止。

至于户口能否强制迁出，各地户籍管理部门的规定不一致，目前上海市公安机关可以强制迁出因房屋买卖而滞留在房屋里的户口了。

七、因中介过错引发纠纷

由于中介过失，如没有查清楚房屋产权状况，错误判断当事人购房资格甚至故意隐瞒相关重要信息等原因导致当事人损失的，买卖合同双方当事人均可主张中介公司承担赔偿责任。

房屋买卖合同纠纷管辖规则

一、根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，政策性房屋买卖合同纠纷和涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷(包括借名购房)按照不动产纠纷专属管辖

二、其他不涉及物权纠纷的普通房屋买卖合同纠纷(包括商品房买卖合同纠纷)不适用不动产纠纷专属管辖，而应当按照合同纠纷确定管辖法院

三、房屋买卖合同纠纷合同履行地

房屋买卖合同纠纷，其类属于《民事案件案由规定》第二级案由“合同纠纷”，是该二级案由下的三级案由，不在四类特殊类型合同纠纷之内。虽然房屋买卖合同纠纷也涉及到不动产房屋的处置(交付、过户等)，但这是一种因房屋买卖引起的不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。而请求交付、过户的请求权基础，也是债权请求权。同样的，在房屋买卖合同纠纷中主张的诉讼请求，也不可能有确认房屋所有权归属。因此房屋买卖合同纠纷不适用专属管辖，可依据《民事诉讼法》第二十三条规定的“合同纠纷管辖，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”来确定管辖法院。

一根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，政策性房屋买卖合同纠纷和涉及物权纠纷的房屋买卖合同(包括借名买房)按照不动产纠纷专属管辖

案例：北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第15752号【裁判要旨】过户登记的诉讼请求，根据其请求权发生的权利依据分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的，适用不动产专属管辖。【裁判摘要】宋某某系认为其对涉案房屋具有所有权提起的诉讼，并请求判令武某某为宋某某办理房屋过户登记手续等。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第(一)项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案中，涉案房屋位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。

二其他不涉及物权纠纷的普通房屋买卖合同纠纷(包括商品房买卖合同纠纷)不适用不动产纠纷专属管辖，而应当按照合同纠纷确定管辖法院

案例一：厦门市中级人民法院(2018)闽02民终3809号

【裁判要旨】商品房认购合同纠纷，不适用不动产专属管辖的规定。

裁判观点：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条的规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案讼争房屋属于商品房，不适用不动产专属管辖的规定。

三房屋买卖合同纠纷合同履行地

合同履行地虽是法律概念，但法律对什么是合同履行地并未作定义。在诉讼地域管辖上，《民事诉讼法》司法解释在第十八条中，对如何确定合同履行地，作了如下规则安排：

首先，当事人在合同中对合同履行地点有约定的，则按照约定确定合同履行地，从而确定管辖法院。除该条第三款规定情形外，不考虑该合同是否已经实际履行以及实际履行地点是否与约定的不同。

其次，如果当事人在合同中对履行地点没有约定或者约定不明确的，则按照合同纠纷中争议标的的种类来分别确定合同履行地。

最后，民诉法解释规定了按照合同履行地确定管辖法院的两种特例。一是当事人虽然在合同中约定了履行地，但没有实际履行，且当事人住所地都不在合同中约定的履行地点的，则直接由被告住所地人民法院管辖，不再适用合同履行地确定管辖法院;二是当事人在合同中没有约定履行地点或者约定不明的，即时结清的合同，则直接以实际交易行为地为合同履行地。

因此，就诉讼管辖确定合同履行地而言，应以当事人明确的合同约定为先，不考虑实际履行地或依合同义务确定的履行地。仅在无约定或约定不明时，才按照《民事诉讼法》司法解释第十八条确定的规则来确定合同履行地。

案例：商丘市中级人民法院(2019)豫14民终5578号

【裁判要旨】不违反级别管辖和专属管辖的规定，当事人有权书面协议选择与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

裁判观点：王留勤与户玉山于2017年9月12日签订《房屋买卖合同》，后因王留勤无法取得约定面积的房屋，双方于2018年12月19日签订《房屋买卖补充合同》，该补充合同增加了关于管辖法院的约定，即第四条约定“如双方因本合同发生争议，应友好协商解决。协商不成，应在乙方所在地法院起诉解决。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条“合同或其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，双方书面协议选择了户玉山住所地的法院管辖，且不违反级别管辖和专属管辖的规定，故该协议管辖有效。

物权法房产买卖纠纷

首先，我们来讨论合同纠纷。在房屋买卖合同中，往往包括双方的权利和义务，以及房屋的价格、面积、装修等具体事项。如果在交易过程中，一方没有履行合同约定的义务，或者故意违约，那么受损害一方可以依法进行维权。例如，买方支付了购房款项，却无法按时取得产权证书或房屋实际交付的情况，可以要求返还已支付的款项并要求经济赔偿。而卖方未按照约定装修房屋、隐瞒房屋的瑕疵等情况，买方也可要求协商解决或提起诉讼。

其次，让我们关注瑕疵房屋处理。在购买房屋时，假如发现房屋存在重大瑕疵，会给购房者带来很大的困扰。其中，重大瑕疵是指影响房屋正常使用或者价值的缺陷。如果购房者购买的房屋存在重大瑕疵，可以根据物权法的相关规定，要求卖方承担修复责任、减少房屋价格或者解除合同等。同时，购房者还可以向有关部门进行投诉举报，追究开发商的相关责任。因此，在购买房屋前，购房者要充分了解房屋的建设质量和用地性质，加强对合同的审查，并及时做好验房工作，以免因瑕疵房屋带来的麻烦。

最后，我们来谈谈违约问题。在房屋买卖过程中，双方如果不履行合同约定的义务，就构成违约。违约一方应根据合同约定承担相应的责任和赔偿。例如，如果卖方未按时交付房屋，买方可以要求卖方按照约定支付违约金，或要求解除合同并要求退还已支付的款项。同样，如果买方未按时支付购房款项，卖方也有权要求买方支付违约金或解除合同。

物权法关于房屋买卖的规定

物权法关于房屋买卖的规定主要有以下几方面：

1、房屋买卖是指房屋所有权人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的行为。房屋买卖需要双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门查验有关证件审查产权后予以登记。

2、根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3、如果当事人一方不履行预约合同约定的登记义务，则预约合同权利人可以请求法院判决相对人履行登记义务或者承担赔偿损失等违约责任。

总结起来，物权法房产买卖纠纷涉及到合同纠纷、瑕疵房屋处理和违约问题等多方面的维权需求。购房者在遇到相关问题时，可以依据物权法的相关规定，结合合同约定和实际情况，采取合适的维权方式，确保自己的合法权益不受侵害。此外，购房者在购房过程中应保持良好的信息收集和合同审查能力，从而减少纠纷的发生。通过合法合规的方式，我们能够更好地保障自己的买房权益。